在遭遇过房价暴涨以后，受尽被卖方违约煎熬的买家，有的选择与卖方协商加价变更合同价款重新签订合同或补充协议，有的选择一边和违约的卖方打官司的同时重新选购房屋签订房屋买卖合同，正所谓“吃一堑，长一智”，只有经历过才意识到之前签订的买卖合同存在诸多漏洞和不完善，才使卖方有机可乘，重新签订合同时一定要请律师修改合同和进行陪购。
其实，作为房地产法律专业人士，打了无数场房屋买卖合同纠纷官司，最清楚合同中双方最容易出现争议和对买方保护不力导致卖方违约后无法弥补损失的地方。律师根据买卖双方情况及所购房屋的情况，可以制定出一个预防业主反价的合同，合同中的一些细节提高了业主的跳价成本，在交易中获取最大的主动权。
以下是笔者颜宇丹律师在办案过程中总结出的二手房买卖合同中防止卖方反价，保护买方权益的必备条款及预防措施，以及卖方出现违约苗头时买方如何保障自己权益。
一、 审查合同主体，是否有权出售房屋。
作为买受人，需要特别注意了解并核实出售人身份。如果代理人签订合同，必须要求提供委托书的原件并保存，以防产权人最后借口代理人没有得到其授权而无权代理出售房屋，导致合同无法继续履行。即使卖方是产权证的产权人，并且产权证上只显示为卖方一个人，也要了解房屋是否存在共有人，并防止卖方隐瞒共有人的情况出售，导致合同正在履行过程中，共有人出现不予追认卖方出售行为，引发争议。因此，如果买方明知有共有人，应要求共有人作为卖方共同签署合同，或共有人有委托书授权一方出售房产。如果共有人签约当天不能到场签订合同，应保留共有人同意出售的证据，并要求共有人补签合同，同时在合同中约定“卖方保证共有人同意本合同内容，如共有人提出异议导致本交易无法进行视为卖方违约”。
二、 双方履行期限一定要明确，避免合同约定不明。
如果合同对履行期限约定不明，容易使卖方找到借口拒绝和拖延履行合同。付款是买方的义务，未约定付款期限貌似对买方有利，其实不然，如果未约定付款期限，卖方有权随时要求买方付款，如果双方无法协商付款期限，卖方有权解除合同而不承担违约责任，或者因缺失付款期限这一合同必备条款且无法通过当事人协商补充确定的情况下，认定合同不成立。
三、切断毁约借口，确保合同有效。
比如双方为避税而签订阴阳合同，卖方违约时会以阴阳合同违法为由，要求以实际成交价成交，增加的税费由买方承担，从而逼迫买家主动加价或因无法承担多出的税费而同意解除合同。为防止卖方出现这种情况，双方在补充协议中约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”，这样，卖方就不会再以此要挟了。
四、预防继续履行合同的障碍，在合同中予以明确。
在签订合同前，要了解房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等情形。其实，即使房屋因业主欠债而被债权人申请查封，如果业主有心履约，可以提供担保解除查封置换出房屋继续履行合同，但如果业主遇房价上涨正好以此借口毁约，或是自己虚拟债权债务关系查封房屋，法院也因房屋被查封属于法律上不能继续履行的障碍而驳回买方要求继续履行的诉讼请求。因此，买卖合同中应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续履行过户到买方名下，卖方除合同约定的违约金外另行赔偿买方的损失。
五、对租赁情况予以约定，以防业主投机取巧。
有些卖方为了阻止买方继续履行合同，会以房屋的租客有优先购买权，而认为买卖合同无效。因此，买卖合同上应约定房屋不带租约，或在合同中约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”。有些卖方明知买方买房的目的是自住，为了达到毁约的目的，利用合同法“买卖不破租赁”的原则，在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同，并威胁买方即使办了过户，也无法及时交房入住。因此，在买卖合同中应约定在房屋过户期间不得出租，否则另行赔偿违约金以外的经济损失。
六、提高违约成本，使业主违约也无法获利。
目前深圳330政策以后房价已涨了30%至40%，即使按合同约定的20%违约金卖方全部赔偿给买方，也因另行高价出售而获利，因此，买卖合同中就应切断卖方违约所带来的利益，合同应约定如由于卖方原因导致合同无法继续履行，最终无法过户并交付给买方，卖方除合同约定的违约金，承担一切因违约产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。一方不按合同约定的履行期限履行合同，迟延一天按日赔偿迟延履行违约金给守约方。卖方拒绝按约定期限履行合同义务，买方有权选择继续履行合同或解除合同并要求赔偿合同约定的违约金，并由卖方向买方赔偿评估机构对卖方违约时评估的市场价与合同交易价的差价部分。
七、业主违约，注意保留证据，向法院起诉时应申请财产保全查封涉案房产。
如果在履行过程中对方有拖延或推诿的迹象，或双方发生分歧，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告履行通知或书面磋商函等。比较常见的陷阱是有时卖方蓄意反价，给买家打电话或口头声明说不想卖了，而买家也会疏忽和错过了继续履行合同约定的程序和买方履行义务的期限，结果自己逾期履行达到约定解除合同的条件，对方依约解除合同要求买方承担违约责任。
当确认对方已不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全查封涉案房产，以保障判决的顺利执行，保护自己的权益。
