首先了解一下什么是“商业地产”。作为商业用途的地产称之为商业地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。概括说，商业地产是是用来满足各种经营商家的使用功能需求，并通过向经营商家收取租金的形式获得收益。广义上的商业地产定义比较宽泛，包括酒店、商场、写字楼等。商业地产是具有地产、商业与金融投资三重特性的综合性行业。
近年来，淮安经济中心虽然仍以新亚、金鹰为中心，辐射全城，但伴随着一个接一个商业项目的拔地而起，这样的城市中心单一局面也逐步被打破。2011年，淮安万达广场全面开业，可以说改变了整个城市商业格局。虽然从地理位置上来讲，万达广场与新亚、金鹰相距不远，但从作为淮安首个新城市中心开拓者，作为水渡口商圈商业新势力代表，万达广场成为城市多核发展的推动者和见证者。
在万达广场的成功下，淮安楼市也迎来了商业项目扎推入市的时代。继淮海商圈稳坐第一商圈之位，水渡口商圈开辟第二商圈之路后，不少项目力求成为淮安第三商圈之主。至此，礼字坝商圈、淮安大综合市场商圈、清浦老城区红星商圈、火车站商圈、水渡口大道商圈、深圳路商圈以及翔宇大道商圈、迎宾大道商圈成为第三商圈的主力后备军成员，这样的商业多元化布局发展也为淮安形成多核心多商圈构建大城市版图提供了基础。
在这样的背景下，2010年后，大量商业项目、商办综合体纷纷入市，政府也是一路绿灯，政策“扶持”，淮安这个苏北三线城市呈现出一派商业繁荣、城市扩容、产业升级的“蓬勃景象”。盛景背后，危机四伏。
以清江浦区（水渡口大道、淮海广场、淮海南路、汽车南站等）、开发区（迎宾大道 等）、淮阴区（火车站、淮海北路）、淮安区、生态新城等为主，合计近60个在建或已使用纯商业广场和综合体项目。
通过以下一张图表，看看部分代表性商业项目的现状。
专业市场：四处开花 · 无果而终 · 结构失衡 · 泡沫严重
2010年后，如雨后春笋般涌出的商业或城市综合体项目，分布在淮安主城各个区域。截至目前，淮安主城区的商业市场和商办综合体项目总体量超过800万方。
经过多年的建设和运营，曾经高举高打、标新立异的项目，逐渐褪去了光芒，挤干了泡沫，被市场残酷地打回原形。如清江浦区的大型主题商业项目（现代食品城、禧徕乐等）、开发区的（环球好食汇、义乌商贸城等）、淮阴区的（皮革城、农贸城、义乌市场、欧蓓莎、龙凤喜万家等），这些项目因选址、定位以及后期招商运营等问题，以及政策调整、资源转移等因素，项目大都处于半死不活状态，投资基本血本无归。
还有些项目，虽未完全失败，不过也处于举步维艰，苦苦挣扎中。比如清河新区的银座新天地（小马影城）、浩源汽配城等，开发商销售了商铺，市场却未达到当初承诺的那般火爆，租金收益和稳定性很低。另外，最容易上手的家居建材市场，在淮安就有近10家，对于淮安这样能级的城市，如此严重的同质化竞争，显然超支严重，加上网络的冲击，除个别市场勉强支撑外，其他基本都处于萧条状态。
专业市场如此这般，商办综合体项目又如何呢？
相比专业商业市场，城市综合体因体量和地标性，选址大都位于城市核心区。首屈一指的是金融中心，政府主导下的政治项目，具备其他项目可望而不可即的各种行政和区域资源。如金地中心、新城市广场等大型综合体，因业态丰富（住宅、商业、办公、公寓或酒店），区位优势明显，品牌优势以及项目的系统性营销推广，住宅已收获较好溢价，可主动对商业资源进行优先选择，对商业产品的销售模式进行调整（自持比例），确保项目整体成功。如淮安区的新城市广场，引入万达广场品牌和经营，带动整个区域商业档次提升。清江浦区的金地中心，公寓借势销售后，写字楼以低于周边金融中心同类产品的价格出货，取得不错业绩，商铺部分完全自持，基本不存在后续经营和租金风险。
曾经门庭若市的金地广场，如今也面临着生死存亡的困境
不过，随着大型城市综合体总体量的增加，和政府对商业比例要求的提高，大批量的商办产品即将入市，住宅产品吸附大批投资客，淮安市场后期商业和办公产品必将供大于求，过剩严重。加上，淮安GDP和第三产业的绝对总量在苏中苏北地区依然处于较低水准，这也将极大影响商铺、写字楼和公寓的市场销售业绩表现。
另外，酒店式公寓虽然总价较少，购买门槛较低，同样存在较大的投资风险。比如3年前还比较火的海海西路中澳国际项目，销售酒店式返租精装公寓，15年投资回报，当年单价就在11000元/㎡左右，也声势浩大地举办了“中澳华美达酒店签约仪式”……时至今日，项目停工多年，酒店开业似乎遥遥无期。
目前市场形势下，如何选择安全的投资品？
对于淮安这个三四线城市而言，以商业经济为主的第三产业还处于发展阶段，商业项目受制于经济、政策、区域、人口、定位、经营等多种因素影响，很难遍地开花，盲目投资风险很大。根据不同产品的价值属性，我建议的商业产品投资顺序如下：
商铺（街铺或社区）＞写字楼（准甲、甲级）＞公寓（自用或自主出租为优）＞酒店式公寓（国内知名酒店公司运营）＞商场商铺（市区核心地段，开发商自持比例大于销售比例）＞专业市场商铺
最后，就淮安市场比较常见的商铺销售提提建议。
商铺投资：六大问题要看清，售后包租不可信！
商铺投资失败的案例比比皆是，大家需要明白一下6大问题，才能谨慎销售投资。
1、警惕售后包租。这是很多商铺在销售过程中最吸引投资人的说辞。但是要知道根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
2、购买商铺需要调查。面积一样的商铺适合什么样的商业类型？周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利？投资人心里要有本清晰的账。
3、不买产权分散的商铺，要买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。
4、买商铺要有前瞻性。并不是所有的好地段都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
5、看准客流和潜在客流。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。
6、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。
一家之言，请理性分析。