李济良 绘
石榴云/*疆新**法制报记者 龚彦晨 通讯员 杨丹
2021年，巴某想在乌鲁木齐市天山区三屯碑附近购买一套房，在某房屋咨询服务部（以下简称：服务部）的介绍下，巴某看中了库某的房屋。
当年8月，三方签订《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同书》（以下简称《房屋买卖合同》），约定库某（甲方）将其房屋出售给巴某（乙方），房屋总价50.5万元，在合同签订当日由乙方向甲方支付定金2.5万元，之后再支付首付款8万元，剩余的40万元通过银行商业*款贷**支付。合同约定，合同签订后定金自动转为购房首付款，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，并退还已收定金；如乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金。
此外，因服务部（丙方）利用自身的房源信息、客户资源等促成这笔交易，甲乙双方签订本合同，丙方即已完成居间义务，甲乙双方应向丙方支付房屋中介佣金，其中甲方支付1万元，乙方支付5050元，该佣金在合同签订当日一次性支付给丙方。
之后，因巴某未能成功办理银行*款贷**，导致交易失败，库某退还首付款8万元。巴某要求库某和服务部退回定金、中介费等，遭到拒绝。
2023年，巴某将库某和服务部起诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，请求法院判令解除《房屋买卖合同》，被告库某返还剩余的2.5万元房款并双倍返还定金，被告服务部返还中介费5050元。
被告库某辩称，自三方关于案涉房屋签订协议之后，原告一直不能履行其合同付款义务，其行为构成违约，自己有权根据合同约定解除合同并扣除相应的定金，他已经向原告退还首付款8万元，原告的诉求无事实和法律依据不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告服务部辩称，导致案涉房屋不能继续履*房行**屋买卖合同的原因是办理按揭*款贷**的银行认定原告不符合*款贷**条件，不予批准*款贷**，自己已经促使被告与原告达成交易并签订协议，已履行完毕相应的居间义务。
法院审理后认为，原告巴某与被告库某、服务部于2021年签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同实际包含了两部分内容，即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于中介合同的约定。原告要求解除合同实际涉及解除其与被告库某之间的房屋买卖合同关系，以及与被告服务部之间的中介合同关系。
民法典规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告巴某与被告库某均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，法院予以支持。关于原告巴某与被告服务部之间的中介合同关系，根据该合同约定，被告服务部已促成原告与被告库某签订房屋买卖合同，被告服务部的合同义务已经完成，原告现要求解除其与服务部的中介合同关系无事实及法律依据，法院不予支持。被告服务部已促成原告与被告库某签订房屋买卖合同，原告应当按照合同约定支付相应报酬，故原告要求其返还中介费于法无据，法院不予支持。
关于原告主张的返还2.5万元房款并双倍返还定金的诉求，无事实和法律依据，法院不予支持。
法院判决，解除原告巴某与被告库某签订的《房屋买卖合同》中涉及的房屋买卖合同关系，驳回其他诉讼请求。
法官有话说：
中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
中介人取得报酬必须具备两个要件：第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与中介人的介绍有因果关系。
所谓促成合同成立，是指合同合法、有效成立，若所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立， 中介人仍不能请求支付报酬。
有时也可能会发生因委托人的原因无法继续履行合同。此情况下，中介人不应丧失报酬请求权，因为中介人行使报酬请求权，是以委托人与第三人的合同成立为前提，而不是以该合同是否得到履行为要件。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
来源：石榴云/*疆新**法制报