房地产风风火火几十年，一路高歌。然亢龙有悔，物极必反 。时下饱受烂尾之苦的业主为数不少，眼看着白花花的银子，带血带汗的银子流进无底洞，怎么办？

高举尚方宝剑吧，快刀斩乱麻！及时止损！

宝剑在哪里？让最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来告诉我们吧。

今天我们先聊第一招：要求开发商支付迟延交楼违约金。

楼盘烂尾，必定会迟延交楼，所以我们第一个要向开发商索赔的就是迟延交楼违约金。

计算标准和方法

迟延交楼违约金从合同约定的交楼次日起算，按购房总额，以合同约定的违约金标准，按日一直计算到交楼之日。

如果合同没有约定违约金标准，则按照同地段同类房子租金标准计算，以政府部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的为准。

实践中，司法解释和政府公布的商品房买卖合同范本一般按每日万分之五计算违约金，但开发商通常会以签订补充协议的形式调低到每天万分之一。

与高额房价相比，这点违约金是小巫见大巫。可我们不要小看这万分之一，每日计算，可就不是小数了，数额还是非常可观的。比如一套三百万的房子，每天就有三百元违约金，一个月就是九千元，足足一个大学毕业生一个月的工资。有些购房者在开发商还没有完全倒的时候提起诉讼，拿到的违约金赔偿还是非常可观的。随便一套就几万、几十万。迟延的时间越长赔偿金额就越高。

就算开发商高额负债无法执行到钱，至少也能多一项对开发商的债权。等到盘活或破产清算时，就多了债权数额。这或多或少能减少购房人的些许损失。

计算公式为：购房总额×迟延交楼天数×万分之一（或其他约定标准）

调整规则和起诉时限

为了防止违约金过高，有的开发商还会约定不管违约多少天，违约金总额最多不超过多少，如购房款的百分之一或百分之二。

当然，开发商这种限额约定也太低了，就是个霸王条款。我们可以请求法院增加。实际上，如果双方认为合同约定的违约金过高或过低，都可以申请法院调整。

调整方法一般这样把握：认为过高的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

可见，调整违约金的标准是以弥补实际损失为原则的，迟延交楼的主要损失是没办法入住，司法解释修改后一般就参照租金来计算损失了。

如开发商没有约定赔偿限额，对迟延交楼时间长的 ，法院也会在审判实践中将违约金控制在购房总额的一倍以内。

现在，民事诉讼时效是三年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。超过三年就不再保护。即购房人只能从合同约定的交楼时间次日起，每三年就起诉一次。法院每次就只判决支持起诉前三年的违约金数额。不会像以前那样只要起诉一次就可以判决支持全部违约金。法院会在判决书中写明违约金的计算方法和公式，并注明一直计算到实际交楼时止，暂计至起诉之日是多少钱。

附：最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释http://scjg.hebei.gov.cn/info/6089