美 国买房时，什么情况下保证金可能会被“打破”？
美国买房，房屋交易失败后如何拿回保证金？
银行*款贷**审批被拒绝时，买方如何拿回保证金呢？
上一篇文章我们已经详细介绍了earnest money的概念，但事实上，在美买房时，总有各种意外状况导致房产交易破裂。这时候，不少买家就会问，我的保证金去哪儿了？还能追回吗？类似我们在网上购物时出现退换货后会有专门的处理流程，房产交易失败，保证金大部分情况下也可追回，今天本文的重点就是保证金！
首先要判断保证金处于何种状态：
保证金有三种可能的情况，取决于交易如何完成（或没有完成）。
在美买房，如果房屋交易通过，保证金成为买方支付房款的一部分。例如，如果您的首付和结账成本达到50,000美元，但是您提供了2,000美元的定金存款，那么您只需要按照负责房屋交易的所有权公司或律师的指示，支付剩余的48,000美元即可。
如果房屋交易没有通过，买方也没有合法的理由退出，那么存款被没收到卖方，卖方收到存款。
如果房屋交易没有通过，但是买方确实有合法的理由退还，则保证金归还买方。
看到这儿，不少看官就会存疑了，有合法理由才能退款？那么什么原因能够被称作合法理由？
地产君大体上总结了，最有可能出现的六大情况，大家可以对比自身情况具体分析。
美国买房交易失败后，买家可追回保证金的六大情况：
房屋的估价低于卖家的售价
针对*款贷**的买方来说，*款贷**的银行或者机构一般会要求做房屋的财产评估，已确定可提供*款贷**的额度。如果说出现评估价格低于卖家售价的情况，往往会要求买方补足差价，或者卖家做出让步，例如降价、给予一定优惠等。如果双方协议不能谈拢，则交易告吹，这种情况下，一般买方可以要求退还保证金。
购房融资失败
前一种情况是，可以*款贷**，但会有差额。这一次是*款贷**失败、或者买方找不到第三方借款人，没钱买房子，房屋交易自然就关闭了。
另外一所房子卖不出去
如果说买方的现金流都积压在另一所房子上，另外一所房子无法按时出售，也就不能获取到买房资金。一般这种情况，都会在合同中提前注明。许多买家在合同中有一个销售意外：他们只有在特定的时间内卸下旧的房子，才能买到新的房子，特定时间的限期往往根据当地市场的房屋流通速度而定。相关的细节，建议在签订合同之前和经纪人反复确认。
家庭评估和检查报告显示房屋存在问题
这是最经常发生的一类情况，如果在家庭检查中发现了不良状况，买方可以要求屋主降价（因为买方之后会支付维修费用），或者谈判破裂，要求卖家退还保证金。但值得注意的是，房屋检查有不同的时间范围。历时10天的房屋检查可以检查到房屋的角角落落，但一般这种检查方式不受屋主的欢迎，尤其是在有竞争者的情况下。所以，地产君建议有一定承受风险的买家，可以选择3天期限的房屋检查项目，这样可以规避比较大的风险，同时取得竞争优势。（当然前提是，买房给出的报价与其他竞争者相差不大，需要凭借其他细节赢得卖家的欢心。）
新建房屋发现缺陷
前面一点房屋检查主要针对二手房，当买家购买的是新建房屋时，也有类似的规定。如果买家检查出房屋有缺陷，建筑商拒绝修改，则买方有权要求交易关闭，并退还保证金。
卖方自身打退堂鼓
不论什么理由，只要卖方主动提出不想卖房子了，买方的保证金都能乖乖回到你口袋。
仔细对比了上述六大“保钱”条款，发现还真有一两条符合的。那么接下来保证金是不是就可以直接追回了？
保证金应该如何追回呢？
美国房屋交易过程中，各州规定千差万别。所以，忙着追回保证金之前，首先阅读清楚合同。例如，在加利福尼亚州，如果买方选择取消交易，CAR（即Corrective Action Request，纠正措施需求）购买合同允许在规定的时间期限内将保证金定金退还给买方。如果卖方拒绝无故退还押金，卖方可能会向买方支付1000美元的民事罚款。
但是，并不是每个代理人都是加利福尼亚州的CAR成员。建设者通常不使用CAR合同，而是有他们自己的购买合同。
在一般情况下，虽然交易取消，卖方和买方被要求签署相互解除条款。如果达不成协议，持有保证金的一方将继续持有，直到达成协议。如果几年后还没有达成协议，那么托管公司就会向当事人发送一封认证信，要求双方互相指示。信中说，如果没有人在一定时间内回复，那么代管将把钱还给买家。如果卖方对此采取行动，那么在3年后，代管将货款交给加利福尼亚州，用以平衡托管公司的预算赤字。
为了防止日后有关保证金的问题出现过多纠葛，不如在制定合同和前期检查时做好一系列工作。根据以下的保证金判定规范来规避风险。
不过，地产君也不得不感慨一句。现实情况中，谁最终能保有保证金的情况很复杂，遇事多问问经纪人才是王道。在订立合同时尤其要注意这一点，不可模棱两可最终让卖方钻了空子，在购买之前也要做好检查确保房子未存在问题以防止日后带来不必要的麻烦。
读到这儿，不少读者还会接着问了。不是说会出现银行、第三方借款机构吗？这种复杂情况，地产君可别想一笔带过，得好好说清楚。
银行*款贷**拒批，买方如何追回保证金呢？
第一种是拒批：如果收到银行拒批信，而且买方选择不买的话，就必须在45天到期之前通知卖方，不然卖方可以选择不退定金。
第二种是过期：没有收到拒批信。这种情况下，买方必须在45天到期之前要求卖方延期，如果卖方不给延期或者根本不理不睬，那么买方必须在到期后5个工作日内通知对方，不然卖方就可以不退定金。
举例：王先生夫妇购买家庭房子，合同价钱是100万，*款贷**80%即80万。结果银行估价低于买卖价格，为96万，按80％计算的话就是76.8万，就差了三万二。王先生没有这多余的三万二，要求卖房减价，但是卖方不肯。银行口头及email通知王先生该*款贷**会被拒绝。于是王先生要求取消房屋交易，第一次的时候是按照拒批的情况来告知的。结果卖方要求买方提供银行拒批信，但是银行需要时间给出这个拒批信，但是这样一来，就超过了45天了。
当时我们的做法就是按照第二种延期来操作。因为当时即使在45天前知道没有获批，还是没办法按照第一种告知，因为银行不能提供拒批信。所以这个案例就告诉消费者要注意严格履行合同义务，以及问清楚律师合同条款的细微差别，银行申请表格，银行估价报告都需要提前做功课。这一案例中卖家想尽办法刁难不退定金，买方坚持合同条款，最后卖方终于退还定金。
因此，买方一定要注意，如果既没有收到批准信，又没有收到拒信，那么一定要提前要求对方延期，如果不延期那么一定要在45天之后的5个工作日内通知对方。
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