房产纠纷经典案例签约后卖家违约怎么办？
原告宋某和被告王某通过房产中介签订房屋买卖合同后，被告便以种种理由表示不继续履约。
鉴此，原告对被告的诚意产生怀疑，便委托团队处理后续事宜。在团队的精心筹划下，原告顺利同被告解约，有力反驳了对方提出的受疫情影响等种种违约理由。最终，原告顺利追回定金，被告并赔付违约金，团队代理的案件有了满意的结果。
案 情 简 介
涉案房屋于2010年5月12日登记在被告名下。
2020年11月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告购买被告名下的涉案房屋，该房屋已经设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记。该房屋成交价格为3740000元，家具家电装修装饰及配套设施设备作价1860000元。同日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订补充协议，约定成交总价款5600000元，乙方于2020年11月8日将第一笔定金10万元支付给甲方，于房屋解押完毕后3个工作日将第二笔定金20万元支付给甲方。甲方应于2020年11月30日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借*款贷**项的申请，且甲方最迟应于2020年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续。关于违约责任，甲方出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。买卖合同签订后，原告向被告支付定金10万元。
2010年6月1日，借款人刘某一（被告之夫）及被告与中国工商银行签订《个人借款担保合同》，约定中国银行银行为刘某一及被告发放70万的个人房屋抵押*款贷**，*款贷**期限为18年，抵押物为涉案房屋，抵押人系被告。当日，被告与中国工商银行地安门支行（以下简称工商银行）签订《房屋抵押*款贷**合同》，被告将涉案房屋抵押给工商银行。
另，被告向本院提交其与第三人工作人员刘某二及群里的微信聊天记录，其中2020年11月25日，被告“现在还款是提前一个月，得约一个月，也要求是本人去”、“刘某二，你别申请网签了，现在签不了，我们家那主没回来”、“只能过春节，回来之后跟他那啥怎么怎么协商，或怎么弄”。2020年11月28日，被告在群里说“房子不卖了钱咋转回去你们商量”、“不卖了”。
2020年12月5日，原告向被告发出律师函，要求解除合同退还定金并赔偿违约金，被告表示于12月6日收到该律师函。
庭审中，本院询问买卖合同的下一步该如何履行，被告说应该是由其去办理解抵押手续，但是因为当时借款人是刘某一及被告，办理解抵押需要刘某一配合，但是刘某一因为疫情原因无法回京，属于不可抗力造成的。中介公司表示下一步确实是办理解押手续，被告开始想晚点腾房，但是也没怎么商量，就直接说不卖了。
审 理 结 果
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告、被告及第三人签订的买卖合同及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，被告在聊天记录中明确表示房子不卖了，属于在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的行为，原告于2020年12月5日向被告发出律师函要求解除买卖合同及补充协议，被告认可于2020年12月6日收到该律师函，原告要求确认买卖合同及补充协议于2020年12月6日解除于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告为购买涉案房屋支付定金10万元，现买卖合同已经解除，原告要求退还定金理由正当，被告亦表示同意，本院不持异议。
关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
庭审中，被告表示买卖合同的下一步应该由被告办理解抵押手续，但是因为共同借款人刘某一不在北京，所以解抵押手续无法办理，属于不可抗力造成的，故被告不构成违约。就此问题，首先《房屋抵押*款贷**合同》系由被告与工商银行签订，被告并未举证办理解抵押手续需要刘某一配合；其次，即便确如被告所述，办理还款及解押手续需要刘某一配合，被告亦可与原告充分协商沟通变更合同内容，但被告并未举证证明其曾告知过原告买卖合同下一步的履行障碍，且根据被告提交的聊天记录，其于2020年11月28日明确表示不卖了，被告的行为确属违约，原告要求被告支付违约金理由正当，关于违约金金额，原告并未证明其实际损失且被告主张双方约定的违约金金额过高，要求法院调低，本院结合双方合同履行程度及被告履约过错，酌情判处被告支付原告违约金十万元。
房屋买卖合同成立后，若其中一方拒绝履行义务。另一方应当首先明确的是，根据双方约定，下一步该由哪方履行义务？
在一方明确逾期履行，或者明确不履行后，固定证据。
同时，应当及时发律师函通知对方，解除合同或者要求对方履行，并要求支付违约金。
在律师函发出后，及时向法院提起诉讼。同时，积极物色其余房产，避免房价波动造成的损失。