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2024年2月20号，中国人民银行公布2月LPR1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%，济南之前的利率执行标准是下浮20个基点，5年以上的LPR就是4.0%，如果还是按照之前的标准，那么最新的5年以上房贷利率就是3.95%-0.2%=3.75%
（由于各个银行暂未发布最新调整通知，我们按照默认的-20基点计算，如有调整，后续文章还会更新，大家关注下公众号即可获取最新楼市咨询及政策变化）
2月21号，济南公积金住房公积金中心发布通知，首套房组合贷最低降至20%，二套房组合贷首付最低降至30%
2023年9月11日，济南市调整购房政策：取消二环内历下区、市中区购房限制，这代表着，济南市限购全面放开，不需要社保，不需要落户也可以在济南任意地区直接购买
济南购房政策+*款贷**利率大全
1：首付比例：（以家庭为单位，不计算父母及已成年子女名下财产）
（1）济南无房无贷（或*款贷**已结清）：商贷，组合贷，纯公积金*款贷**均算首套
纯商贷首付至少20%，利率3.75%
组合贷首付至少20%，利率3.75%+3.1%
纯公积金*款贷**利率3.1%
（2）济南有一套房但无贷（或*款贷**已结清）：商贷算首套，组合贷，纯公积金*款贷**算二套
纯商贷首付至少20%，利率3.75%
组合贷首付至少30%，利率3.75%+3.575%
纯公积金*款贷**利率3.575%
（3）济南有两套及以上的全款房（或*款贷**已结清）：商贷算首套，不可以使用公积金*款贷**
纯商贷首付至少20%，利率3.75%
（4）济南有一套正在还贷的房子：商贷，组合贷，纯公积金*款贷**算二套
纯商贷首付至少30%，利率4.15%
组合贷首付至少30%，利率4.15%+3.575%
纯公积金*款贷**利率3.575%
（5）外地有房无贷（或*款贷**已结清）：商贷，组合贷，纯公积金*款贷**均算首套
纯商贷首付至少20%，利率3.75%
组合贷首付至少20%，利率3.75%+3.1%
纯公积金*款贷**利率3.1%
（6）外地有商贷未结清（不限次数，但济南无房）：商贷，组合贷都算首套（部分银行）
纯商贷首付至少20%，利率3.75%
组合贷首付至少20%，利率3.75%+3.1%
大多数银行纯公积金*款贷**利率3.1%
（7）外地有一套有商贷未结清，济南有一套全款房：商贷算首套，组合贷算二套
纯商贷首付至少20%，利率3.75%
组合贷首付至少30%，利率4.15%+3.575%
纯公积金*款贷**利率3.575%
因为*款贷**政策是不断调整的，而且每个银行也都会有细微的不同，所以*款贷**的时候需要具体沟通银行协调细节。上面的7条内容基本上涵盖了市面上90%的问题，如果有特殊情况，单独找小薛[握手]
2：之前*款贷**买了一套公寓，再买住宅算是首套还是二套
如果你是按照商业*款贷**买的公寓，不显示住宅*款贷**，就是首套，以征信上的*款贷**记录为准
3：办理住房*款贷**要求什么
（1）：征信大额负债已结清
（2）：收入需要覆盖月供两倍
只要满足以上两点，其他的都可以忽略不记，如果信用卡有小额度的*款贷**未结清，个别人行并不强制要求结清，具体情况沟通银行
4：怎样才算收入达到月供两倍
银行认可的收入，是某某企业代发工资，某某企业代发奖金之类，但每个银行对收入的认定标准并不完全相同，部分银行可以认定报销类，房租收益类的收入。个人对个人的转账，如果是每个月的固定时间固定人的转账，纯商贷的话大多数银行也可以被认为是工资，如果你的*款贷**金额很少，想办理纯商贷，很多小银行的政策是非常灵活的，但如果你办理公积金*款贷**或者组合贷，少数银行会认可
5：父母在济南名下有一套房产，我再买算是二套么
如果你已经18周岁，算是首套
6：未满18岁可以买房么
可以，但是只能全款，而且需要直系亲属做担保人，并且，未成年人买房有三点需要注意
（1）：此房父母无权做抵押
（2）：父母离婚，此房产归抚养者所有
（3）：孩子成年后再买房，算是二套房
你每月公司+个人共缴纳1000元公积金，房贷每月还款4000，办完冲抵之后，保证公积金每月缴纳1000元不变的前提下，房贷每月只需要换4000-1000=3000元即可
（2）提取出来当首付
7：济南公积金最高可以*款贷**多少
按照济南最新的公积金政策，公积金连续缴纳半年以上
首套：
不到二胎标准，个人最高*款贷**50万，双人最高*款贷**80万
如有二胎，个人最高*款贷**60万，双人最高*款贷**90万
如有三胎，个人最高*款贷**60万，双人最高*款贷**100万
二套：
个人最高*款贷**30万，两人最高*款贷**60万
另外：
1：双人并不要求一定必须是夫妻
2：如果是部队跟铁路的公积金，不受济南*款贷**额度的限制，具体额度由单位说了算
8：济南公积金*款贷**额度怎么计算的
（两种计算方法，哪种计算的高用哪种）
1：余额X15倍
2：最近半年缴存基数 X 12 X 0.6 X 缴存时间系数 X *款贷**期限
系数：
半年到一年0.3
一年到三年0.4
三年到五年0.6
五年到七年0.8
七年以上1
9：公积金使用规则：
（1）：公积金一个家庭最多使用两次
（2）：公积金使用一次且已结清，才能使用第二次
（3）：公积金开户满180天且连续缴存6个月以上方可使用公积金*款贷**(济南+外地连续6个月也可以)
（4）：济南名下2套房，就不能再使用公积金*款贷**
10：公积金可以用几次？
答：每个人最多用两次，而且用第二次的时候，需要第一次公积金*款贷**结清。
11：商贷可以转公积金么
答：可以，但条件比较苛刻，具体情况可以打12345
12：公积金除了办*款贷**的时候使用，还有其他用途么
（1）办理完*款贷**后，可以继续办理冲抵，如果你每月公司+个人共缴纳1000元公积金，房贷每月还款4000，办完冲抵之后，保证公积金每月缴纳1000元不变的前提下，房贷每月只需要换4000-1000=3000元即可
（2）提取出来当首付
13：公积金提取当首付流程
（1）：交易双方至房产交易中心办理网签及房管局资金监管业务，现场签订《提取住房公积金支付购房首付款授权承诺书》
（2）：房产交易中心将申请人相关信息资料推送至公积金中
（3）：公积金中心收到推送信息后1个工作日内审查核定提取资格及提取金额，审核无误的，提取金额即时划转至房产交易中心存量房资金监管专用账户。交易双方完成不动产登记后1个工作日内，房产交易中心完成向卖方的资金划转
14：可以用父母的公积金共同还款么
答：可以，但分银行，且需要写父母至少一人的名字
15：如果我选择提取公积金，可以提取父母的公积金么
答：如果还在一个户口本上，可以
16：如果我的公积金在济南，我对象的公积金在外地，可以两个人一起在济南使用公积金买房么
答：公积金的使用无缴纳地限制，外地的也可以，只要最近半年有连续缴纳，可以用两个人的
17：补交的社保或者公积金可以用么？
答：如果单位统一补缴可以，但有条件限制，绝大多数的不可以。
1 8：什么情况下可以用公积金*款贷**？是不是很多楼盘用不了？
答：济南住建委要求，所有楼盘不得拒绝使用公积金，如果拒绝，你就打12345投诉，或者换其他楼盘买。
19：以前听说必须楼房封顶才能用公积金*款贷**，济南有这规定吗？
答：现在没有这规定。
20：现在是2月21号，我的社保跟公积金5月底才够6个月，想现在买房的话，还能使用公积金么
答：可以现在交定金或者交首付，但是要跟项目谈好办*款贷**的时间，只要办*款贷**的时候你的公积金跟社保满足了就可以了，这种情况下，只要项目允许，就没问题的
21：结婚前买房，写一个人的名字，用一个人公积金*款贷**，婚后可以使用另一个人的公积金共同还款吗
答：不可以
22：外地户口，首套房可以*款贷**30年吗
答：可以
23：我55岁了，还能*款贷**多少年呢
目前济南的合作银行里，最高*款贷**年龄不超过80岁。但年龄越大，认定的标准可能会稍微复杂一点，也要考评共同还款人的资质。
同时，如果女方不超过65，男方不超过70，可以做“接力贷”，也可以*款贷**30年
（如果，*款贷**年龄超了，但资质很好，想做接力贷的也可以协调）
24：我的公积金是找代缴公司缴的，就是社保和公积金不是一个单位，影响公积金*款贷**吗
答：不影响
25：离婚后再购房。需要变更户口本信息及拆分户口本吗
答：不用，有离婚证+原户口本也可以
26：两个人没有领证可以用两个人的名字和公积金*款贷**吗
答：可以
29：济南的公寓，商铺，写字楼限购么
答：都不限购，任何区域的都可以直接购买，最少首付50%，最长*款贷**10年
30：我离职公积金取出来了，又回济南找了个工作也有公积金可以*款贷**吗？
答：单位变更并不影响公积金的使用，只要现在的满足了连续半年，并且一直在缴纳中，就可以
31：我对象公积金正常缴纳半年以上，余额充足，但是我个人还不足连续半年，这样公积金我们两个人能贷到80万么
答：不能，需两人均缴纳满半年
32：我的流水差的比较多，父母也没法做共还，怎么办
答：可以提高首付比例，部分银行首付提高至40%，商贷可以不需要流水，只需要收入证明；如果实在满足不了，具体问题沟通银行，有些小银行*款贷**政策比较灵活
33：房产赠与相关知识
一、赠与分类: 直系亲属赠与、非直系亲属赠与
1、直系亲属赠与
（1）、直系亲属赠与: 将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女兄弟姐妹;
（2）、直系亲属赠与，免征个人所得税和增值税及附加
（3）、直系亲属赠与需缴纳的税费: 3%的契税、0.05%的印花税、80元/套登记费
2、非直系亲属赠与
需要缴纳的税费:3%的契税、满两年免征增值税、不满两年5.3%的增值税、20%的个人所得税、0.05%的印花税、80元/套登记费
3、直系亲属赠与再买卖，购房日期可延用赠与之前的购房日期
二、赠与房屋再买卖如何缴税
1、直系亲属赠与再买卖: 缴税同一般商品房，房本日期延用赠与之前房本日期
2、非直系亲属赠与再买卖: 以新产权证为准计算是否满五年，再次销售符合满五唯一，免征个税，不符合满五唯一要求个税按差额或者全额的20%缴纳。其他税同商品房一样
34：买卖二手房有哪些税
（1）：中介费
中介费是交到中介公司或者中介个人手里的，多少都有谈的空间，但是比较大的几家中介公司就是咬定底线不放
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（2）：个税
总房款的1%
如果，房产证过5年，且为卖方家庭唯一住宅，可以减免个税
（3）：契税
90平以下，无论几套，总房款的1%
90平以上，首套收取总房款的1.5%，二套收取总房款的2%
三套及以上：3%
关于怎样算二套，这里要解释下，在同一个辖区内的第二套才按照二套收取契税，要是你在历下区买了两套90平以上的，那就是首套1.5%，二套2%，要是在历下买了一套90平以上的，在槐荫买了一套90平以上的，那就是首套1.5%，二套1.5%
（4）：增值税
5.3%
（5）：*款贷**手续费
这个费用其实可收可不收，看个人，因为*款贷**是由银行完成的
（6）：评估费
这个也是个可收可不收的费用，成本极少，但有些人在评估费上做文章，这个收多少几乎等同于纯利润
（7）土地出让金：土地性质为“出让”免征；土地性质为“划拨’，缴纳本次计税价格的1%
（8）土地契税：缴纳土地出让金金额的3%(非房改房需缴纳)
（9）：车位过户费
我有个客户曾经遇到过收车位过户费的，这个完全不需要交，因为车位属于房子的附属品，是一起的。但如果是单独购买车位，那肯定是需要收过户费的，这个就比较复杂了，不细讲了。
以上是住宅的二手房交易费用，如果是商铺，公寓，写字楼的交易，可以单独咨询我
35：什么是居住公寓？
“居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类住宅建筑被定义为“居住公寓”。
按照用途来说，居住公寓属于住宅。居住公寓和普通住宅的最大的区别，是居住公寓卧室在大寒日光照时长低于2小时。”
居住公寓与普通住宅有何不同？
除了大寒日卧室光照时长短，居住公寓与普通住宅还有不同吗？其余基本是相同的。
（1）、能否落户？
居住公寓可以正常落户。
（2）、能否上学？
居住公寓同样划片入学，上学优先级与普通住宅相同，在今年济南市各区招生指南中有了明确说法。之前有传言“住宅上学等级高于居住公寓”，今年各区都规范了，以孩子落户时间为准排学位。
（3）、水电气费用如何收取？
居住公寓按普通住宅标准收取水电气费用。
（4）、交易税费如何收取？
正常交易，交易税费按照普通住宅标准收取，减免标准也按照普通住宅标准执行。
（5）、是否在限购范围内？
由于其用途属于住宅，所以同普通住宅一样，也在限购范围内。
（6）、房产证是否是住宅
房产证会显示居住公寓
大寒日不足两小时日照的住宅叫居住式公寓，但大寒日并不是全年采光最差的一天，只是全年最寒冷的一天，而冬至日才是全年光照时间最短的一天，所以说，居住式公寓如果在大寒日不足两小时，在冬至日的时候，时间更短。
目前居住式公寓除了采光不足，下居住式公寓的证，其他地方与住宅并无不同，关于有些人关心的居住式公寓上学跟住宅区别对待的问题，教育局的回答是济南目前没有区别对待。还有一点，居住式公寓一般比住宅便宜1000-1500一平，如果便宜2000+，性价比还是比较不错的，但如果便宜个三五百就买，就不是特别合适了