做民宿第一步：做预算。
凡是不做预算的买卖都是耍流氓。做预算一个是根据你自己的经济实力，看准备投入多少钱到你的民宿，二是要做预期收益计算，如果你投入了五六万装修费，算出来的预计每月利润只有1000块，那岂不是五年才回本？这个东西虽然确实大多数人都只是做个情怀（包括我们在内），但也不至于把自己拖那么久吧。
那预算怎么做？支出成本分为以下几大块：
一、前期投入成本：
1、房租。如果没有准备花大价钱装修，那房租就是最大的成本，由于是做民宿，房东一般会要求半年付或者年付，签合同至少签3年，这是对做民宿的我们自己有利，多的有签五年的。
2、硬装。
3、软装。软装基本上就是民宿出彩的地方了，因为大多数的人类都是视觉动物，在他体验到你的床品多么舒适，洗澡水多么温暖，窗边的微风多么清新之前，首先吸引客人的只能是图片。所以软装的搭配与配色就至关重要了。
4、床品。预算足的话建议把床品做好，民宿虽好看重要，但毕竟客户长时间接触的还是床上用品。
5、其他：租房押金、中介费用、网络费用、小细节费用（比如说公交卡、门禁卡、打印塑封屋内小tips），以及众多日常生活用品！
二、运营成本：
1、房租既是前期投入成本，也是运营成本；
2、水电气物业垃圾费；
3、易耗品：洗发水、沐浴露、卫生纸、洗手液、洗洁精、洗衣液、一次性牙具、一次性拖鞋（也可以不提供），垃圾袋等；
4、清洁洗涤费：目前一般收费标准是套一50元/次，套二70元/次，套三90元/次，更大的根据实际情况约定；
5、维修费：仔细想想，自己家里偶尔不也要跳个闸，堵个下水道，门锁坏一下，区别只是你会觉得这是自己家的问题，很快去解决，但民宿出现问题，总觉得是别人造成的。
6、如果选择托管，还要付管理费，目前我们是付30%的利润给我们的管理方。
这两块预算做好了以后，你就可以开始定你们的预期房价了，列一个excel表，看多少房价，一个月入住率达到多少可以保本，入住率达到多少可以盈利，盈利和盈多少，这些都先列出来了，才心中有数。
做民宿第二步：选房。
选房Tips：
1、找一个对民宿有概念的中介。
现在中介非常多，网上看的都不靠谱，最开始我在网上找房，每次咨询以后去看的房都不是我原本看到的房，这才明白为什么有的中介要打广告说百分之百真房源，之前一直不明白什么叫做假房源。
2、尽量不要找老小区，提前了解物业对民宿的态度。
1）老小区虽然房租和物业费会便宜很多，但实际操作起来问题也会很多。一是各种设施老化，下水道非常容易堵，装修成本也会高一些，以及没有电梯，许多客户都非常懒，以及有时候难免会有腿脚不便的客户。
2）老小区的门卫通常不是24小时轮班那种，而常常是一个门卫一直在那里值守，吃住都在那里。
3）大家都知道，虽然现在时有出现一个政策导向说民宿得到国家支持，但实际上这还处于一个灰色地带的。
3、找基础装修已经比较好的房子，尽量节约成本。
4、其实忘记讲最重要的了，那就是location location location。
虽然不一定房子一定要在景点和市中心，但确实就这两项因素都符合的才卖得好。
5、尽量不要找公寓，特别是没有通气的公寓。
6、尽量找水电费后缴的物业。现在大多数电费都是充电卡了。
7、不要找门禁过严的物业。
8、可以找收快递方便的小区，最好是有可以免费存放一段时间的物业或者菜鸟驿站那种，如果只能放柜子里的话，超期领取会产生费用还有可能被快递员催促。
9、开放式厨房的爱与恨：许多标间式的小房子，如果厨房做成开放式的，房间会变得更宽敞大气。但中国的烹饪方式，实在不太适合开放式厨房。
10、找房子其实也讲缘分，最好找那种你看了一眼，就大概有概念你知道你想怎么去改造和软装的房子，如果是一眼看不到尽头的，想象不出来要怎么打造的，还是不要再多一件事情来折磨自己了。
做民宿第三步：签合同。
1、合同期限：之前讲到了，合同期限签3-5年，避免房东短时间内收回房源造成前期投入的损失；
2、空置期：许多新手不知道可以谈空置期这件事，我也是在找房过程中经有经验的中介提醒才知道，很多新入行的中介也不知道的，特别是专招大学生那家，许多新人。空置期要看房东的情况，最少谈到3天的也有的，多则谈到1个月的也是有的。这个和中介的谈判助攻能力也是有关的，如果中介告诉房东说大家都给的一个月，和你签了那么久合同，提前付了一年的房租，很多就谈下来了。但是大家也不必太强求，免得房东弄来不高兴，毕竟是长久的合作，有的是比较在乎一天两天的收益的，常规是可以谈下来一周到半个月的空置期的。也就是说，空置期不用交房租；
3、违约金：由于民宿是一个特殊的租房行为，所以作为租房者的我们一定要谈违约金，因为我们会投入一些无法搬走的装修成本，以及你网络运营这套房屋的成本。比如说你已经积累了许多好评，成为超赞房东了，但房东却要收回房源，会造成很大的损失。如果我们在合同上加上一个违约金，这样房东就不至于那么轻易收回房源了。而违约金的金额，建议根据你实际的硬装成本来提，不宜过高，过高房东会觉得自己的风险太大，不愿意出租房屋。当然也会有的房东因为此条违约金条款的增加，可能会把押金一个月提升为缴纳押金两个月，来保证租客履约；
4、房屋设施维护：一般我们租房，房东肯定是要负责房间设施的家电之类的维护的，坏了可以找房东，但是出租作为民宿，我们和房东都不能保证房客能够合理的使用房屋内的设施，所以房东是不愿意来承担这个风险的，所以在这一个条款上，也不一定说死，说要哪一方负责维修这个责任，可以和房东好好商量，说我们根据实际情况来判断这个维修费是谁承担 。当然也有比较强势的房东，要求必须将此条款写在合同上，房屋内的一切损坏需要租客来承担。
第四步：民宿装修
装修这个事情我不多讲，因为我知道很多人想开民宿，其实就是想装修出一套自己喜欢模样的房子嘛，所以相信你们的idea非常多了。做到因地制宜，节约成本就好了。有很多帖子可以参考，什么爆改老屋之类的，但这个又涉及到和房东的进一步沟通了，一般都需要你先报方案给他们看的，我们有接触到房东说：“千万不要把我们的墙涂成粉红色哟~”
第五步：房源上线
现在民宿的平台非常多，有的房东只做Airbnb一个平台，因为它收取的佣金低，百分之三点几，而其他平台需要付10%的佣金。原因在于Airbnb不仅收房主的服务费，也要收房客的服务费，双方承担。
但大多数房东会上线到多个平台，增大销售的可能性，但坏处是会把评价给分散了，不利于排名靠前。目前可以上线的平台包括但不限于：途家网，小猪，蚂蚁，携程民宿，去哪儿民宿，榛果，木鸟等。
上线房屋步骤如下：
1）平台账号注册，选一个酷炫的头像，加一个酷炫的自我介绍
2）房源信息编辑，要突出你的房屋亮点特色，详细描述地理位置优势，周边交通，景点，离机场、火车站远近等
3）图片拍摄。房源初步上线是自己拍摄照片，后期可以向平台申请实拍，如果你的房源*比卖**较好，有的平台也会主动联系你要免费实拍。
4）房源上线需要提供你的租房合同等证件，如果是自己的房屋，需要提供房产证
5）定价参考周边房源价格，初上线可以低于自己的预期价格以及周边同等水平房源价格，先打开市场，拿到几个好评再说。
咦，说到这里，房源突然就上线了。
民宿托管
接下来给大家介绍一下民宿托管吧。民宿托管是解决像我们这样，又不想放弃自己的工作，又没有太多业余时间来管房源，但是又想开民宿的人的。
民宿托管就是将你的房源全部准备好我前面讲的第一至第四步以后，就将房屋交给托管公司进行上线和管理。分成目前我们是和管理公司三七分成，分的就是我们实际售卖的房费。而托管公司需要帮我们上线到我上面提到的八个不同的民宿平台，以及做所有一个民宿主应该做的运营工作，也就是说除了交房租和支付日常运营费用，其他都是托管公司来搞定。
三大省心理由：
1、不需要接待咨询，接待房客，这个会很繁琐，做起来以后就是成天私下骂客人，没有情怀了
2、不需要焦虑打扫卫生和布草洗涤的问题，许多自己做的人都是自己去打扫和洗涤，因为可以节约一笔费用
3、三成也包含了付给平台的10%佣金，实际上分走了两成
三大糟心理由：
1、托管公司不会给你承诺入住率，一切都是随缘，虽然他们会积极去做好，但是没有硬性的kpi要求他们
2、一个管家分管多套房源，肯定不如自己服务客人那么周道，有差评危险
3、有时候赚钱的就是那两成的收入带来的，托管以后盈利微薄，还有亏本的可能性，这就是说我们为什么是在做情怀的原因了。我们四个人一起做民宿，一个月收入最多一千块，人均250，所以我们可能真的是250吧。
但这个账也不能这样算，我们四个老师在房源介绍中有讲，是因为热爱大自然，常常一起出去徒步、登山、攀岩才走到一起的，如果一个月有1000元的活动基金，也是一件非常开心的事情了。
经营民宿的日常
这一部分是给准备自己经营民宿的小伙伴分享一下，如果自己经营民宿的日常是怎么样的。当然，这也是我自己经历的，我最多的时候一个人管30套房源，那是忙的昏天暗地。
1）各平台客户咨询，包括在线和电话咨询；
2）客人抵达前联系客人，给客人发入住指引，主要是方便客人顺利找到你的房子，因为现在大部分做民宿的都是用密码锁，客人自助入住，也有一部分是民宿主人亲自去接，如果能做到这一步的，好评率是很高的，但要不是雇佣管家来做这件事，要不就得消耗自己的精力去做；
3）入住当天给到客人房屋密码；
4）入住过程中回答客人的各种问题，有时候还需要帮忙解决一些问题，比如说空调不制热不制冷，洗澡器热水打不燃，没交电费停电了，厕所门锁坏了客人内急进不去，阳台门锁坏了客人在外面进不来，马桶堵了好多便便飘上来了，各种问题，非常具体的，这样是我选择托管的原因，想让我的民宿就美美的在那里，自己不要操心那么多，少赚一小点，开心一大点。所以我们也必须手机上存好物业的电话，一般小问题他们可以找工程部来免费或付费解决，也可以留一些附近维修店的联系电话，能用上的；
5）客人离开前提醒客人准时退房，因为会涉及到及时打扫完卫生迎接下一位客人，所以一定要提前告知客人需要准时退房，除非你确定今天没有新客人了，客人想延迟退房也是可以允许的，也多了一个要好评的理由嘛；
6）提前一天和保洁约好打扫卫生的时间。由于民宿房源比较分散，不像酒店清洁可以随叫随到，保洁也不可能只打扫你一套房子，所以需要提前和保洁公司预约好时间，他们会帮忙分配安排保洁，尽量按照你需要的时间前来打扫。说尽量是因为不确定因素很多，也许上一家打扫的房子非常脏，要花很多时间，或者说保洁的电瓶车被偷了，或者说上一家的客人延迟退房赖着不走了，都会导致推后打扫。
而这时，你的房间还没打扫，你的新客人又来了怎么办？就只有抠破头皮了，先道个歉，说明一下原因，让客人先放行李出去玩耍，基本上客人都还是能够理解。
7）客人离开以后厚着脸皮去和客人唠唠嗑，然后求一个好评，这对我们房源的售卖是非常重要的。有什么问题，让客人私下告诉，无论如何不要要来一个差评，发现有差评倾向的客人，比如说入住后就有很多抱怨的，要及早解决，否则差评率很高，直接影响一套房源的销售。
甩卖甩单飞单
1、甩卖
甩卖是指当天还未售出的房屋，进行降价销售，至少要挽回一个房租的成本吧。但是许多人是坚持不甩卖的，因为有一个说法是不同价位的客人的素质也是不同的，许多想便宜买好货的客人都比较容易事多，出差评率高。不知道是否准确，仅供参考。
2、甩单
开始做民宿以后，逐渐地就找到了民宿的小圈子，会加入不少民宿主的微信群。做的久了，客人微信加的多，常常就会有许多线下客源。这些客源的忠实度是比较高的，如果来找你订没有房间了，你向她推荐的房间一般也会订。所以有多余客源的民宿房东就会到微信群里去甩卖，还有空房的民宿主人会把链接给到，客人满意以后就让他们直接联系。成交以后，接客人的民宿主人会给到甩单民宿主人10%的佣金红包作为回报。10%是个市场行情，一般这样给。但一般是在客人退房以后再给，因为预订了以后还与退订的可能。民宿主之间都是互相信任的，不会因为客人给过去了就不给这个佣金。
当然还有一种情况着急甩单的，就是你的房间被重复预订了。比如说你在airbnb上已经订出去了，但是在途家网上却没有关房态，两边都订出去了。拒单是会受到平台惩罚或者降低房源权重的，所以大家逼不得已都不会拒单的。
3、飞单
飞单是平台对民宿房东线下交易的一个说法。也就是说，客人本来是要在途家网上下单的，但是房东通过各种方式要到了客人联系方式，进行线下交易，不再给平台佣金，这个就叫飞单了。
