房价已经连续跌了几年了，五年之内购入的房产，目前出售的话，考虑*款贷**利息，都是亏损的。最近在网上经常看到卖房者的哀嚎，说因为没有满五年，房子出售要交5%的增值税，一方面降价血亏，还要交税，简直是双重打击。是真的吗？
这个要从我国的税制改革说起，2016年全面营改增之前，无论是个人和企业转让不动产，是要缴纳营业税的，税率都是5%，但对于个人转让不动产，国家给了优惠政策，根据财税【2009】157号文，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在这之后，直到2016年营改增之前，免税的年限随着房价的波动，有所调整，总体就是过热时将免税年限拉长，需要刺激了，再将免税期限收紧。
是不是有点熟悉的配方和味道的感觉？
2016年营改增之后，企业和个人转让不动产，税率是不一样的。企业（一般纳税人）转让不动产的税率历经调整之后，目前是按9%来收取，但是实际缴纳税率并不到9%，因为企业购买不动产时，是可以从卖方取得增值税专用发票来抵扣的，那么 企业（一般纳税人）实际缴纳的增值税简单来说就是买卖差价的9% 。
如果房产是2016年4月前购买，没有增值税专用发票，那么可以采取简易计税的方式，具体规定是 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法， 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额 。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 其他比如小规模纳税人以及自建房的规定在此不细述，因为和个人无关。
对于个人来讲，无论能否取得购房发票，都无法在购买时抵扣税金，所以国家对个人转让不动产应缴的增值税仍然采用了简易计税方式，按5%来收取。作为一个负责任的财经自媒体，我分别打了北上广深四个地方的12366纳税服务热线，得到的回复，总结如下：
只总结住宅，非住宅税费未涵盖
可以看到， 目前上海和深圳的免税优惠年限是全国最高的，因为这两个地方过往的涨幅也是最高。
在企业的角度，买房时支付的增值税金包含在价款里，但可以抵扣企业其他销售收入应缴的增值税；卖房时如果房价下跌，缴纳的增值税少于购入时的金额，一来一回实际上等于是取得了退税，这就是差额征收的意义，税务机关也无从指摘。
而个人免税期限的设置，是为了房住不炒，遏止房价过快上涨。5%的税率，考虑到了个人无法抵扣取得环节增值税的问题，比起企业的税率已经降低近一半，出发点是没有问题的。
但免税期政策是在房价快速上升期制定的，尤其是所有税费都是买家承担的时候，大家一般不会有什么意见，因为都觉得这个成本将来能收回来。过往两年房价处于下跌趋势，一年的跌幅就是几十上百万，到底是贴点税钱提早卖了，还是挺一挺过了免税期呢？ 尤其对于上海深圳前两年高位买房的人来说，2年很快过了，5年却不容易熬，一套动辄千万的房子，5个点增值税不是小数。
经济已经进入新周期，房价不可能永远上涨，也不可能永远下跌。我们假设今后房价在相对平稳的一个幅度内上下波动，这样情况下，对个人销售住宅增值税实行无差别化的差额征收，是有理论和现实依据的，毕竟交易的发票金额明明白白，国家也不能不承认。但是在财政吃紧的背景下，完全放弃这部分税源可能性不大。那么作为房东，是希望免税期缩短，还是差额化征收呢？