次级抵押*款贷**是指一些*款贷**机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的*款贷**。在前几年美国住房市场高度繁荣时，次级抵押*款贷**市场迅速发展。
美国抵押*款贷**市场的“次级”(Subprime)及“优惠级”(Prime)是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠*款贷**，只能在次级市场寻求*款贷**。两个层次的市场服务对象均为*款贷**购房者，但次级市场的*款贷**利率通常比优惠级抵押*款贷**高2%～3%。
次级抵押*款贷**具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押*款贷**市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
次级*款贷**对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级*款贷**对借款人的信用要求较优惠级*款贷**低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际(UBS)的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押*款贷**市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级*款贷**市场的7倍。
对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。
美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险;但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付*款贷**，造成坏账。此时，次级债危机就产生了。
次级抵押*款贷**定价
通常，抵押*款贷**市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的最低标准。这种方式就是典型的非价格信用配给。而次级市场中众多的价格系列和产品种类使得这一市场更接近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。
从借款者角度来看，次级抵押*款贷**的初始成本包括申请费、估价费用以及申请*款贷**的其它相关费用。持续费用包括抵押保险支付，本金和利息支付，后期费用，拖欠债务罚金，以及当地政府征收的相关费用。从*款贷**者角度，其成本受到*款贷**违约情况和提前支付情况的影响。
借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响*款贷**定价的主要因素。另外三个决定*款贷**利率的指标是*款贷**等级、信用评分和按揭成数。
*款贷**等级共有六个：premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭*款贷**偿付记录、破产记录，以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数(LTV)是指*款贷**与资产价值的比例。一般来说，*款贷**等级越高，FICO评分越高;按揭成数越低，表明*款贷**风险较小，相应定价越低，反之则越高。
通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代，次级抵押*款贷**借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押*款贷**。这表明1990年代次级抵押*款贷**质量存在问题，大量*款贷**提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时，*款贷**者开始关注*款贷**风险，并采取相应措施限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体*款贷**数量上升，并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的*款贷**量上升最为显著。
借款者信用评分越高，*款贷**等级越高，相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后，*款贷**者开始提高首付要求，*款贷**结构发生变化。按揭成数低于70和大于100的次级抵押*款贷**大量减少，而首付为10%的次级抵押*款贷**量上升显著。
提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候，次级抵押*款贷**借款者倾向于提前偿付*款贷**，以便以较低的利率重新申请*款贷**。而*款贷**的提前偿付会给*款贷**者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的。因此，为了限制提前偿付这种行为，*款贷**者对提前偿付者收取一定的罚金。
其基本特征可归纳为：
个人信用
信用评级得分比较低。美国的信用评级公司(FICO)将个人信用评级分为五等：优(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不确定(350分以下)。次级*款贷**的借款人信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押*款贷**的借贷条件。
入不敷出
美国的常规抵押*款贷**与房产价值比(LTV)多为80%，借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级*款贷**的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%，这意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在没有任何个人自有资金投入的情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险是显而易见的。借款人还贷额与收入比过高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付收入有限，其抗风险的能力也比较弱。
少数
且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件*款贷**。次级抵押*款贷**90%左右是可调整利率抵押*款贷**;30%左右是每月只付利息，后一次性支付的大额抵押*款贷**或重新融资。这类抵押*款贷**开始还*款贷**负担较轻、很诱人，但积累债务负担较重，特别是当利率走高、房价下跌时，重新融资只能加剧还贷负担。
拖欠率
由于次级抵押*款贷**的信用风险比较大，违约风险是优级住房*款贷**的7倍，因此，次级*款贷**的利率比优级住房抵押*款贷**高350个基点，且80%左右为可调整利率。当*款贷**利率不断下调时，可以减轻借款人的还贷负担;但是当*款贷**利率不断向上调时，借款人债务负担随着利率上调而加重，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险加剧。2007年，次级抵押*款贷**的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押赎回权的比率分别高达13.33%和4%，远远高于优级抵押*款贷**2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押赎回权比率。
文章来源：全盛*款贷**营业厅