前段时间热议的有烂尾楼业主声称要“停贷”的事情已经慢慢冷却下来，随之而来的是各地政府开始主动介入，想办法防烂尾、促复工、保交房。比如福清市中心停工4年的利嘉中心，在“府院联动”下开始复工；再比如最近泉州金控集团托管了恒大在泉州各地的6个项目，多为超级大盘，总面积高达138.7万㎡。
本号7月份两篇写到“停贷”问题的文章着眼大局说实话，或许把部分欠债不还还想绑架其他业主一起当老赖的人狠狠得罪了一通。但我已经把问题本质分析得很透彻了，事情是一码归一码，你借了银行的钱去买房，那就欠债还钱天经地义，而开发商收了钱却没盖好房子，你可以去起诉开发商。
既然现在全国各地都开始着手解决烂尾问题保交房，那今天这一系列的第三篇文章我们就来探讨一下，怎样尽可能推动烂尾楼复工，业主们有什么办法挽回自己的损失？
我们知道，一个商品房项目之所以会烂尾，根本原因就是账上没钱，所以烂尾楼能不能复工，核心问题就是怎么筹集资金。7月21日文章我建议把“停贷”分为没钱还被迫断供和有钱故意不还两类处置，那么烂尾楼也可以分为两类处理。
一类是大部分房子还没卖就烂尾，这种项目就很好处理。一来卖出去的房子很少，影响范围不广。二来项目还有足够的存货可以变现，将来可以整体打包折价出售，只要有盈利空间自有其他开发商接手。这类比较容易救活的烂尾楼，只要不是位置过于偏僻（比如漳州白塘湾），无非是需要多长时间的问题，比如天泽奥莱时代就一度看到了复工的希望。
另一类是大部分房子已经卖掉甚至全部卖完再停工，房款都交了居然没钱盖下去，显然是预售资金已被非法挪用。这类烂尾项目最难处理，货都卖了钱也没了，无利可图就算打包出售也没人愿意接手。此时既然指望不上外来资金注入，那就只能竭尽全力追回房款，不足的部分再想办法筹钱自救。
要怎么追回购房款呢？开发公司账上没钱，说明早就被人转移，那这些钱去了哪里？多年以来房地产开发已被那些品牌房企搞成了“空手套白狼”的游戏，它们要快周转、高杠杆迅速扩张，使用的手段就是拆东墙补西墙，一边让建筑商、材料商、供应商垫款把房子快速盖到封顶，然后就死死盯着监管账户上的预售款。业主买期房预付款项本应用于工程建设，结果却被人挪走不知去向。
那么，预售款会被挪去哪儿呢？一般说来，被开发商拿去偿债、支付利息、继续买地、补充其他项目建设资金等用途的钱已经不知去向追不回来了，但有一部分钱却是落入了私人的腰包。资不抵债的开发商们相继倒下，它们的现金流断裂并不完全是楼市转凉销售回款跟不上，也是因为它们自身经营不善，并且存在严重的贪腐问题，被公司内部的蛀虫掏空了口袋。
别看有些知名房企在建楼盘一个接一个停工摆烂，高管们可是赚得盆满钵盈，不少职业经理人还是团队作案，有预谋地掏空公司中饱私囊。所以，我建议每个烂尾项目的业主们心里要十分清楚：你们现在打官司不能只告开发商，起诉那些早已是个空壳的项目公司有什么用呢？就算打赢了官司能拿回钱吗？
此时，你们应向有关部门请求帮助，提请公检部门介入调查，每个烂尾项目的背后必涉嫌经济犯罪，先要全面审计这些空壳公司的账目，追查是谁非法挪走了购房款。冰冻三尺非一日之寒，从开发商的高管到中层，那些职业经理人手上干净吗？烂尾楼的背后必有很多钱进了项目总、城市总、区域总及其爪牙们的腰包，还要深挖他们利用哪些关联公司贪污公款、转移资产。
比如帝封江的烂尾楼，销售的时候开发商就和各路代理公司、中介公司、自媒体公司勾勾搭搭，作为业主现在应该去追查自己交的钱没进监管账户最后究竟去了谁的户头。特别是宁德等地被异地拉来买房的人，难道就心甘情愿看着黑中介拿你们的钱去潇洒自在？
与其起诉一个账上空空的项目公司，不如从地产公司贪腐分子的口袋里追缴赃款，能追回来一点是一点，不能让他们逍遥法外。然后再盘点清算一个项目剩余货值还有多少，追回的预售款和未交齐的尾款合计多少，后续还需要多少建设资金。接下来业主、施工方、政府、银行及各方债权人坐下来谈，寻找一个解决方案。
对于银行来说，这种已经没有多少剩余货值的烂尾项目最为棘手，债权打包怕是也没人要。再加上这几年房价山顶上卖出去的房子，就算不烂尾将来也难免有人断供，所以 银行不仅是债权人，事实上也会成为该楼盘最大的业主 ，如果能把房子盖好，最起码有现房可以处置可以拍卖，就算住宅卖完还有车位和底商，坏账率可以降低不少。既然银行自己也是业主，让银行出点钱盘活项目有何不可协商，比如就把业主还贷的利息部分拿出来也有不少。
对于业主来说，对于烂尾楼的要求和心理预期也必须降低，先退一步确保能够交房，诸如装修、景观、绿化等次要方面能省则省、能简就简，只要房子盖好也不会倒，水电通畅能住人，其他可以等交房以后再慢慢弥补，甚至可以学某楼盘业主那样自己劳动建设小区。
以上这些工作都离不开地方政府的帮助协调，对于能够复工的项目，也需要相关部门在后续竣工验收等方面特事特办，只要建筑安全没有问题，其他绿地率等次要指标就不必卡得太紧。假如开发商当初还挪用预售款在当地土拍拿了其他的地，那么适当退还一部分地价款用于烂尾项目后续建设也合理。比如泉州金控集团托管的这些超大项目，如果不注资进去能不能推得动复工。