2015年，上海市民周先生在嘉定区某小区购买了一套商品房，总价约200余万，买房时签订的商品房预售合同中载明：“某公司应当在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案；对因出卖人原因，买受人不能办理产权登记证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”还载明：“买受人逾期交款按日万分之一支付违约金。”
2016年，某公司将该房屋交付给周先生使用，但截至起诉的2018年10月份，该房屋依然不具备*证办**条件。于是，周先生将某公司起诉至法院，要求某公司承担违约责任。但是，依据合同上的约定，无论某公司何时办理房产证，只需向周先生支付万分之一也就是两百元的违约金，显然不公平。所以，周先生要求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期*款贷**利息的标准计算违约金。
法院经审理认为，原、被告订立的商品房预售合同不违反法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。某公司已经超过合同约定的办理房产证的期限，构成违约，故周先生要求支付逾期办理房产证违约金，应予支持。但双方在合同中约定的违约金仅为已付购房款的万分之一，明显偏低，现周先生主张按逾期*款贷**利率标准计算，其实质是对违约金的增加，依法应予准许。但对该违约金应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，调整为按年利率6%计算为宜，超出部分不予保护。该判决作出后，某公司提出上诉，但在二审期间按撤回上诉处理，目前一审判决已生效。
违约金约定过低的情形
购房人一般会基于以下因素来判断合同中约定的迟延交付的违约金过低：
（1）开发商与购房*权人**利义务不对等，主要体现在购房人逾期付款会约定较高责任，而开发商逾期交付则约定较低责任；
（2）约定违约金相比于同期*款贷**利率来说明显过低；
（3）约定违约金相比于同地段、同面积房屋租金明显过低；
（4）约定的违约金不能弥补自己的实际损失；
（5）其他按照一般常识判断违约金明显过低。
在购房者无证据证明实际损失时，违约金的调整标准应区别对待，分为继续履行合同与解除合同两种情形。
1．继续履行
当开发商迟延交付房屋，购房人要求继续履行合同，并请求法院或者仲裁机构予以增加违约金时，法院或者仲裁机构按照同地段同类房屋租金标准来判断约定的违约金是否过低。若约定的违约金明显低于同地段同类房屋租金标准时，开发商应当证明购房人的实际损失低于同地段同类房屋租金标准，否则法院或者仲裁机构有权按照同地段同类房屋租金标准增加违约金数额；若约定的违约金高于同地段同类房屋租金标准时，购房人需要证明自己的实际损失高于约定的违约金，否则法院或者仲裁机构将不支持购房人增加违约金的请求。另外，开发商支付的违约金的计算期限应当从合同中约定的交房之日始至开发商实际的交房之日止。
2.解除合同
当开发商迟延交付房屋，购房人要求解除合同，并请求法院或者仲裁机构予以增加违约金时，法院或者仲裁机构考虑到按照同期人民银行*款贷**基准利率来判断约定是否过低。若约定的违约金明显低于同期*款贷**利率时，开发商应当证明买房人的实际损失低于同期*款贷**利率，否则法院或者仲裁机构有权按照同期*款贷**利率标准增加违约金数额；若约定的违约金高于同期*款贷**利率时，购房人需要证明自己的实际损失高于约定的违约金，否则法院或者仲裁机构将不支持购房人增加违约金的请求。另外，开发商支付的违约金的期限计算应当从实际付款之日始至开发商实际退款之日止。
申云律师提醒：商品房买卖合同就是房地产公司出售商品房时建立的合同，对于自己承担的责任部分“按照已付房款的万分之一赔偿”，对于买受人逾期支付房款则“按日万分之一支付违约金”。虽然只差一字，但是承担的责任区别可就大了。因此，律师提醒广大人民群众：购房时一定要认真仔细地阅读商品房买卖合同内容，审慎地签订合同，以防止利益受损。