2022年的楼市，注定是不平凡的一年。楼市宽松政策频发，迎来了买房好时候。购房者疑惑何时出手买房更合适，换房者纠结“先买房，还是先卖房”，生怕换套房子买亏了！到底该如何置换新房呢？我们用数据和事实来说话。

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先买后卖，还是先卖后买？

Ø先买房后卖房

①要考虑市场、购房资格和资金几个方面

市场： 适合房价平稳或者有上涨趋势的上行市场；

购房资格： 名下有再买一套的购房资格，或卖方愿意等到买方有了购房资格之后再签约过户；

资金要求： 资金充裕，或卖方接受先付定金，等买方房子卖掉之后再付房款。

②先买房后卖房优点

房源： 房源上选择宽松，适合抓住优质房源；

时间： 能控制腾房时间，不用中途租房过渡。

③先买房后卖房缺点

售房时间： 需要根据买房合同支付房款的周期来售房，要加快售房速度；

市场变化： 如果房价下降，自己房子价值减少，换房差价增加；

风险： 如自己房子未在预定时间内售掉，有违约风险。

Ø先卖房后买房

①要考虑市场、购房资格、资金和卖房之后的住房等几个方面

市场： 适合房价平稳或有下行趋势的市场；

购房资格： 因限购政策必须要卖掉之后才能有购房资格；

资金要求： 资金紧张，对换房成本控制严格；

居住： 有其他住房居住或者能接受租房过渡，能按时腾房。

②先卖房后买房优点

卖房： 可以充分挑选客户、付款方式等，可以争取更多的有利条件；

时间： 卖房后收到房款的时间能确定，方便控制换房周期；

成本： 卖房后收到部分或者全部购房款后，在购房谈判时更有优势，容易争取到价格优惠。

③先卖房后买房缺点

居住： 卖房后没有买到合适的房子，就需要租房或者搬到其他住房，增加搬家的麻烦；

成本： 如需要租房则增加租房成本，如房价上涨，买房的总成本也会增加；

风险： 卖房后没有看中合适的房子，或者市场变化房价上涨。

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哪种操作更省钱？

假设某人目前只有一套市价50万元的70平方米两居室，现在想换一套市价75万元的100平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。

①如果*款贷**已还清，则换房时*款贷**还按照首套房来算，则在供房款上没有区别。②如果现住房*款贷**还没有还清，我们来看一下先买后卖和先卖后买哪个更划算。

Ø先买后卖：买入的房子按二套房计算。 首付三成22.5万元，夫妻双方公积金*款贷**52.5万元，还款年限20年。按现行公积金*款贷**基准利率3.25%，二套房公积金利率上浮10%，按等额本息方式还款，那么还款总额为735614.54元。

Ø先卖后买：买入的房子按首套房计算。 若同样首付三成22.5万元，夫妻双方公积金*款贷**52.5万元，还款年限20年，首套房公积金*款贷**利率为3.25%，按等额本息方式还款，则还款总额为714666.66元。

从以上数据可以看出，先*比卖**先买的供房款总额少2万多元，先*比卖**先买划算。两者的区别主要在于：首套房与二套房的*款贷**利率的区别。若被认定为二套房，*款贷**利率相应的提高，将比首套房多花费一笔费用。

一般从购房成本来讲，先卖后买要更合算。当然这只是一部分考虑因素，还有交易税费、时间成本、市场上扬或下行情况下的其他费用也要考虑到位。若后续市场房价上涨可观，先买房后卖房的房价涨幅完全能覆盖各项费用，这种情况下则另行选择。

此外，很多人担心房屋出售后，一时买不到满意的房屋，所以 换房最好的方式是可以买卖同步，即使做不到买卖同步，也可以通过其他方法降低换房成本！

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如何高效置换新房？

攻略一：如何实现买卖同步

①购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。

②出售旧房时根据市场行情合理定价，缩短出售周期。

③购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。

④尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。

攻略二：先买后卖要留意资金成本

如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。

比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期*款贷**解决资金周转需求，也是一个不错的方法。

攻略三：先卖后买有技巧

先卖后买不仅可降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而， 由于买卖之间有“时间差”，如何解决卖房后的居住问题也很让人头疼。

①适当延长卖房交易周期。以及利用向买家“返租”来解决居住难题。

②可以考虑将旧房卖给投资者。这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房者可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。

③到自己心仪的区域内租房。一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。

先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。 建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。