这里会有很多关于如何买卖房的知识。 不做功课，凭感觉买卖房的时代已过去了！盲目买卖房，很容易后悔难过。
本订阅号专注于理性买卖房，帮助更多买卖房人不盲目，不迷茫及不被忽悠！
作者简爸，深圳大学城市规划系毕业，五年大型建筑设计院实战， 三年股市经济研究，两年全职带娃经验， 理性购房分析师概念创始人。
引言：客户D给我发来微信“你了解罗湖的棚改区吗？我想在那老破旧买个房子。”
然后我发现其实自己并不是很清楚棚改区是什么东西。
所以，今天我们一起来了解一下棚改是怎么回事！
一.什么是棚改？什么是旧改？
棚户区主要分为两类，一类是原本就是存在城市角落的旧的住宅，另外一类是城市化过程中大量农民进城后搭建工棚居住而形成的棚户区。
棚改是政府主导，开发商代建，具有一定的公益性质，开发商赚取的可能只是较低的代建费。
而根据新的意见稿，符合棚改条件的旧住宅小区将统一纳入棚改范围，不再采用城市更新的方式进行改造。
大家通常把城市更新称作旧改，一般是政府引导，企业运作，开发商有利可图。
旧改项目政府不会轻易强拆
但是棚改项目，针对业主拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造的行为，政府可以通过依法启动行政征收、行政处罚等强制程序强制*迁拆**。
二.为啥深圳20年以上老旧住宅就被纳入棚改？
从国际范围来看，楼龄60-70年的建筑很多，而深圳20年就要改造主要是两个原因造成的。
其一，深圳当时发展速度太快了，大量的人口涌入，三天一层楼，所以房子质量不太好。第二、深圳产业升级比较快。从出口加工、代工到制造业、高端制造业、信息产业，深圳30年内完成了2轮产业革命，导致很多区域产业功能定位老化，特别是工业区，这也让深圳很快进入存量房更新时代。
目前，大规模城市更新开发已经要告一段落，容易改造的都改造完了，剩下的都是难啃的骨头，文件的发布也标志着深圳进入存量房改造第二阶段。
以旧村屋为代表的棚户区改造，已经纳入国家棚户区改造计划里面，有大规模、低成本资金的扶持，是未来深圳房地产的一个重大变革。
三.深圳棚户区改造项目的住宅能卖吗？
根据深圳市《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》中的规定，深圳市棚户区改造项目的住宅部分，除了用于搬迁安置房外，全部都用作人才住房和保障性住房。
这类住房以租为主，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。
四.那想买个棚改区的老破旧，成吗？
简爸认为，凡是都可行，但不一定有益处
目前来看， 购买棚改区或者准棚改区的风险有哪些呢？
-
价格不菲，是否要棚改的消息相信业主知道的比客户还快，这时候价格已经涨幅不少了。
-
改造后小区容积率可能大幅度提升，对居住品质没有保证，其原因在于需要同时配建大量公共住房。
-
补偿比例，目前深圳政策是1：1，那还不如拿这个钱去直接买高品质商品房，可以直接入住。
-
时间成本风险。因为入手这个老破旧还有一个时间成本需要考虑，少则三五年的改建时间，多则不确定。
总而言之，如果有价格比较低洼的老破旧，又有可能在棚改或旧改的条件下，然后你又有名额和余钱，户型还不错，那可以赶紧入手；
如果你是刚需，然后有在涨幅不少的准棚改区，那我还是建议需要慎重考虑。
END