先是在朋友圈中看到别人在到处传播的名单，说是郑州的哪些小区的土地证有问题，在班里不动产正的过程中才发现的。楼讯君开始的时候并没有觉得这是一个很大的问题，不过看到房产证到不动产正的登记被卡才发现原来这才是一个大坑。
这事儿真的很坑！
这事儿真的是个很大的坑！
这一个问题不核实，可能让你在房管局走了两三个月的流程一切归零！是不是有一种想要买人的感觉？而且你还没有任何办法，因为你的文件证明确实存在问题。
都是因为一个原因：房子所坐落的土地有！问！题！
可能很多人不理解是怎么回事，也就是说，在之前房产证就是代表一切，默认的房子是你的也就意味着房子所在的土地使用权也是你的，而很多的业主由于各种原因，比如土地被开发商抵押，或者房屋原本就属于集体性质并没有分割。
但是如今实行不动产登记才发现，原来房产证并不是唯一，土地证同样重要，只有房产证和土地证都没问题才能办理不动产登记证。很多购买的二手房由于土地证存在各种各样的问题，也就直接导致在过户的过程中卡了壳！
业内人士给出的解释就是按照目前郑州所实行的二手房交易流程，“如果房屋所在宗地有问题，且买卖双方都没操个心，直到不动产登记环节前没有人能告诉他（她）土地有没有问题。”
在郑州，土地有问题的房屋虽不是普遍现象但也绝并非个例。惠济区托斯卡纳、思念果岭等小区也存在类似问题。在这其中，擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、开发商“一女二嫁”——将房子卖完后再把土地抵押、部分“房改房”等历史遗留问题都是“土地有问题”的几种常见原因。
他们解释说，在“不动产时代”来临前，大家过于看重“房本”，而忽略“土地证”作用的固有思维是造成这种“悲剧”的一大原因。“曾经房本一本走天下，但如今已是不动产’的时代。”他介绍说，在现实中，房屋已“过手”几次，但土地使用权还未做变更的例子绝非个例。
“‘不动产时代’要求土地、房屋信息合二为一，这也可以杜绝一些开发商将房屋售卖后再抵押土地，做出‘一女二嫁’的行为。”但他同时也表示，那些有问题的土地在解决相应问题前，房子的不动产权证是绝对办不下来的。“打个不恰当的比喻说这就是隐形的‘定时*弹炸**’，而且会越来越多的暴露出来。”行内人士的解释颇为专业但是问题却依然存在！
这一说法苏三从国土部门得到了确认，据郑州市国土资源局相关负责人介绍，目前在郑州约340万存量房中，拥有已做了宗地分割“小土地证”的房屋总数不足40万套，“连个零头都不占”。
郑州被大家发现的土地证问题小区
这位负责人也同时表示，没有“小土地证”并不意味着这宗土地一定存在问题。他介绍说，如果大家担心房屋所在宗地存在问题，可凭身份证、房产证原件前往不动产登记部门进行查询，地址电话最后面会有。
这位负责人提醒到，随着“不动产时代”的来临，“土地证”已不再发放新证，如果此前您没有“小土地证”，在申领不动产登记时，登记部门会进行一个“实际意义上的宗地分割”，但不再颁发新土地证，而是将房屋、土地信息“合二为一”的不动产权证颁发给您。
他同时建议，大家不妨在进行二手房交易前，先将老的“房本”换为不动产权证书，这样一来，土地是否存在问题的疑问就迎刃而解了，但他也提醒市民，目前郑州市刚刚进入全面受理不动产等级的时代，各不动产登记机构业务都很繁忙，希望没有房产交易需求的市民“过上两三个月之后再来”他说。
问题解答汇总1没有“小证”，不动产权证书到底能办吗？
通俗地说，大证指的是开发商办的整宗土地的土地证，开发商办完初始登记后，再为各家各户分割办理分户土地证，就是小证。没有小土地证并不意味着土地一定有问题，但是土地如果真的有问题，在问题解决前不动产权证书的确是办不下来的。
2有“宗地状况”的“房本”≠“小土地证”
很多市民会误以为自己手中持有那种标注有“宗地状况”的“房本”，就代表着自己拥有了“小土地证”。一些较新的房本上面虽然记载有宗地信息甚至土地编号，但这种编号是房管部门的一种“自编码”，与国土部门所掌握的宗地信息并不匹配。
3小区土地有大证，无小证，如何办理？
如果这宗房屋所在宗地没有问题，只是因为整宗土地的大土地证未做分割，不动产登记部门将按“地随房走”的原则，对大土地证进行“单一面积核减”，即从“大土地证”中扣除单个申请人所申请的相应土地使用权面积，并为其颁发不动产权证书。
4土地问题导致房屋交易无法进行怎么办？
擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、开发商将土地进行抵押、部分“房改房”等历史遗留问题，是在各种不同的历史条件下出现的，情况复杂，要等待国土部门会同规划等部门进行进一步研究，并上报市政府批准相应的解决方案。
附郑州不动产登记机构地址、电话。
（一）市不动产登记中心地址：淮河西路与文化宫路交叉口西北角郑州市国土资源局二楼办事大厅，电话：68868280。
（二）中原区分中心地址：百花路与友爱路交叉口东南角政务服务中心三楼，电话：67718001转8061。
（三）二七区分中心地址：赣江路与行云路交叉口行政服务中心四楼东，电话：61179808。
（四）金水区分中心地址：东风路与花园路交叉口西北角1号楼行政审批服务中心二楼，电话：60130916。
（五）管城回族区分中心地址：商城路与塔湾路交叉口向北150米路东行政服务中心，电话：66357157。
（六）惠济区分中心地址：天河路与新城路交叉口东200米路北行政服务中心二楼D区，电话：56273183。
（七）郑东新区分中心地址：熊儿河路和众旺路交叉口行政服务中心，电话：67179508。
（八）郑州高新区分中心地址：高新区火炬大厦二楼行政审批大厅，电话：67986022。
（九）郑州经济开发区分中心地址：经开第八大街与经南三路交叉口国龙商务一楼大厅（西门），电话：66689982。
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