这两天，跟一个生活在县级市的朋友聊天，当谈到楼市话题，他接连叹气，2年前买了一套房子，价格不高仅5000元/㎡，这个价格在全国而言其实是很“幸福”的，按照历年房价上涨趋势，他认为5年内房价翻倍轻而易举，然而今年却看到几个位置不差的楼盘中，开盘价才4000元/平方米出头，房价不涨反降，这在楼市中十分罕见，很不能接受降价的事实。

至于为什么降价，渐渐地他发现了“原因”：2018年—2019年期间，全市计划棚改1万户家庭，对于一个人口只有50万的县级市而言，足以将房价拉升起来，原本4000元不到的房子单价，因为“棚改”一跃而上突破5000元，而后随着棚改热潮褪去，大量因棚改修建的住房被空置出来，销售是开发商回笼资金的“命根子”，甚至可以决定一个楼盘是否能如期完工交付，在棚改减少后，房地产市场一下子回归到2年前的面貌，价格也没能例外。

棚改在三四线城市中，起着不可忽视的“带动”作用

这样的例子，放眼全国各大城市其实并不少，棚改登场房价顺势上涨，比如湖北省，据河北日报讯报道，从2009年到2019年的十年里，湖北省累计*迁拆**260万套，这么庞大的棚改数量给房价带来了哪些变化呢？以湖北省武汉市为例，武昌区、江汉区、江安区这样的核心区域在2009年房价刚进入6000元/㎡门槛，然而十年后的今天即将进入“三万大关”，涨幅近400%。

种种迹象表明，棚改政策给楼市带来实实在在的“利好”，不过这样的利好终究是有时效性的，不是靠硬实力提升的财富，必然也会缺乏稳定性，对此，独立经济学者马光远曾直言不讳指出，大量三四线城市的房子已经严重过剩，投资这些城市的房子犹如火中取栗，有人说开发商饥饿营销、捂盘惜售是房价上涨的主要原因，与人口大量流入和棚改相比，其实就是水滴和大海的关系，对于那些房价因为棚改而上涨的三四线城市，涨或降都是早就注定的结局。

明年起，棚改开始“停摆”了？

2020年被誉为棚改的“收官之年”，根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造任务，换而言之，棚改开始“停摆”了，部分省份还存在少量棚改项目正在“收尾”，比如湖北、山东、江西、*疆新**、广西、广东和*藏西**等七个省刚发放完毕棚改专项债。棚改褪去，与三个原因脱不开关系：

1.房地产扩张过快，棚改的拉升效果极佳，然而棚改也存在着“后遗症”，比如棚改的目的是改善居住品质，可在部分城市实际运作过程中却偏离了预期，货币化安置政策，让不少拿到*迁拆**款的“拆二代”流入一二线城市生活，原本新建的保障房入住率低，空置率提高，此时的棚改犹如嫁衣，表面上建设得风风光光，实际上这些城市的房子越来越“不值钱”。

2.棚改的成本一年比一年高，房子越建越多后，房企销售难和成本高的矛盾突出，不是不愿棚改，都希望能通过棚改大赚一笔，然而棚改对开发商而言，意味着要付出更多的投入成本，抛除*迁拆**补偿成本不谈，单单是后续限价、购房力下降就够其喝上一壶了。

3.国家对楼市长期持有“房住不炒”态度，建房、买房可以，炒房不行，商品房制度的建立，其初衷是改善住房环境，让老百姓过上安居乐业的生活，如果把房子完全金融化，就跟住房本质背道而驰，是国家和人民都不愿看到的，十四五规划中也对此表明了态度：继续坚持房住不炒和因城施策，同时还大力推行租购并举。

结合上述三个原因，加上“十三五规划”中的棚改任务计划基本完成，意味着国家对棚改已基本“停摆”了，部分小面积的棚改对楼市而言已无伤大雅，起不到太多刺激作用，上不了台面。根据官方通报，我国2000年前的老旧小区有17万个，涉及上亿居民，拆不起的老房子该怎么办呢？

国家一锤定音，2020年起，20年前的老房子统统“这样”处理

国务院常务会议上明确提出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措，并且宣布2020年老旧小区改造任务，共计3.9万个2000年建设的老旧小区，涉及700万户家庭，也就是说，今年开始，旧改将全速推进，那么旧改到底是改什么呢？

首先是国家财政出资的基础类，包括供水、供电、供气、供热、道路、消防等。另外还包含对环境污染较大的整改项，比如阳台洗涤废水混入雨水管道改造，不少老旧小区都有这样的“通病”，也是部分老房子建设时留下的“诟病”，雨水管道往往直通河流，不需要经过污水处理，然而洗涤废水流入后被直接排放至河里，对河流污染性极大，这也是近几年总会看到城市中河流的水臭气熏天原因，经过整改后，河水的污染问题得到缓解。

其次是提升生活便利的完善类，包括绿化、照明、停车场、体育健身设施、加装电梯等，一般情况下绿化、照明、停车场、体育健身设施也归纳财政资金来，但是加装电梯则是对其进行补贴，对符合加装电梯的老旧小区按照地方补贴标准实施，完善类改造也非常重要，未经改造前，很多老旧小区的道路还是20年前的水泥路，路面坑坑洼洼，小区也几乎没有路灯照射，夜晚出行非常不便，而经过改造后，路面焕然一新，水泥变沥青，路边的停车位也划分出来，给居民生活提供了不少便利。

最后是按居*意民**愿进行的提升类，主要围绕提高居民生活品质展开，比如社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园、便民市场、家政保洁、邮递末端服务站等。当然这也是继加装电梯以来开展难度较大的旧改项目，以增设幼儿园为例，不少老旧小区内达不到开设幼儿园条件，即使居民愿意出资也很难增加，当然类似于邮递、便民市场、卫生服务等相对容易些。

在老旧小区改造“新规”下，老房子统统迎来二次升值

众所周知，房子值钱无外乎城市、地段、物业服务，所以在买房时都格外谨慎，生怕买到地理位置不好、城市经济发展缓慢的房子，在房价居高不跌的当下，想买一套未来可以升值的房子十分理解，老旧小区的城市、地段、物业服务已经确定，又是怎么会二次升值的呢？

事实上，老旧小区的环境在经过旧改后“焕然一新”了，几乎以崭新的面貌出现在人们视野中，居民的房子日后出售、出租在房地产市场都提升了较强的竞争力，比如小张年前租了一套两室一厅的老旧小区住房，在租给他时并不知道小区要改造，因为之前小区环境并不好，每个月租金只收了小张900元，而从今年5月份开始到11月份，经过旧改后，小区容貌大变样，以往脏乱差的路面变得干净整洁，外来车辆随意进入抢占车位也得到管控，小区内同户型的住房租金涨到了1200元/月，一年时间上涨33%。

最后总结一下：

虽然大范围棚改基本“停摆”了，老房子短时间内难以实现*迁拆**，但是旧改的出现，给了老旧小区一个以“崭新”面貌面向社会的机会，长期来看，不仅可以为楼市适当降温，还能让老房子二次升值，对生活在老旧小区的居民而言，无疑是实实在在的利好政策：房子所有权不变，改造后生活品质提升，更值钱了。

对此，你对老旧小区改造怎么看？欢迎下方留言讨论。