#邻居撬开楼顶隔热层种菜#

墙体渗水

南宁一业主张女士家天花板墙皮严重掉落，一查发现：邻居楼顶种菜，还撬开了隔热层。

事情经过

南宁张女士位于桃源路的单位宿舍，墙壁全部变为黑色，墙皮脱落，她请人将墙壁全都清理了一遍，但是没过多久墙壁又发霉了，天花板墙皮严重脱落。经注册验房咨询师检测，脱落区域墙面含水量非常高。

张女士的房子位于顶层，张女士、验房师及记者便至天台查看，发现了6楼一住户破坏了防水层，在天台种菜，导致张女士家墙壁含水量过高，造成了这一后果。

因此，张女士要求6楼住户清理杂物并修复楼顶受损部位，但6楼住户一直强调自己没有种菜，只是在“玩泥巴”，还表示，天台的“菜园子”并不是她一家在种，很多人都有份。再说，天台是业主共有的，自己也应该有使用的权利。

顶层漏水

6楼住户是否有权使用屋顶种菜？

6楼住户有权使用屋顶，但不得损害其他业主权益！

根据《民法典》第271条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第3条之规定，楼顶属于本楼全体业主共同所有，同时根据《解释》第4条规定，业主可以合理使用屋顶，因此，6楼住户有权使用屋顶。

但是，有权使用屋顶并不等于什么都可以干，《解释》第4条同时规定，使用屋顶的前提是基于合理需求，而且不得违反法律、法规、管理规约，不得损害他人合法权益。

很显然，破坏屋顶防水层，或者是在屋顶种菜，或者是在屋顶堆放杂物，既不是合理需要，也严重损害其他住户的合法权益，危及楼体安全、消防安全。

什么是合理使用？比如，住户上楼顶晒晒太阳，晒晒被子衣服。

法律依据：

《民法典》第271条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《解释》第3条

……建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……

物权

物业公司是否有责？

6楼住户破坏楼顶防水层，危及楼体安全，损害其他业主利益，应当承担赔偿责任，那么物业是否有责呢？

物业公司的义务

根据《民法典》第937条及942条之规定，物业公司有以下义务：

1、维护小区内部的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

2、对小区内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业公司应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

根据以上规定，定期巡查楼顶，以确保楼顶结构安全、消防安全，是物业公司的义务。

这么长时间，物业公司是否进行了巡查？巡查了几次？有没有发现楼顶被破坏？

如果物业公司发现了有人破坏楼顶，有没有及时制止？

如果制止无效的情况下，有没有及时告知业主委员会和受损业主，让他们及时采取措施制止？有没有向有关行政部门报告？

如果尽到了自己的义务，物业公司没有过错，自然没有责任。如果没有尽到上述义务，物业公司有责，应当向本楼全体业主及受损业主承担部分赔偿责任。当然，物业公司承担赔偿责任之后，可以向破坏楼顶的业主追偿。

漏水

法律依据：

《民法典》第937条

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

《民法典》第942条

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

民法典

业主如何主张自己的权益？

第一，可以要求业主委员会、物业公司与6楼住户进行协调楼顶修复事宜及财产损失赔偿事宜。

第二，可以以影响消防安全向消防管理机构举报，以违建、影响楼体安全向住建部门进行举报。

第三，如果协调无果的话，可以请求业主委员会起诉6楼住户及物业公司（如物业公司有责），要求停止侵害、赔偿损失，或者业主自己起诉。

刘律师提醒各位业主，合理正确使用共有部分，在使用共有部分时，不违反法律、法规、管理规约，不损害他人合法权益。同时，也提醒受损业主注意保存证据。