本文由AA（化名）供稿
女主AA，她的买房经历要贯穿深圳关内最大的旧改航母——白石洲。
白石洲由五个自然村组成，50年代改为沙河农厂，村民都转为农场职工。1985年国务院从深圳沙河华侨农场划出4.8平方公里土地，设立华侨城经济开发区。
农场分别成立了华侨城集团公司和沙河实业集团公司。
白石洲的土地滋养了华侨城的房地产业务，高尔夫球场以及售价千万的波托菲诺豪宅，同时也落下了一批农场职工在原土地上种楼。
白石洲就形成这样复杂的多元化的面貌，经过这么多年的外来人口融合，已成为一个自给自足、独立于外部且生态环境复杂多样的小世界。
从一个单位里分离出的两个公司所管辖的城市板块，一个撑起了深圳的文旅产业和豪宅市场（华侨城），另一个则没落成为“城中村”。
AA的父亲就是在90年代从外地来参与深圳城市建设的那一批人，和当地村民一起合建了楼。
那时候村里的人都没钱搞建设，像她们这种外来人也参与建房，建好的房子就拿来分，或者卖出去一部分，什么形式都有。
很多在大逃港期间跑到香港去变成港籍的村里人也回来盖房子，有些村民盖房子都不敢盖太多，一是没那么多钱，二是怕没人租。
“当时白石洲还很荒，我们家和村民只盖了两栋房子，才2000多平，现在想想都后悔。邻居家的一栋出租屋都有2000多平，而且好多两三栋的。”
“当时1997年香港回归的时候，一栋楼建起来差不多50万，每栋楼7层，每层4套房。到2000年的时候，整个白石洲全部都在盖房子，不留一点空地，加盖违建的很多。”
“相比罗湖口岸和市中心福田，白石洲所在的南山区当时一套100来平米的商品房只要20万。这里守着锦绣中华民俗园和世界之窗，性价比最好。”
“到2004年政府排查违建拆掉很多，就基本定型了。”
AA买房的经历是从白石洲开始的，她的父母和姐姐很早就定居香港。为了方便帮家里管理出租屋，她陆续在周边深圳湾畔和红树湾买了房。
从2002年的7000元/平，到2008年18000元/平，她发现越靠近村里的房子，价格涨得越慢，而且没有什么市场。
“可能是这里的发展落后造成的吧，五个村就盖了密密麻麻2300多栋楼，这里2008年就有十来万的人口了。”
“来深圳落脚，当然首选白石村了，交通方便又在市区内，吃喝方便，凌晨都还有小吃营业。而且房租是真的便宜，综合性价比很高。”
“但是因为人口多，密度大，人员复杂，又缺乏系统的管理，导致这里的逼仄的景象。这个对于商品房的住房环境来说，煞气太重了。”
“我的一个同事住在天鹅堡（华侨城），生怕她的小孩和白石洲的小孩在一起上学。”
“华侨城那边是一手由国家扶持起来的，从锦绣中华到世界之窗，让这个城乡结合部的地区有了质的提升，而我们这边还是农民房。”
同样是夹在华侨城和高尔夫中间的板块，深南大道以南的红树湾当年入市的价格明显高于北边。
2004年底，从罗湖火车站至世界之窗的地铁一号线正式开通，加上学校医院等配套设施陆续投入使用，曾经的荒山野岭摇身一变成为著名旅游胜地，乃至高端居住区。
在华侨城一期纯水岸发售后，2003年-2010年的均价从8700元/平飙升至48000元/平，五年已实现了4.5倍的涨幅。
AA劝说家里卖掉一部分的农民房，转投华侨城。
当时深圳有900万人住在农民房里，而住在商品房里的只有300万。由于大量的农民房私下的交易（*市黑**），并没有严格的法律保障，导致这些房产无法合理变现，只能等*迁拆**。
像AA家的这种农民房，在市场上基本卖不出价格，只能靠收租金来实现价值。同年又传出华侨城将介入白石洲的旧改，这个计划就终止了。
“如果要卖的话，6000元/平这种价格和深圳湾畔已经拉开了3倍的差距，更比不了毗邻的华侨城。白石洲这个大村落和周边的豪宅区差距越拉越大，非常违和。”
“如果条件允许的话，真的是很想住到波多菲诺纯水岸，那边要清净太多了。因为平时经常出差，回来又要处理租客这边的事情。”
“我非常乐意从天堂到地狱之间来回奔波，但是户型太大负担不起，一个人住也没有意义。”
“2010年底，卖掉了深圳湾畔的小两居，就在高新南区买了一套三居，愣是贵了一倍（38000元/平）。受北四村影响太深，旧改以后也许会好很多。”
触动AA这笔投资，除了高新区孵化出了了一批产值超过百亿元的产业集群以外，在南面政府还计划投资上千亿元打造深圳湾金融商务区。
最主要是感受到了大冲村的旧改进度，同样是深陷城中村的泥潭，大冲村那边由政府和华润牵头3年就基本完成了*迁拆**工程。（虽然立项很早，但是拆起来不含糊）
在大冲村那一次旧改中，有很多糟心事导致AA想尽快处理白石洲农民房。
农民房由于没有合法的产权，始终扮演的是廉租房的功能。
*迁拆**涉及的各方利益大头都是“其他人”拿走的，剩下的就是给出一个N年后交付的回迁房，这个数字N还要取决于整个旧改范围内的城市更新*迁拆**补偿协议签署率完成100%。
从清租开始只要1%的人不签署协议，整个项目就无法推进，这中间的房租损失和“土地”损失怎么算都是亏的。
虽然回迁房（指标）不限购，但是土地属于划拨性质，不存在商品房金融属性，主要还是用来自住和出租。
所以名义上那些身价过亿的村民，只不过完成了从城中村收租到城市综合体收租，这样一个转化的过程。
“*迁拆**到补偿不知道会拖多久，少则7-8年，长则10年。这中间的租金怎么保障，光一栋楼一年就有几十上百万的租金，持有的面积越大越不想拆。”
“我们外来合建的房子虽然有村委盖章与当时合作建房的报建合同，但交易起来很繁琐，并且售价一般是周边二手房的30%还少。”
“如果政府确定要拆你这边了，反正租金是收不到了，但是房子可以合理卖到周边市场价的50%，我决定就在这个时候出手掉全部的楼。”
“我们家和其他村民一样，都是依赖房租收益在持有这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，租金的收益已经盆满钵满了。”
“但是不管你怎么算，这种廉租房的租金收益永远无法追赶楼市的价格涨幅，合理变现是我的唯一选择。”
“很多村民拿到回迁房留在老地方永续收租，我们本来就不属于这里的外来人，能尽早走出去最好，这些年已经够了。”
2014年，白石洲（沙河五村）被批准列入深圳市当年城市更新单元计划。2018年3月，白石洲初步补偿方案显示，货币补偿的标准是28000元／平方米。回迁房按1:1、1:1.03的标准补偿。
同年，AA陆续出掉了手上的农民房套现离场，没有一丝留念。她给姐姐买了一套华侨城小高层，至于其他的就没有透露更多了。
这片深圳最大的城中村将被改造成为一个550万方的大型城市综合体，而那2000位村民将继续留在白石洲收租（100万方），直到将他们的祖产继承给下一代。
最后：
2019年3月，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》印发，指出在2019-2025年内，全市划定的面积为55平方公里的综合整治分区内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
其中，福田、罗湖和南山三区的综合整治分区划定比例不低于 75%，微改造这一方式今后将越来越多地出现在城中村和老旧小区的改造中。
从2019年9月30日开始，有效期5年，三旧改造无须达成100%签约，只需三分之二业主同意就可以启动*迁拆**。
发挥政府的补位功能，如开发商无法在规定期限内*迁拆**，将由政府来主导*迁拆**，并对开发商前期投入费用进行补偿。
全深圳的城中村都在加速旧改立项，释放土地供给压力。
在白石洲的这次旧改中，开发商绿景集团本就持有大量沙河实业的资产和房屋，也算是白石洲的一个大业主。
而像AA这种村外人员，虽然持有不少物业面积，但是能够参与分得一杯羹的概率极小。去掉包租婆这个身份，对她是一种解脱。
她们家当初投入的50万和20年的租金，已经完全变现成了商品，浮盈率她估算了一下。
“应该要高于大部分村民吧。”
“但是如果有人投资的话，就不要去碰回迁房了，这是作为一个20年农民房的业主的忠告。”
全国范围，
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