（作者张楚，原文载于《西北政法学院学报》87年第3期）
公民个人房屋所有权是我国公民个人财产所有权的基本内容之一，它是国家保护公民个人合法财产的一项重要的法律制度。随着经济体制改革的不断深入和住宅商品化的推行，公民个人所有的房屋将越来越多，以房屋为客体而发生的民事法律关系将越来越频繁，形式也将更为复杂多样。公民个人房屋在公民日常生产和生活中的地位就显得越来越重要。因此，认真探讨我国公民个人房屋的性质，分析私房保护中存在的问题，完善有关公民个人房屋所有权的立法，对于促进经济体制改革的顺利发展，保护公民的合法权益，调动广大群众建设四化的积极性，都具有重要的意义。 一、公民个人房屋的商品性 任何所有权制度都是一定社会的所有制关系在法律上的反映。我国社会主义条件下的公民个人房屋所有权制度，是我国私有房屋归公民个人所有这一经济关系在法律上的表现。保护公民个人的合法财产权是我国法律的一项基本原则，公民个人房屋所有权作为财产权的一种，理应受到法律的保护。但是，长期以来由于极左路线的干扰、破坏，我国公民个人房屋所有权没有得到切实的保护。其原因之一，就在于对公民个人房屋的性质认识还不够明确。解放初期，我国公房私房并存，对私房的商品性并无异议。1949年8月11日《人民日报》载新华社谈及私房性质时曾明确指出“房屋不是自然物，而是劳动产品。在商品生产社会里，房屋仍是一种商品”。自从完成了农业、手工业和私营工商业的社会主义改造（包括城市私房改造）后，在“单一所有制”经济政策的作用和“产品经济”思想的影响下，我国一方面对城市职工住房实行统建统配和低租金制，另一方面把公民私有的房屋作为个人的生活资料来对待，并且不承认它具有商品属性。因而，在公民个人房屋所有权的保护上，仅侧重于个人对房屋的占有和使用，而在其收益和处分方面，实际上是予以多方限制的。如对私房的出租、出卖的范围和租金的限制等就是这样。从而严重抑制了城乡公民建房、购房的积极性，成为导致我国长期住宅紧张的重要原因之一。实践已经证明，那种把我国公民个人房屋当作非商品性的个人生活资料来看待的观念是不符合我国客观经济关系的，它在理论上是不正确的，在实践上是有害的。 经济体制改革的发展和《*共中**中央关于经济体制改革的决定》对我国经济性质的论述，为我们重新认识公民个人房屋的商品性提供了条件。我国的经济性质是“公有制基础上的有计划的商品经济”。“商品经济的充分发展，是社会经济发展不可逾越的阶段，是实现我国经济现代化的必要条件”。现在，我国的生产资料和消费资料都已作为商品来生产与流通，那么，私有房屋这种必须以货币和商品资料来建造的劳动产品，自然也应作为商品进行生产和流通。事实上私有房屋同其他商品一样，具有使用价值和价值。它不仅能满足人们居住和劳动生产的需要，而且还具有自身的造价和孳息。具体地讲，私有房屋的商品性表现以下几方面：1、现实中存在着私房买卖、租赁的事实。私房买卖是通过一次交换，卖主获得房屋的价值、同时将房屋交给买主所有；买主付给房屋的价值，取得房屋的所有权。私房租赁只不过是一种特殊的买卖，它通过多次零星出卖，才能完全实现房屋使用价值的转让。在零星出卖中，出租人陆续收回房屋的价值，承租人则获得一定期限的使用权。无论私房的买卖还是租赁，都是商品交换关系，因而私有房屋属于商品范畴。2、我国普遍存在着商品货币关系，私房的生产也就必须通过这种关系同社会经济建立密切的联系。建造私房所需的各种材料、工具、劳务，要通过商品买卖关系，用货币去购买。私房出租后，还要以收取的租金来购买维修材料、支付管理费用。从私房的建造到流通都离不开商品货币关系，否则私房就失去了存在的可能。3、私房价格受价值规律的影响。我国的现实情况是私房价格严重背离了价值。一方面国家定价较低，另一方面个别私房要价奇高。前者是立法上没有反映私房的商品性的结果，是价值规律被扭曲的表现。后者是当前房屋紧张，供需脱节所致，是价格围绕价值的波动。二者从不同角度体现了私房价格应与价值相等的要求。 那些自建自住、不用于交换的房屋，是否也具有商品性呢？这是我们确定公民个人房屋的性质时所必须回答的问题。这里我们首先应区别商品与商品性这两个不同的概念。商品是用于交换的劳动产品，判别某一物品是不是商品，关键看它是否用于交换。而商品性则是指象商品那样受价值规律影响的属性。凡商品，必定有商品性，但是具有商品性的东西，并不一定都是商品。在商品经济条件下，那些不用于交换，而又不得不受商品货币关系和价值规律影响的劳动产品，就是具有商品性的产品，自建自用的私有房屋即属此类。我国城乡的大部分私有房屋是自建自用的。虽然其最初目的（或直接目的）是自己使用，但在商品经济条件下，它们的价值和交换价值随时都有可能表现出来。不用说随着商品经济的发展它们可能当作商品出租或出卖，即便在损害赔偿、国家征购等非交换目的之原因引起的法律关系中，这类房屋的价值也会毫不例外地得到体现。因此，商品经济条件下的自建自用的私有房屋也是带有商品性的，不过它的商品性表现得不象商品房屋那样直接、明显罢了。这种商品性是由我国商品经济条件所决定，是不以人的意志为转移的客观属性。 明确了私房的商品性之后，我们就不难认识以私房为客体的公民个人房屋所有权的性质了。从公民个人房屋所有权的取得来看，不外乎自建、购买、受赠、继承几种方式。通过自建、购买取得私房所有权与商品交换的联系是直接的，显而易见的。通过受赠、继承取得私房所有权，虽然从取得一方来说是无偿的，没有商品交换的内容，但从让与一方来说，其房屋仍具有商品性。房屋所有权的移转只是改变了权利的归属，并未改变权利客体的自身属性。从公民个人房屋所有权的行使来看，主要有自住、出租、出卖几种形式。出租与出卖是商品交换的具体形式，自不待言，即就是自住的私房，在商品经济条件下，它也不可避免的受价值规律的影响，具有商品性。一旦损害赔偿、国家征购、承租人对私房的添附等非交换目的引起之事件发生时，其商品性就可清晰地表现出来。总之，在商品经济的现阶段，公民个人房屋所有权是商品性房屋所有权，即具有商品属性的房屋所有权。不论是公民个人房屋所有权的取得还是行使，都不可能不受价值规律的作用的影响，不可能不受商品货币的影响。 就公民个人房屋所有权的划分来看，它已不仅仅是公民个人生活资料所有权。个体工商户、农村承包经营户用自有房屋加工、经营商品，知识分子在自有的房屋里从事脑力劳动的事实，说明公民个人房屋已经成为公民从事商品生产的物质条件。它是社会主义条件下多种经济成分并存和知识商品化在个人房屋用途上的必然反映。我们不能简单地把私有房屋归结为生活资料或生产资料。公民个人房屋所有权的客体既可以是生活资料，也可以是生产资料。作为社会主义所有权制度组成部分的我国公民个人房屋所有权，同社会主义公有制有着十分紧密的联系。尽管公民个人所有的房屋已经进入了生产资料领域，但其数量毕竟有限。从总体上看，私有房屋大部分还是生活资料。公民用参加全民或集体劳动所得报酬自建、购买房屋，是取得个人房屋所有权的主要途径，其主要来源是社会主义公有制。社会主义的个体经济，不同于资本主义的私有经济，它是社会主义公有制的必要补充。作为个体劳动者主要生产资料之一的房屋，它的所有权性质，亦不能与资本主义社会的私人房屋所有权性质完全等同。个体劳动者用于扩大生产经营的自有房屋，其使用范围、经营方向都是服从于社会主义生产目的并受社会主义公有制经济制约的。同时，公民个人房屋所有权的行使，还要以尊重社会公共利益和他人的合法利益为前提，而不是绝对无限制的。总而言之，由于我国现阶段，整个社会经济是有计划的商品经济，决定了公民个人房屋所有权其实质是个人商品性房屋所有权；又由于我国社会经济是人民民主*政专**制度下的以公有制为基础的有计划的商品经济，决定了我国公民个人房屋所有权具有不同于资本主义社会私房所有权的特性。因此，我们认为我国公民个人房屋所有权是社会主义公有制基础上的个人商品性房屋所有权。商品经济条件下的财产所有权的特征就在于：权利人对其所有物不仅能自己占有使用，而且完全可以合法的收益处分。确认我国公民个人房屋所有权是商品性房屋所有权，也就意味着公民对自己所有的房屋既能自己占有使用，也可以在法律规定的范围内，按照价值规律取得收益或进行处分。法律对于公民对其房屋的合法占有、使用、收益、处分几项权能都应同样地给予保护；也就意味着国家在制定房屋法规时，应反映私房的商品性，应体现价值规律的一般要求。长期以来，在“左”的思想影响下。我国从立法和司法上一直把私有房屋当作非商品性的个人生活资料对待，以至于在私房保护方而出现了大量的问题。现在经济体制改革的深入、个体经济的发展、住宅商品化的推行，亟待与之相适应的立法来配套，以巩固、扩大改革成果。在私房立法方面，首要的问题是确认私房的商品性，把个人房屋所有权作为个人商品性房屋所有权来保护。也只有这样，才能全面保护公民个人的合法权益，促进个体经济和住宅商品化的发展，进而为实现四化创造条件。 二、当前在城市私有房屋保护方面存在的问题 解放后，我国在法律上是确认和保护公民个人房屋所有权的，先后颁布实施的四部宪法都作了“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”的规定。特别是在经济体制改革中诞生的《民法通则》，为公民个人房屋所有权的保护提供了明确的法律依据。但是，由于现有的私房法规从立法精神上没有反映公民个人房屋的商品性，再加上“左”的思想对司法人员的影响，致使当前在公民个人房屋所有权的保护上存在着不少问题，尤其在城市私房保护方面存在的问题较为突出。 1、城市私房征购中的问题。根据国务院《城市私有房屋管理条例》规定，“城市私有房屋因国家建设需要征用*迁拆**时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人以妥善安置”。由于对私房征用补偿的价额太低，不仅远远不到房屋的一般市价，有时连造价都达不到，以西安市为例，私房征购每平方米最高估计52元，最低仅2．8元[1]，于是就出现了一些不愿*迁拆**的“钉子户”。有的基建单位为了早日施工，就以增加安置费来满足他们的要求，结果使闹者得利，不闹者吃亏。而一些私房使用人（承租者）或公房搬迁户也趁机提出无理要求，增加了国家建设征购的困难。笔者以为，对私房征购的折价应根据公平、等价有偿、按质论价的原则，参照房屋的一般市价和造价合理确定，同时，坚决制止各种非法要求，真正使房屋补偿合理合法。这样既能保护私房所有人的合法利益，又能消除私房承租人和公房搬迁户的额外要求。2、城市私房租赁中的问题。鼓励私房出租，以缓和城市住房紧张状况，是我国的一项私房政策。但在房租标准上国家定得过低过死，脱离了房屋的价值基础，导致了房租收入抵不住房屋维修费的现状，损害了私房所有人的利益。当私房所有人在这种情况下要求收回出租的房屋时，其请求往往得不到保护。如某市一居民出租两间临街房，月租金为六元六角，房屋维修费平均每月就得七元八角。而承租者用这两间房开杂货店，每月收入数千元。当房主以入不敷出为由，请求解除房屋租赁关系时，法院却认为房主住房宽余，其请求不予支持。这种作法显然违背了民法的公平原则，是对公民个人房屋所有权性质认识不清的表现。以往，我国在理论和实践上都把私房租赁关系看作是公民间互通有无，互相帮助的同志式关系，否认它的商品性，一味地从防止剥削的思想出发，限制私房出租价额，结果损害了出租人的合法利益。对此，立法机关应从商品经济的要求出发，作出允许私房租赁当事人在房屋的价值基础上与合理的幅度内，自行议定租金的规定，以便保护双方当事人的权益，保障私房租赁关系的正常发展。 3、城市私房侵权保护中的问题。主体的平等性是商品经济条件下财产所有权的基本特征之一。由于长期以来没有把公民个人房屋所有权作为商品性房屋所有权加以保护，当全民或集体单位侵害了公民房屋时，私房所有者的利益往往在“个人利益服从国家、集体利益”原则的作用下，得不到应有的保护。《法律与生活》刊载的，我国著名法学家、全国人*法大**律委员会副主任钱端升教授在北京的私有住宅，被毗邻单位基建造成多处损坏，而得不到应有保护的报道，就是一例。它从一个侧面说明了正确认识公民个人房屋所有权性质的必要性。“法律而前人人平等”这一原则不仅适用于公民，当然也适用于法人这种法律拟制的“人”。法人对公民私房侵权而发生的损害赔偿关系，是平等主体问的财产关系，或者说是侵权的民事责任，应当按照房屋实际损失的价值全面赔偿。如果以“个人服从国家”的口号代替法律，那么就难免使公民合法的房屋所有权失去应有的保护，而使非法行为蔓延于社会。 此外，现实中还存在着其他一些对城市私房所有权保护不力的问题。如在征购数人共有的私房时，常常发生建设单位只顾及使用房屋的共有人的利益，而忽视其他共有人的合法权益，或者使用房屋的共有人侵占其他共有人利益的情况。又如在退还私房改造过当和“*革文**”非法接管的私房中，一些无房住的私房所有人拿到了房产证却住不上房子，长期奔波于*访上**、起诉之中。虽然这些问题都有其直接导因和实际困难，但却都与对个人房屋的商品性认识不清有着这样或那样的联系。由于篇幅所限，不再赘述。总之，城市私有房屋保护中存在的问题，根本症结在于从法律上没有真正把公民个人房屋所有权作为商品性房屋所有权来看待和保护。从立法上看，我国现有的私房法规大都是“*共中**中央关于经济体制改革的决定”颁布前制定的，从立法精神上未能反映私房的商品性，而且是各地为政，法规不健全、不统一，甚至还有相互矛盾的地方。例如各地的私房租金标准就是五、六十年代制定的，绝大部分城市至今再未调整。另外，城市立法机关忙于其他工作，而私房立法排不上队。他们或多或少存在着私房问题不重要的认识，对私房立法缺乏紧迫感。殊不知这既是关系公民切身权益，又是关系到保证住宅商品化顺利推行的大事情。从司法上看，对个人房屋所有权保护不力，有司法人员受“左”的思想影响的因素，也有业务水平不高的因素，但最重要的一点，还是从思想上对个人房屋的商品性认识不清所致。随着经济体制改革的纵深发展和住宅商品化的全面推行。私房保护问题将变得更加突出。因此，我们应当从我现实的经济关系出发，认真研究，正确认识我国公民个人房屋的性质，尽快完善有关公民个人房屋所有权的立法，使之适应于社会主义商品经济的发展，更好地服务于四化建设事业。（本文作者张楚，原文刊载于《西北政法学院学报》（现名《法律科学》）1987年第三期，责任编辑 肖 烛 陈 冰）