这段时间网上很多文章都说，新型冠状病毒肺炎疫情属于“不可抗力”，因此导致合同无法履行的，可以免除责任。那么，是不是房地产开发商只要抛出“因疫情影响延期交房”，就理所当然的不需要向购房者支付逾期违约金呢？
答案是：不！很多情况下，开发商仍然需要支付违约金！
本次新冠疫情在社会影响方面，与2003年的“非典”疫情十分相似，可以直接参考“非典”时期的相关规定和法院判例。我们来看看下面这个案件：开发商以“非典”疫情导致延期交房为由，拒绝支付逾期违约金，为何败诉。
【案情摘要】
2003年春夏之间，国内爆发“非典”疫情。2003年5月26日，张晓薇向新中城公司购买商品房车库，签订《协议书》，约定车库于2003年9月底交付。之后，张晓薇付清全部购房款。2003年9月，工程基本完工，尚未验收。2003年9月26日，张晓薇与新中城公司签订《商品房买卖合同》约定：2003年9月30日前交房；如遭遇不可抗力，且新中城公司在该情况发生后告知张晓薇的，可据实予以延期；逾期交房的，按已付房款每日万分之五支付违约金。2003年11月4日，新中城公司向张晓薇交付车库。于是，张晓薇起诉要求新中城公司按合同约定支付逾期交房的违约金。
【一审】法院并未认定“非典”疫情属于“不可抗力”，也没有因此判决新中城公司无需支付违约金，而是根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（因“非典”结束，现已失效）“适用公平原则处理”，判决新中城公司与张晓薇对逾期交房各自承担50%的损失。
新中城公司提起上诉，认为“非典”疫情属于不可抗力，其延期交房无需支付违约金。
【二审】法院改判新中城公司承担全部逾期交房的违约责任。
法院认为，虽然2003年春夏之间国内爆发“非典”疫情，但新中城公司在2003年5月26日与张晓薇签订《协议书》时，应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底交付，在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》也约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响。
通过判例检索可知，上面这起案件并非特例。即使房地产项目的施工期间确实在疫情影响期内，但很多开发商仍然被判决承担逾期交房违约金。原因何在？
【疫情是否构成免责，法院的四种认定方式】
法院对于“非典”疫情是否构成不可抗力免责事由，是有严格的条件限制的，会根据个案具体情况区别认定和处理：
1、商品房买卖合同明确约定疫情属于不可抗力或者免责事由的，适用合同约定，开发商不需要支付逾期交房违约金。
2、商品房买卖合同没有相关约定，但合同在疫情防控期之前签订，约定的交房时间在疫情防控期之内或之后，并且疫情防控确实对按时交房产生了影响的，疫情构成“不可抗力”，开发商不需要支付逾期交房违约金。（相关判例：（2005）三亚民一终字第79号）
3、商品房买卖合同没有相关约定，疫情影响适用“情势变更”，逾期交房损失按公平原则，由开发商和购房者分担。（相关判例：（2005）沈民（2）房终字第802号）
4、商品房买卖合同没有相关约定，合同在疫情防控期间或防控解除之后签订，没有证据证明疫情对按时交房造成实质影响的，疫情属于“可以或应当预见的风险”，开发商应支付逾期交房违约金。（相关判例：（2005）渝一中民终字第3090号）
【开发商怎么做，才能免责？】
开发商想免除违约责任，需要注意以下几点：
一、核查与购房者签订的商品房买卖合同，签约时间是否在疫情防控期之前，合同中有没有约定疫情属于不可抗力或者免责事由。
重点核查买卖合同的签约时间、交房时间、不可抗力、逾期交房违约责任等条款。如果买卖合同是在疫情发生之前签订，并且合同中明确约定疫情属于不可抗力或者免责事由，开发商就可以直接引用合同条款，免除逾期交房的违约金。
广西目前使用的2019版《商品房买卖合同示范文本》，虽然在附件《补充协议》中约定了“政府限制*行为性**导致的停工或工期延误”属于“不可抗力”，可以延期交付房屋，但这一约定并不等同于整个疫情防控期间，全部可以免责。开发商仍需要根据自身项目情况，考察疫情对延期交房造成的实际影响，注意按下面几个步骤收集和保存能够证明免责期限的相应证据。
二、收集和保存确因疫情影响，无法按时交房的证据。
根据《合同法》规定，履行举证责任，是以“不可抗力”为由主张免除责任的重要前提。因此，开发商需要收集和保存以下证据：
1、延期交付的房屋项目在疫情严控区、因疫情防控措施导致无法按时交房的证据。
例如：政府通知延长假期、延迟复工、要求工地停工的各类公告、通知、文件，施工方出具的项目停工情况说明，监理方出具的项目停工的监理日记，疫情得到控制后施工现场工人复工的时间点记录。
2、如果延期交付的房屋不在疫情严控区，可收集项目施工与疫区有其他关联而导致无法按时交房的证据。
例如：项目施工人员因确诊或疑似新型肺炎被隔离、救治的隔离令、医院证明，项目需要的材料、设备供应方在疫情严控区无法按时供货的证明。
3、可与政府有关部门沟通，争取拿到相关部门为本企业开具的疫情“不可抗力”证明。
三、保存已在合法合理期限内，通知购房者因疫情导致延期交房的证据。
根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的一方，未及时履行通知义务的，不能免责；未采取必要措施减少不可抗力损失的，须承担扩大部分的损失。
因此，开发商应该在合法合理期限内，以短信、微信、电子邮件、信函等书面方式，通知购房者因疫情导致延期交房和延期的期间，以减轻可能给购房者造成的损失。如果暂时无法确定延期的具体期间，可在通知中注明：“延期交付的具体时间，根据疫情情况及政府要求另行通知。”
天灾*祸人**难以预测，但人间有大爱！希望疫情的阴霾尽快消散，春暖花开……
作者：房珑律师/上海汉盛（南宁）律师事务所