提起商铺，很多人都会想起“一铺养三代”、“日进斗金”等说法，一旦有新的商业项目或者小区底商开盘了，很多位于核心商圈的商铺都会被抢购一空，所以也有人把商铺称为“金铺”。搁前十年来说，每当住宅限购的时候，不限购的商铺就会成为广大投资客的“新宠儿”。但是，过去三年多，伴随房地产调控的逐步深入，住宅市场已经明显降温，但在住宅市场遇冷的同时，商铺的行情并没有像以前一样火热起来，反而也逐渐失去了“光环”，而且还面临租不出、卖不掉的窘境。

据媒体报道，青岛的李女士购置了一套100多平方米的商铺，但短短3个月的时间，这里的房价就出现下滑，商铺的单价也从70000跌到了20000，也就是说，李女士直接损失就高达500多万。除了李女士，南京的黄先生在自己小区附近也购置了一套120平方米的商铺，单价30000，但是随着房价下跌，加之商场的招商情况不佳，不光租金一跌再跌，想要租出去也并不容易。半年时间，黄先生的商铺挂牌价降到了18000，损失了近150万元。

其实，商铺由热变冷并不是某个城市的特有现象，过去几年，在很多城市都早就已经出现了。就拿笔者所在的济南来说，几年前开发的楼盘，住宅都交房了，如今一排排商铺依然大门紧锁，全都空置着。此外，笔者所在的小区，除了药店和餐饮店比较固定，其他类型的商铺频繁转手的概率较高，其中一家商铺一年时间转手了三次，如今大门上又已经贴上了“出租”二字。那么，最近几年，商铺由热变冷的原因有哪些？商铺真的不值得投资了吗？

商铺行情变化的五个原因

第一、国家对房地产一锤定音，房价预期出现转变

根据历次调控经历看，持续两三年基本就结束了，而且房价往往越调越涨，基于这种根深蒂固的观念，无论是住宅还是商铺，都深得购房者青睐。但是，本轮调控与以往大不相同。过去三年已经说明，国家对楼市调控的决心超出很多人的想象，不仅不再把房地产作为短期刺激经济的手段，而且要长期坚持房住不炒，所以调控仍旧没有大幅放松的可能。因此，无论是投资客还是普通购房者，都变得谨慎和冷静起来，落袋为安是普遍选择，房价预期已经出现明显转变。

第二 、电商模式渐渐兴起，改变了国人购物和消费习惯

十年之前，估计没有人想到网购会成为一种消费方式。但是今天，无论是繁华的一二线城市，还是偏远的郊区农村，网络购物已经逐渐普及。根据国家统计局数据显示，过去20年时间，我国网民从62万激增至8.3亿人，其中网络购物用户高达6.1亿，占网民总体的73.6%。必须承认，电商模式的兴起，使得购物更加便捷，商品也更加便宜，大大改变了国人的购物和消费习惯，但不可否认，有流入就会有流出，网购规模的扩大挤占了商铺等实体店消费的规模和水平，人气大不如从前。

第三、商铺总量供大于求，雷同现象越来越明显

经过一二十年的发展，我国人均住房面积接近40平方米，住房总量已经基本足够了。不仅住宅如此，随着城镇规模的扩大，以及经济社会的发展，商圈也越来越多了，从而推动商铺大规模增长，数量趋于饱和。除了数量增长，商圈、商铺类型也越来越雷同。举个例子：十年前，一条街共有10家商铺，烟酒店、餐饮店、服装店、五金店等等一应俱全，但今天再看，同样一条街，店铺增加到了50个，但服装店等一些店铺消失了，药店和餐饮店越来越多了。因此，商铺不仅过剩，而且类型又雷同，一铺养三代已经不容易了。

第四、商铺租金比较高，投资回报率出现下降

一般来说，投资一套商铺，回报率达到10%以上，就可以称为旺铺，7%左右属于可以正常接受的水平，但回报率低于5%往往不划算。为什么这么说呢？众所周知，目前银行的大额存款，或理财产品的回报率都可以达到5%，与投资商铺的区别不大，关键是钱放在银行，变现方便而且省心。反之，如果花30000元买一套50平方米的商铺，如果地段一般，一年租金也就5万左右，收益率差不多4%，关键是如今商铺数量众多，转手变现比较难，交易税费也比住宅要高。不过，退一步来说，虽然4%的回报率不高，但对于租户来说，生意不好做，这样的租金也已经是一笔不小的压力了，所以对房东和租户来说是两难问题。

第五、不断上涨的房价对居民消费形成了一定挤压

要想过上高质量的生活，拥有稳定的收入和一定的积蓄是不可缺少的。但是，作为消费的主力人群之一，对于当下的年轻人而言，一旦踏入社会，面临的重要问题就是车子和房子。过年期间，一个朋友告诉笔者，孩子刚出生不久，老婆辞职在家带孩子，如今养家的任务都落到自己身上了，他给我算了一笔账：自己一个月工资10000元，但房贷（还未交房）每月7000元，房租每月2000元，最后所剩无几，对其他商品的消费空间就会大大减少了。

不过，笔者认为，大家可以放心了。央媒经济日报曾刊文《警惕高房价对消费的挤出效应》，文章称随着房地产长效机制的建立，未来人们的居住观念会更理性，消费动力也会更加健康可持续。目前，国家也已经明确表态长期坚持房住不炒，相信未来房价会越来越平稳。

最后总结一下，根据以上五点来看，如今商铺的行情已经发生了明显转变，随着国家对房地产市场的一锤定音，投资商铺的黄金阶段也渐行渐远，如今想要一铺养三代并不容易。但是，商铺真不值得投资了吗？那也未必，李嘉诚多次说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。因此，对于商铺来说，要想获得较高的回报率，关键要看人气，而人气的积累离不开好的地段。那么，你认为，“一铺养三代”还现实吗？