北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，我们夫妻都来自农村，到北京八年了才买第一套房，儿子23年上学，只买的起最便宜的广外小两居老破小，本来都谈好了结果昨天房东临时要涨价10万，我老公气急了和他们,吵了起来差点动手。现在中介说没办法房东也不接电话了。
我们应该怎么办？是忍了这口气接受他的涨价还是赶紧去看别的房子？可是我们真的很委屈，也不容易再凑钱，连五万估计都不好借到。而中介说也没有符合我们要求的房让等着，我们快崩溃了，买房实在太难了……
回答：
1、沃天，写的太长了，后边的直接删掉吧，都没用，全是感情的宣泄。在谈判中，在交易中，非理性的思维只会让自己更加情绪化。而任何行为，理性的冷静才最重要。谈判中可以使用感性的激烈行为，但必须是假的，唬人的，是促成交易的手段而已，别真的不理性为好。
我能理解房东涨价确实让人很别扭，但这有什么办法，历次行情中这种事儿太多了。甭说你们这没签约的，就是签了约又要加价的都有的是。很多人的所谓诚信，在巨大的利益面前没有抵抗力。或者说，所谓诚信，不过是利益与惩罚之间的平衡。
2、不废话了，直接进入主题，遇到问题了就分析解决，一步一步的来。
先要分析一下，房东为什么要涨价？这其实是废话，因为他要赚更多的钱。但是也要想到，利润和风险永远是成正比的，涨价有可能赚的多，但也有可能不成交，房东难道不怕砸手里吗？
既然他敢要，就说明不怕，至少是不怕你们会马上终止交易，所以才敢于涨价。那他涨价的依据是什么，房子还是这套房，昨天跟今天有什么区别，凭什么过了一夜就上涨？
两种可能，一是本小区或周边小区，物业属性接近的其他房源涨价了，那房东自然也得跟着涨，水涨船高，不涨是傻子。另一种可能，是他要买的房子涨价了，既然人家能涨，自己凭什么不能涨，不涨同样是吃亏。
总之一句话，之所以房东敢涨价，是因为见到或者至少预测到其他的房源也涨了。他认为你们如果放弃也没有更好的选择，其他所有人都没有更好的替代品选择。也就是说他不怕你们会放弃，也不怕自己卖不出去。
那好，到这儿就得先判断一下了，抛开道德层面，只从经济角度说，你们是否认为对方涨价有道理？如果认为没有，那就去找替代房源，还不惯着对方这毛病了。如果认为有道理，那就甭生气了，因为是所有的房东都会涨，换了你们也会涨，那生气还管个屁用啊？
3、第一步如果安抚了情绪，那咱们进行第二步，判断市场环境，是否真的支持涨价？
楼市涨价一般分两种，普涨和独立行情。普涨基本都是货币推动型的，也就是人们有了钱变毛的预期，所以都想买房抵抗通胀；或者都认为房价必涨，抢在高点到来之前入手，于是造成楼市普涨。
独立行情一般是因为单独利好，或是学区房，或是各种概念炒作，或是通地铁建产业区什么的，总之是部分区域或部分类型的上涨。
那这次行情属于什么？我认为是普涨，不论什么类型都涨，而且是板块轮动，不仅仅限于学区房。但因为前几天的西城幼升小派位，对于普通学区也算是利好，有单独上涨的可能。
4、那如果认可，再进入下一步，现在是否到了高点，这会儿被迫涨价接盘是否合适？
一般来说，北京作为大城市，要想实现全是普涨，至少需要1年半的时间。那起点是什么时候？有人认为是去年5月，有人认为是去年10月，甭管哪种吧，都肯定没到一年半。现在是4月，顶多不到一年，最早也得今年10月份见顶。
但是，在北京楼市历史上，有没有10月见顶的时候？有的，四次，第一次2003年，非典之后普涨；第二次2007，连涨两年之后见顶；第三次2013，学区房普涨；第四次2014，学区房分化上涨。
那这次行情和哪次类似？先排除两次学区房行情吧，这两次的具体情况后面或许再说。也排除掉非典行情吧，这次是全球疫情，比非典造成的危害大多了。那就剩下2006-2007这次了，很像吗？
但时间不对，到现在还太短了，而且还没有出现一次严重的政策*压打**，也没有出现明显的横盘或下跌，所以也可以排除。那说明什么？说明现在还不是最高点，拐点大概率还是会出现在明年春天或春夏之交。
当然这只是我的推论，只是基于几次行情的猜测，没有明确的证据，可信可不信。
5、如果认可，那在进入下一步。也就是如果遇到高位，房价将回调多少？
北京历史上多次下跌，其中最狠的当然是公寓崩盘了，发生在20年之前，公寓最高暴跌70%，无数人血本无归。除此之外，最大的跌幅发生在2008年，最高40%，平均30%。其他每次的都差不多，15-20%。
那这15-20%相当于跌回了几个月？也就是从高点算，跌回前几个月的时候？一般是4个月至半年。那假定明年3月达到顶峰，最多跌到今年9月的价格。
当然这同样没有标准，更无法准确预测。但既然是推论，那怎么也得有个大致参考的标准吧，总比空口白牙的想象强吧？我是认为北京不会出现暴涨暴跌行情的，信不信在你们，我仍然只是个推论。
6、那如果认可，说明现在是在行情中场。那也就是说，即便现在房东加价了10万块钱，折合到总价约为2%吧（我也不知道你们总价，按500万算）。如果认可还只是中场，那就算不上买在了高位，是有接受的可能与空间的。
7、但是，思考到这里还不行，因为这只是推论了大的环境，是北京市的整体行情。具体到西城区、广外学区、这个具体的小区该是什么行情、什么阶段，那还得接着来。
这种情况下就必须先找出领涨板块，作为参照物，也就是锚定物。
这次行情可以从去年十月份开始算起，也就是学区房出现明显上涨。那海淀的领涨板块肯定是中关村123小了，西城则是德胜。
这就先算一下德胜从去年横盘期到现在的涨幅，然后再拿广外的与之对比，只要是不超过，那就说明广外学区处在正常的空间。超过了甚至是拉平都得小心点儿，说明热度有可能太高，那如果遇到回调，幅度可能会更大。德胜应该是回调了，那也以这里做参照。
其次，再在广外板块中找出领涨小区，也就是涨幅最大的。毫无疑问是荣丰2008了，可炒性太强了。你们既然是老破小的小两居，那肯定不是荣丰吧？
同样算出荣丰从去年横盘期到现在的涨幅，然后再用这老破小的去做对比。这次就绝不能超过涨幅了，否则就实在不正常。
我也不知道具体的涨幅是多少，大概应该是20-30%吧。那也就是说，如果你们选定的这套房，从去年横盘期到现在的涨幅如果没超过荣丰2008，低于5%以上就更好了，那就算不上风险大。房东所增加的这10万块钱不能算不合理，只是不诚信而已。
8、如果认可，如果找不到其他可替代的房源，那我建议就去砍价吧。他要10万你就照着5万砍，实在砍不下来也没辙，能不能凑到钱就是自己的事情了。
9、总之吧，明确自己的目标：首先应该是买到房，其次才是用便宜的价格买到房。在认定行情尚未达到风险阶段的时候，便宜要让位于“买到”，情绪更要让位于利益，理想让位于现实。仅供参考。