“凶宅”绝对是楼市里铺满鲜花的陷阱，美丽又隐蔽。看房时，屋内一切如常，了无事发痕迹，加上比周边低三四成甚至更多的房价，买家一不小心就栽进坑里。“凶宅”买卖引发的纠纷早已不是个案，目前可以公开查询到的经法院判决的此类案件几百件。问题来了，“凶宅”到底能不能买卖或出租？如果有人在买到或租下“凶宅”后才知晓实情，能不能以此为由，要求撤销相关合同呢？在回答这个问题之前，我们先要弄清楚什么是“凶宅”。
一、关于“凶宅”的认定
必须要明确一点，“凶宅”不是法律概念，而是人们传统习俗观念。公众认知中，“凶宅”是指屋内曾经发生过暴毙横死或有“灵异”现象以及处于异常地段的房屋。大致说来有三类：一是屋内发生过自杀、他杀和意外致死等非正常死亡，如火灾、煤气中毒、漏电等原因致人死亡；二是有“闹鬼”等“灵异”现象；三是房屋周边环境“不干净”、风水不吉利，有坟场墓地、火葬场等。
在判别“凶宅”时，要注意区分以下两点：
（一）民间习俗和封建迷信。前者是源于人们内心对“凶宅”共存的忌讳和恐惧，是被绝大多数社会公众认同的传统习俗观念；后者是相信子虚乌有的神仙鬼怪，如果时运不济或未有荣华富贵，就归咎于“凶宅”坏了风水。
（二）非正常死亡和自然死亡情形下，死亡对房屋形成的不同影响。“凶宅”与否，不取决于某一方的心理感受和认定，而要看屋内死亡事件，是否足以达到普通民众认知的“横死”等严重程度，如果是，该房屋就成了“凶宅”；否则，就不是“凶宅”，如房主父亲因病在家中去世，这房子就不能被认定为“凶宅”，否则有悖于公序良俗。因为，人生老病死，是自然规律，正常现象。
二、能否撤销“凶宅”交易
正常人都希望自己租下或买到的是吉屋。大街上，满眼望去都是旺铺、吉宅或吉屋出租或出售，没有谁叫卖凶宅的。因为，世俗观念中，“凶宅”内曾有人暴毙横死或其他邪气，晦而不吉，可能招无妄之灾。所以，大家对“凶宅”始终心存忌讳，唯恐避之不及，更别说是明知凶宅还去租或买。
前文讲到的三类“凶宅”，因第三类“凶宅”周边有显性实物，容易识别，几乎没有因此类房屋交易引发纠纷，除此之外，其他两类“凶宅”通常不易察觉，有不少人是在买到或租下房子后，才知道是“凶宅”。
到手的“凶宅”能不能退回，要视造成“凶宅”的原因和信息披露等因素而定。我们一起看看不同法院对这类案子是怎么判决的。
第一种情形，明知“凶宅”还要买，甚至不是“凶宅”还不要。
“凶宅”在租、售过程中，中介员工主动告知承租人或买家该房是“凶宅”，卖家没有隐瞒“凶宅”的事实，且房价也是由租赁或买卖双方商定的，这样的交易行为符合双方真实意愿，按规定合同合法有效，受法律保护。所以，租户不能单方擅自退租，买家不能事后反悔要求退房。
第二种情形，并非公认的“凶宅”。
有人说凡屋里死过人的房子都是“凶宅”。本文认为这个观点是片面的。对因意外事件、疾病等原因导致屋内人员死亡的，该房屋不属“凶宅”，无论卖家有没有披露死亡信息，买家都不能以“凶宅”为由主张欺诈，要求撤销房屋买卖或租赁合同。如上海市奉贤区人民法院在（2016）沪0120民初4625号一审民事判决书中，认定“季某某之子因病而亡，属于正常的生老病死现象，其居住过的房屋非通俗意义上的‘凶宅’”；乌鲁木齐市头屯河区人民法院审理的（2019）新0106民初3354号房屋买卖合同纠纷案件中，原告郭某提出被告时某某卖给他的是“凶宅”，因为时的父母因煤气中毒在该房屋中去世。法院审理后认为“因意外事故、其他各种原因在家中身亡的事件也大量存在于现实生活之中。如果以此为标准，就将此类房屋定性为‘凶宅’，不仅与民法的善良风俗相悖，也破坏了社会秩序，更不利于社会文明的进步发展。本案涉案的房屋符合使用条件，亦不存在自杀、他杀或*杀凶**因素……故希望原告摒弃封建迷信心理，调整心态正确面对。”此两案原告要求撤销买卖合同和退还“凶宅”的请求都没有得到法院支持。
第三种情形，故意隐瞒“凶宅”信息。
“凶宅”信息不仅影响房屋成交价格高低，还影响着买家购买意愿，从社会风俗和公众心理来说，大家忌讳触碰“凶宅”。
可见“凶宅”信息对该房屋买卖有着决定性影响，所以，卖家在洽商、签约时，应该主动如实告知买家“凶宅”信息，不然就违背诚实信用原则，构成沉默型欺诈。此种情况下订立的合同不受法律保护。同理，租赁“凶宅”也如此。如，厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第5506号一审判决书中所述，“本院认为……潘某某在不知讼争房屋发生过人员坠楼死亡事件的情况下作出的购房决定并按约支付120万元购房款，并非其真实意思表示，本案《房产买卖协议书》的签订因存在重大误解可予以撤销，本院予以准许。”再如，广东省深圳市中级人民法院受理的（2018）粤03民终987号二审案件中，原业主罗某在出售涉案房屋时已告知熊某某、潘某某涉案房屋曾发生过非正常死亡事件，但后者转售时，未告知原告袁某。法院审理认为“该非正常死亡信息对袁某是否愿意与熊某某进行交易，及以何种条件进行交易均有重大影响。……但熊某某、潘某某隐瞒上述重要信息，使袁某在违背真实意思的情况下订立涉案合同，构成欺诈。”判决维持一审法院作出的撤销案渉《二手房买卖合同》判决结果。
综上，若要爬出“凶宅”这个坑，前提是在“凶宅”交易中，同时具备三个条件：1、确实是“凶宅”；2、事先未告知是“凶宅”；3、基于前述原因，买家或租户作出了错误的意思表示。如此，向法院申请撤销“凶宅”买卖协议或租赁协议，方才会被支持。
三、如何防范才能避免买到或租到“凶宅”
租房或买房时，想要所有人都不会遇上“凶宅”，是不可能的。因为，只要有“凶宅”，就会有人遇上。但是我们可以通过一些行之有效的办法，降低碰上“凶宅”的概率。
（一）买之前，通过邻居、物业、熟人等多方打听、了解。
（二）实地查勘房屋，留意每个细节，找出能够反映“凶兆”的蛛丝马迹。
（三）合同中明确约定构成“凶宅”的情形，以及隐瞒“凶宅”的违约责任。这个责任一定要让对方承担起来感到肉疼加心痛，这样对方才不敢隐瞒，否则，约定形同虚设。
总之，在租、售房屋时，不能只看价格，一定要擦亮慧眼，提前发现“不祥之兆”，以免遇上“凶宅”而糟心。
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