开发商破产，不能交房，那么欠银行的房屋*款贷**还需要还吗？
开发商未按期交付房屋，购房者行使解除权，解除了与开发商签订的《商品房预售合同》。《商品房预售合同》的解除又导致购房者与*款贷**银行签订的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现也被解除。在此情形下，购房*款贷**本金及利息要不要返还，谁来返还，引起很大的争议。
最高人民法院通过一则实际案例给出了观点。
裁判要旨：
因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，*款贷**合同因合同目的无法实现同样被解除，那么开发商应将收取的购房款本金及利息分别返还*款贷**银行和购房者（根据各自实际支付的情况），而购房者没有义务向银行返还*款贷**。
本案系经最高人民法院审判委员会讨论决定后做出的判决，对处理购房者、*款贷**银行以及开发商之间因按揭*款贷**买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。
法院认为，本案的*款贷**合同属于格式条款合同，*款贷**合同要求购房者在既没有实际取得房屋，也没有实际占有购房*款贷**的情况下承担归还*款贷**的义务，明显不合理地加重了购房者的责任，因此认定该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
在此类案件中，同时涉及到商品房的买卖合同、*款贷**和担保合同多重法律关系：因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但开发商却实际占有购房者支付的首付款，以及银行的按揭*款贷**；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对购房者的债权；购房者没能取得房屋，却既已支付了首付款，又需偿还按揭*款贷**。若按一般的合同规则处理，则在购房者无过错的情况下，仍要求其对剩余*款贷**承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
相关法律
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）
第二十五条 以担保*款贷**为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保*款贷**合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保*款贷**合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保*款贷**合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房*款贷**和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）
第二十一条 以担保*款贷**为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保*款贷**合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保*款贷**合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保*款贷**合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房*款贷**和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
再审：中华人民共和国最高人民法院 （2019）最高法民再245号
二审：青海省高级人民法院 （2018）青民终199号
一审：西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号