本文转自“成都律师刘艳”公众号，原标题为“之二：将盖有公章的空白合同交予合同相对方，该放任行为产生的法律风险应当自己承担”，更多问题关注公众号分享。
当事人在涉案合同上进行了签字，即使签字时，双方争议的该合同条款系空白，其应及时向对方当事人提出异议，未及时提出异议，仍在空白合同书中签字，视为对对方当事人添加合同内容的无限授权，因而双方签字认可的合同对其具有约束力。
【基本案情】
2014年11月月23日，王先生与CJ玉皇分公司签订《商品房买卖合同》一份，王先生购买CJ玉皇分公司开发的XXXX室房屋一套及附属物储藏室，总价款397569元。王先生依约支付了房款。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即商品房通过房屋建筑工程竣工验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签订房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担。”
双方当事人争议的焦点为逾期交房时间的问题。
王先生提供物业公司出具的《物业临时管理公约》一份，证明目的为王先生自2016年12月18日开始接收房屋的事实。双方约定的交付期限为2015年12月31日，实际交付的日期为2016年12月18日，CJ玉皇分公司延期交房时间为351天。
CJ玉皇分公司、CJ公司质证并反驳称，交付时间、收房时间应是2016年10月21日，因为CJ玉皇分公司、CJ公司是在10月21日前后通知王先生交房的，同时该批业主中，只有王先生按照时间收到房屋，签订了交付书。对于超出10月21日的交付时间，应由王先生自行承担晚收房的责任。对于其计算方式，CJ玉皇分公司、CJ公司不予认可。因为，工程延误是有不可抗力的事实存在，延误时间自开工以来，因不可抗力造成不能施工246天，应予扣除，CJ玉皇分公司、CJ公司认可延期交付时间为49天。根据商品房买卖合同第9条第1项约定，逾期不超过90日，按万分之一的违约金继续履行合同。公司提供工程延误说明，王先生均不予认可。
【按例说法】
一审判决：买卖合同是双方的真实意思表示，公司应向王先生支付逾期交房违约金
首先，CJ玉皇分公司、CJ公司主张其于2016年10月20日前后通知王先生交房，对于超出10月21日的交付时间，应由王先生自行承担晚收房的责任，法院认为，上述《商品房买卖合同》第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”现CJ玉皇分公司、CJ公司无法证实其向王先生出具交房通知书，且王先生签署交接单，法院对其该主张不予支持。王先生提交的《物业临时管理公约》第15页物业验收交付书记载“本人是XXXX室业主，现在同意交付的情况下，证明已经收到房屋钥匙6把，储藏室钥匙5把，楼宇对讲钥匙1把，自即日起由本人接受房屋。”据此，法院认定，王先生与CJ玉皇分公司、CJ公司办理房屋交接手续时间为2016年12月18日，实际交房日期为2016年12月18日。
另外，对于CJ玉皇分公司、CJ公司主张的延期交房系不可抗力因素导致，法院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。严寒、酷暑、雨季汛期不属于不可抗力的范围。本案CJ玉皇分公司、CJ公司方作为房地产开发商，也是格式合同的制定方，完全可以依据历年来各季节天气的基本情况，合理安排商品房开发过程中不同阶段的工作，充分考虑可能发生天气异常因素，在制定合同时，进行有利于自己一方的合理展期。在实际施工中，确因遇到严寒、酷暑、雨季汛期天气不能按时施工，应对此进行证据保全，并及时履行告知义务，以取得对方的认可。本案中，CJ玉皇分公司、CJ公司方未能提供施工日志、监理月报等证据证明异常天气对施工是否实际造成了影响以及因此延期的具体天数，也未向对方尽到告知义务。因此，对CJ玉皇分公司、CJ公司认为因天气异常导致施工受阻属于不可抗力的主张，理据不足，法院不予认定。同样，CJ玉皇分公司、CJ公司主张因庆祝抗战胜利70周年庆典、环保法实施后环保督查导致的施工受阻属于不可抗力，因CJ玉皇分公司、CJ公司未提供施工日志、监理月报等证据证实确系停工，CJ玉皇分公司、CJ公司理据不足，法院亦不予采信。
综上，法院认为，王先生与CJ玉皇分公司、CJ公司签订的 《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面正确履行合同约定的义务。 CJ玉皇分公司、CJ公司存在延期交房的情形，延期交房期限为2016年1月1日至2016年12月18日，延期交房时间为352天。依照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定的“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”王先生主张违约金27909元，理由正当，符合合同约定，于法有据，法院予以支持。
另，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”CJ玉皇分公司是CJ公司设立的分公司，故CJ玉皇分公司应当承担的责任由CJ公司承担。据此，依照相关规定，判决：CJ玉皇分公司、CJ公司向王先生支付逾期交房违约金27909元。
公司上诉：房屋交接书已约定以补偿物业费的方式向购房者进行补偿，无需再支付违约金
王先生诉求的逾期交房违约金27909元已由24个月物业费抵消，CJ玉皇分公司、CJ公司因不可抗力逾期交房与案涉小区30余户购房者分别签订《房屋交接书》，约定以补偿物业费的方式，向购房者进行补偿。该约定系双方的合意，现王先生起诉要求CJ玉皇分公司、CJ公司再支付延期交楼违约金的诉请，缺乏依据。
王先生发表质证意见如下：对证据中的房屋交接书真实性有异议。
1.《交接书》第7项内容与业主签名的形成时间不一致。 业主在签署该交接书时此处为空白。在交房时，业主与CJ玉皇分公司、CJ公司根本没谈及违约交房的问题。涉案房屋所在地为商河县，该小区物业费每年500元，而CJ公司逾期交房的违约金数万元，该交接书只是CJ玉皇分公司、CJ公司与业主在交房时交接材料。
2.在一审时，法庭一再释明，要求CJ玉皇分公司、CJ公司提供书面的交接书，其称没签署。现二审中突然提供，不符合常理。 业主有理由怀疑该份证据中第7项内容为后期添加，恳请贵院查明。若属实，追究相关人员责任。
3.即使交接书第7项有此内容，王先生认为该条款属于无效条款，物业管理费与违约金不能相抵。
（1）物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。业主与CJ公司间是商品房买卖合同关系，而业主与物业公司属于物业服务合同关系。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。若依据“债务转移”应三方签订协议（开发公司、业主、物业公司），必须经过物业管理公司书面的同意。
（2）所谓的“折抵两年年以上物业管理费”也是违反法律强制规定。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条明确规定，业主应当自物业交付之日起按月缴纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业公共服务费的，从其约定。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年。所以折抵两年物业费无效。
（3）用物业管理费折抵延期交房违约金也侵犯小区了其他业主的合法权利。对证据中房屋交接书真实性及关联性有异议，其他证据真实性无异议，其他证据能证明实际交房时间。
房屋交接书从形式上看公章是黑色的，为复印件。该交接书的第七项其他事项“以24个月物业物抵顶延期交房所有违约金”形成时间与交接书不一致，而且字迹颜色为蓝色字体，当时第七项是空白的。
二审判决：作为完全民事行为能力人，应对自己的签字捺印行为有足够的判断力
法院认为，王先生与CJ玉皇分公司于2014年11月23日签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。涉案商品房买卖合同约定涉案房屋的交付期限为2015年12月31日，双方均认可的实际交付的日期为2016年12月18日，法院予以确认。本案二审争议焦点为：王先生主张的逾期交房违约金应否予以支持。
关于焦点问题，二审中CJ玉皇分公司、CJ公司主张双方在2016年12月18日签订房屋交接书时已经达成合意，以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金，且亦实际履行该合意。王先生对房屋交接书中签字的真实性无异议，但是认为在签订房屋交接书时该交接书中第7项内容为空白，并未约定以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金。 法院认为——
1.王先生虽主张房屋交接书中其他事项处“以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金”形成时间与交接书不一致，双方签订时该处是空白的，王先生作为完全民事行为能力人，应对自己的签字捺印行为有足够的判断力，其在房屋交接书中第7项其他事项处存有长处空白的情况下签字捺印不合常理。
2.王先生与CJ玉皇分公司自2016年12月16日签订房屋交接书后，王先生一直未缴纳物业费，该情况亦可印证双方在签订房屋交接书时以用物业费抵顶延期交房违约金的事实。
综上，法院对CJ公司、CJ公司玉皇庙分公司主张已以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金的主张予以支持。
申请再审：房屋交接书中以用物业费抵顶延期交房违约金的内容并非真实意思表示
原判决采信的《房屋交接书》中第七项盖章内容是被申请人伪造的，申请人在签署房屋交接书时，第七项的内容为空白，且房屋交接时未涉及交房延期违约的问题，第七项所涉内容是被申请人后期添加的，申请人对此不知情，该项内容不是申请人的真实意思。
即使房屋交接书具有以物业管理费抵顶延期交房违约金的内容，也是无效条款，因物业管理费和违约金是两种不同性质的费用，反映的是两种不同性质的法律关系，延期交房违约金与物业管理费不能相互抵销，且该约定内容也与《山东省物业收费管理办法》的规定不符，二审判决认定以物业管理费抵顶延期交房违约金适用法律错误。
再审裁定：即使签订的系空白合同，应视为对对方当事人添加合同内容的无限授权
法院经审查认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十六条规定：“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。”根据王先生的再审申请事由，结合原审在案的现有证据和已查明的事实，法院现将审查意见评述如下：
涉案双方签署的《房屋交接书》第七项虽然约定申请人“以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金”，但对该合同条款，申请人王先生对此持有异议，认为其签署交接书时该处为空白，并无该合同条款，该合同内容系被申请人事后添加的，并申请二审法院对该条款的形成时间进行司法鉴定，二审法院未予准许。 法院对此审查认为，申请人在涉案房屋交接书上进行了签字，即使签字时，双方争议的该合同条款系空白，申请人应及时向被申请人提出异议，申请人未及时提出异议，仍在空白合同书中签字，视为对对方当事人添加合同内容的无限授权，因而双方签字认可的房屋交接书对申请人具有约束力，且申请人主张该争议的合同条款系伪造，也未提供充分证据证实，故申请人的该项再审申请事由理据不足。延期交房违约金与物业管理费虽然是两种性质不同的款项和费用，所反映的是两种不同性质的法律关系，但延期交房违约金和物业管理费性质上均属于金钱债务，相互抵顶并不存在法律障碍，而且申请人接受房屋并入住后，接受小区的物业管理并缴纳物业管理费是其应负的义务，故双方在合同中约定以一定期限内申请人应付的物业管理费抵顶延期交房违约金，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害申请人的合法权益，二审判决适用法律并无不当。
综上，王先生的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三、六项规定的情形。
【小编有话】
关于空白合同签字按手印、盖公章的情形还有很多。
比如，无权代理人擅自使用盖有公章的空白合同书与相对人签订借款合同的，构成表见代理，效力及于被代理人。 M投资基金有限公司、X投资建设有限公司民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[浙江省高级人民法院（2019）浙民申4251号]认为，“本案争议焦点集中在原审法院对2015年4月1日签订的《债权债务协议书》效力的认定是否正确。对此，首先，鉴于李某系M基金公司授权处理宁波L公司在M公司前期筹备和公司成立后初期运营管理的负责人，李某持有M基金公司印章，且全程参与涉案款项的借款过程，足以使X投资公司相信李某具有代理权，即使《债权债务协议书》系李某私自出具，李某盖章的行为亦构成表见代理，在空白合同上添加的合同条款效力及于M基金公司。其次，《债权债务协议书》约定，协议的生效条件为“自各方签署后生效”，X投资公司虽然未在该份协议中盖章，但其持有该份协议，并将其作为本案的证据向原审法院提供，其行为已表明其接受协议的条款，原审法院据此认定该份协议系三方真实意思表示，有相应依据。最后，M基金公司已将其盖有公章的《债权债务协议书》交予X投资公司，M基金公司若要撤销该要约，应在X投资公司发出承诺通知之前到达X投资公司，而M基金公司撤销该要约的时间发生在（2016）浙0225民初6664号案件的庭审陈述中，此时X投资公司已接受该份协议，并作为证据提供，M基金公司撤销该要约的时间迟于X投资公司承诺的时间，原审法院据此认定该份协议已不能撤销，各方应按约履行各自的义务。”
再比如，劳动者签订空白劳动合同视为其将协商劳动合同具体内容权利自愿交予合同相对人。 王某与江苏南京A公司劳动合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[江苏省高级人民法院（2016）苏民申296号]认为，“关于A公司是否应当支付未签订劳动合同的双倍工资问题。本案中，王某自1999年5月26日与A公司形成事实劳动关系，且王某自认曾在2008年与A公司签订过空白劳动合同，王某作为完全民事行为能力人，其与A公司签订空白劳动合同的行为，应视为其将自己协商劳动合同具体内容的权利自愿交予A公司，故一、二审法院未支持王某关于A公司应支付未签订劳动合同的双倍工资的主张，并无不当。”