小李拿出全部积蓄，承租了一间商铺，经营了一家化妆品店。近期，却有人到她的店内来查看房屋，后来还有法院的执行法官来过。小李才知道，原来房东将她承租的这间商铺，抵押给了别人，现在房东还不上钱，人家要来执行这间商铺了，法院已经准备将这间商铺挂牌拍卖了，并告诉小李，有兴趣的话，也可以到网上参与竞拍。
小李一听慌了神。心想，自己苦心经营的店铺，可以说是自己身家之所系，房东把商铺抵押了，要是别人把铺子拍下来收走，这可怎么办？
小李给房东打电话，房东正在一醉解千愁，只给了小李一个回复：爱怎样怎样吧。那么，面对如此情形，小李应当怎么办呢？
我们请辽宁同泽律师事务所张猛律师来做分析解答。
【律师解答】
小李所面临的这个问题，应当区别对待。如果房东将房子抵押给他人，是在将商铺租赁给小李之后的，则小李完全不必担心。《民法典》对此做了明确规定。
《民法典》第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
所以，若是此种情况，小李大可不必担心，她的店铺可以继续正常经营。即便是法院将该店铺拍卖，店铺更换了所有权人，小李的承租权依然受法律保护，不受影响。店铺的新所有权人在租赁期内，无权收回店铺。当然，从店铺所有权登记变更时起，小李的店铺租金，可是要交给新产权人了。小李可以选择与产权人重新签署租赁合同，也可以选择履行原有的租赁合同，只不过出租方变成了新的产权人。
如果房东将房子抵押给他人，是在将店铺租赁给小李之前的。这种情况对小李来说就比较麻烦了。抵押权是一种典型的担保物权，在这种情况下，小李的承租权不能对抗第三人的担保物权。商铺经拍卖后，新的产权人有权解除与小李的租赁合同，小李就无法继续承租该商铺了。
【律师建议】
商业地产租赁涉及的法律内容很多，为了应对这种情况，站在小李这个普通的女性创业者立场上，律师建议：承租商铺时一定要与房屋所有权人一并到不动产登记部门去查询，看拟承租的商铺是否有抵押、查封等权利负担，如果商铺有抵押登记，那么小李就要考虑将来一旦抵押权实现，自己的承租权就可能得不到保障的风险。