众所周知，置换改善群体一直是上海二手房交易市场上的主力军。但是今年，眼见着“金九银十”进入尾声，现实给了置换群体沉重一击——二手房挂牌量创造了有统计数据以来的历史新高，成交量却止步不前。在楼市反复博弈和拉锯之后，二手房交易正式进入买方市场。今年七月，网上也掀起过一波解约潮。
1⃣那违约责任及比例法律如何规定？
违约金是指当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付的金钱之债或其他给付之债。违约金的两大性质分别是补偿性、惩罚性：补偿性以填平守约方损失为考量基础，惩罚性则以双方约定违约金金额为基础。根据《民法典》第585条（原《合同法》第114条）、2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条及其《理解与适用》的规定，我国法律规定的违约金为赔偿性违约金，即在当事人没有明确约定为惩罚性违约金情况下，原则上推定为损害赔偿的总额，填平守约方损失为基础。
2⃣、违约金的调整依据
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条，对于合同签订后一方不愿意再履行买卖合同的，“违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定”。而《上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》第20条则更加明确，因卖方反悔至合同无法履行的，“除判决出卖方退还全部价款外并可责令出卖方赔偿买受方购买同类房屋所要支出的价款与原购房价款之间的差额”。
因此，房屋差价损失应当作为守约方的实际损失被主张。而司法实践中，对房屋差价损失的认定及违约金的认定一般以经过法院询价或评估确认的房屋差价为基础。
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