问题的由来
在民事强制执行实务中，法院在对被执行人的不动产进行评估拍卖时，承租人往往会以对案涉不动产享有租赁权为由，主张买卖不破租赁，阻碍评估拍卖，排除执行行为。而申请执行人则认为被执行人与承租人存在恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院涤除租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。
处置思路详解
一、抵押权设立和租赁合同生效时间
二、先抵后租：一律不能排除执行
三、先租后抵：优先购买权和租赁权可择一行使；买卖不破租赁（重点疑难内容）
一、抵押权设立和租赁合同生效时间
1、抵押权设立时间确定—登记时
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，抵押合同自成立时生效，不动产的抵押权自登记时设立。
【相关规定】
《中华人民共和国物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一） 建筑物和其他土地附着物；
（二） 建设用地使用权；
（三） 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四） 生产设备、原材料、半成品、成品；
（五） 正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六） 交通运输工具；
（七） 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
2、租赁合同生效时间确定—成立时生效
租赁合同是一种有偿的双务合同，合同双方互为给付义务，租赁合同是一种诺成性合同，双方意思表示一致即可成立，不以一方交付标的物为合同成立要件，当事人交付标的物属于履行合同，而与合同的成立无关。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》
第十三条 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一） 内容具体明确；
（二） 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条 承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十五条 承诺生效时合同成立。
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、先抵后租：一律不能排除执行
抵押权设立先于租赁合同成立的时间即先抵后租，法院对抵押财产采取执行措施时不受案涉不动产上租赁负担的影响，不论该租赁合同是否合法有效，即便承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的，都不能产生阻却法院执行的法律效果。
【相关规定】
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当时日恩约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
三、先租后抵：优先购买权和租赁权可择一行使；适用买卖不破租赁原则
1、优先购买权和租赁权择一行使
被执行人与承租人合法有效的书面租赁合同在设立抵押权、法院查封之前已经成立的，在被执行人出卖该不动产时，承租人享有优先购买的权利和该不动产的租赁权，执行法院也应当在拍卖前告知承租人对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
2、租赁权阻却执行应真实合法有效
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，执行法院在租赁期内对不动产应当实行带租拍卖。
被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，该租赁权不能排除法院的执行。
【相关规定】
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十二条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
3、租赁权阻却执行应实际占有使用
无论被执行人与承租人订立的租赁合同在抵押权设立之前或之后，只要承租人在抵押权设立之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。
4、对执行行为或标的存在异议时的救济
带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，或除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议的，法院应当依据执行异议之诉的有关规定进行处理。
【相关法条】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。