【实际案例】近期，A公司购买办公楼，按照合同价款支付了房款并缴纳了契税，拿到房产证后发现房产证面积小于合同注明的面积，开发商按照合同约定退还了该单位部分房款。但是，也面临以下几个问题：

1.不足面积导致的多缴房款所对应的契税能否申请退税？

2.房屋实际价值与合同价值不一致，开发商是否应该重新开具发票？

【解决方案】

01关于退征多缴房款的契税问题

海南地区有明确执行口径，可以作为参考，但最终需要咨询各地的政策。

《海南省地方税务局关于明确契税纳税期限问题政策解读的通知》（琼地税函〔2012〕219号）第五条第（二）款严格执行“多退少补”规定:对以下几种情形的，根据纳税人申请，可以执行税款“多退少补”和“退还”规定:

1.根据建设部门实际验收测量的面积为凭据，购房者验收、入住、*证办**后的实际纳税依据与已缴纳的契税依据之间存在差异的，对已征契税税款予以“多退少补”。

02 关于重*票开**问题

《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发〔2006〕173号）第六条的规定，需要开“红字”发票的，应在销售金额合计的大写金额第一字前加“负数”字，在小写金额前加“”号。在开具红字发票前，收回已开出“不动产发票”、“建筑业发票”的发票联，全部联次监制章部位做剪口处理。

A公司既可将原发票交还给开发商，开发商按照上述规定，全额红字冲回，然后重新给A公司出具一张发票。也可参照以下规定处理:

参照《深圳市地方税务局关于明确红字发票开具中有关问题的通知》（深地税发〔2001〕779号）规定，近来一些房地产企业反映已出售的房地产经过国土部门重新丈量后，实际应销售面积比原预售面积缩小，需要退款给业主，如何开具发票的问题，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十四条之规定，现明确如下:

（一）房地产销售退回时，如属当年发生尚未作账务处理的，购买方必须将原发票的发票联退回给销售方，销售方应在此联和原开具的发票的存根联、记账联和*证办**联上注明“作废”字样后，按新的销售额重新开具发票。小业

（二）房地产销售退回时，如原开具发票属往年开具并已作账务处理的，销售方须凭国土部门开具的《房屋分户查账报告》（以下简称《报告》），并根据上述规定《报告》上载明的实际售房面积计算出退房面积和退款金额，方能向购买方开具记载退款金额的红字发票，红字发票的记账联必须附《报告》复印件一同入账，冲减本期营业收入；购买方收到红字发票后，应按红字发票上注明的退款金额冲减购房款。

（三）各征收分局在核销红字发票时，应要求企业提供国土部门的《报告》进行审核；各检查分局在查账时发现有红字发票入账的，应认真审核国土部门的《报告》、资金出入、售房补充合同等有关资料，堵塞征管漏洞。

（四）本规定从2001年10月1日开始执行，在文件下发之前，未按规定提供有关部门法律文件和凭证入账的，应补齐有关资料和凭证，否则，发票不予核销。