专注疑难复杂土地争议解决
作者/宋静 责编/黄皮果
单位：广东诺臣律师事务所·福律阁土地诉讼团队
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今天我们交流《土地登记》第6讲： 第6讲：超过起诉期限的土地登记，还有什么方法再纠正？
在土地登记的法律实务中，土地登记是非常典型的行政行为。
在不同的个案中，我们既可能对他人持有的土地登记证不服，也可能会认为登记机关给自己发的土地证存在登记错误的情形，要求登记机关更正。
针对登记机关作出的登记行为不符，我们可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
但无论是申请行政复议还是提起行政诉讼，均会受到申请期限或者诉讼期限的限制。
土地登记期限是多久？
针对土地登记， 无论是申请行政复议还是提起行政诉讼，均应当在知道或者应当知道土地登记行为之日起一年内，提出申请或者提起诉讼。
如果一直不知道土地登记的登记内容， 最长可以在 20 年内提起复议或者诉讼。
一旦超过 20 年，就变成绝对不可以起诉，这是行政复议和行政诉讼的最强保护期限。
但是我们也不得不面临，去起诉土地登记，却发现已经超过起诉期限的窘境。
一旦超过起诉期限，就意味着我们不能够再通过诉讼的途径，纠正错误的土地登记。
这时我们还能怎么办？是不是只能坐以待毙，就此认输？
超过起诉期限的土地登记，是否还可以尝试其它办法，做一些努力？
超过起诉期限的土地登记，可以提起土地权属争议裁决程序
针对已经超过起诉期限的土地登记，我们可以尝试从以下几个途径努力。
第一，不要纠结于一定要诉土地登记，可以去提起土地权属争议裁决程序。
既然土地登记已经没有救济途径，我们也认为对方的土地权属凭证存在违法之处，也就意味着对方的土地权属凭证可能存在土地来源不清，或者记载地块的四至是模糊的情形。
或者比较夸张一点，土地证上记载的地块，和实地不相符，去现场找，找不对也找不着。
或者对方的土地权属凭证所记载的地块儿，和我们自己的地块儿重叠......这些情形，都可能产生土地权属的争议。
这时，我们可以转而向有权处理土地权属争议的政府提起申请，要求其处理土地权属争议。
通过土地权属争议裁决程序，同样可以实现解决双方的土地争议问题。
土地权属争议裁决程序的用处
政府在处理土地权属争议过程中，根据土地的权属历史变化情况或者使用和经营管理的事实，确定土地所有权或者使用权的归属后，可以一并对对方手中持有的土地权属凭证的效力作出认定。
该撤销的撤销，该变更的变更，该确认的确认。
确定土地权属后，肯定不允许土地权属凭证和土地确权确认的权利状况不一致。
政府作为裁决机关，作出土地权属裁决以后，对于需要撤销的土地凭证， 如果有权撤销，裁决时可以在裁决书里，直接写明予以撤销。
如果无权撤销，可以在裁决书中，指明找原发证机关或者有权处理的机关进行处理。
经确认有权享有土地所有权或者使用权的权利人，在取得土地权属争议裁决程序的胜利以后，可以将裁决书作为土地权属来源，再申请土地登记，实现对自己土地权利的完美维权。
超过起诉期限的土地登记，可以针对民事法律关系提起诉讼
第二，土地权属凭证的基础，通常是民事法律关系，我们可以针对民事法律关系提起诉讼。
实际上，按照民事诉讼的观点，土地权属凭证对于确认土地权属起不到多大的作用。
这一点，我们可以从最高人民法院的民事案件中可以检索到。
法院认为，确定物权归属的是民事法律关系，而不是行政登记发证。
如何理解这个观点呢？
民事法官的观点，是说我们取得一个土地权属，肯定有一个事先的民事法律行为。
例如我们领取国有建设用地土地使用证后，前提是通过土地出让或者土地转让的法律行为，和出让人或者转让方签订国有土地出让合同或者土地使用权转让协议。
土地的所有人和使用权人的申请发证时，应当提交的土地权属来源以及材料，有时就是这些协议。
如果土地使用权出让合同或者土地使用权转让协议，被法院解除或者确认无效，在协议基础核发的土地权属凭证，是否应当予以撤销或者变更？
如果起诉期限因不可抗力或非自身原因耽误，是否可以争取起诉期限的扣除？
如果被拒绝答复或者不予答复，可以提起诉讼吗？
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