关键词：二手房买卖，抵押权，违约责任
典型案例：
2014年6月，崔明与何丽通过中介公司签订房屋买卖合同，约定何丽购买崔明名下房屋，崔明在合同中承诺于同年7月30日前办理抵押注销手续。为办理抵押注销手续，双方还约定，何丽支付垫资费1.4万元，崔明支付3.8万元，如垫资期超过3个月由崔明承担费用。合同订立后，何丽向崔明支付购房款50万元。其后，因迟迟无法办理抵押注销手续，何丽与崔明协商无果后诉至法院，要求解除合同并要求崔明返还购房款及垫资费、赔偿相应损失。
法院判决：
法院经审理后认为，何丽与崔明签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。根据合同约定，崔明应于2014年7月底之前办理完毕涉案房屋抵押解除登记手续且按照合同约定及交易习惯，办理房屋解押登记手续应为出卖人崔明的义务，垫资解押只是办理解押登记的方式之一，垫资解押未能办理并不能免除崔明的解押义务。因此，崔明未能在合同约定的期限内办理涉案房屋的解押登记手续，违反了合同约定，应当承担全部的违约责任。故法院最终判决崔明返还全部购房款并赔偿何丽各项损失16万余元。
懂法重点：
1、房屋解除抵押义务由谁承担？按照合同约定及交易习惯，为买方办理房屋过户登记是卖方义务。但一般而言，已设立抵押权的房屋是无法办理过户的，因此办理解押登记手续为出卖人义务。
2、中介公司有什么责任？一般而言，中介公司作为买卖合同居间方，其主要义务系提供交易信息，促成双方房屋买卖合同的签订，不对垫资负责。但市场上，因存在垫资解押的需求，不少中介公司或关联公司往往提供垫资服务。判断中介公司是否存在垫资义务，须结合具体案情和合同约定来进行判断。
3、如何防患未然？缔约前要仔细审查该房屋是否存在按揭*款贷**尚未还清或者抵押给第三人的情形，以及是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。一旦存在抵押，则缔约时务必谨慎，在卖方解除抵押前，酌情少付定金或首付款，以防万一，避免错失缔约机会，造成不可估量的损失。