律师 赵丽侠
北京浩天（天津）律师事务所
【案情简介】
2018年7月31日，孙某因经营蛋糕店承租郭某津南某房产；双方签订书面租赁协议，约定租期至2025年3月15日；约定年租金15万，如任一方违约赔偿对方违约金10万元，还需承担守约方向违约方追究违约责任所支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等等。2023年2月1日，孙某拖欠租金；2023年2月8日，孙某提出解约。郭某不同意解约，诉至法院要求孙某继续支付2023全年租金15万、违约金10万、律师费6000元等。庭审中，孙某作为被告表示其已于2023年3月12日将租赁房屋清空腾退，并提出反诉，要求法院确认租赁协议已经解除。
法院审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人产生约束力；孙某拖欠租金，作为违约方不享有单方解除合同的权利。但孙某已明确表示不再承租房屋，已将房屋腾空，合同目的已落空，双方已形成合同僵局，如要求孙某继续履行合同，对其显失公平，亦浪费社会资源。最终，法院认定涉案合同无法继续履行，应予以解除；因孙某单方违约，给郭某造成了损失，应承担违约责任；合同虽然约定违约金10万，但数额过高，法院酌定调整为4万元；律师费不属诉讼必要支出，法院未予支持。
【律师释法】
1.针对租赁合同，《民法典》未规定违约方单方提出解除合同的权利，但参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》及相关司法案例，法院一般会结合承租义务性质不宜强制履行、合同目的无法实现等因素，判决支持承租方主张的合同解除。
2.针对承租人无故解约的，应向出租人支付违约金或者赔偿损失。
3.针对租赁合同约定违约金过高的，一方当事人可以要求法院酌情调整。法院一般以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
【律师说法】
《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。