近期观湖郡交房，对于这个两年前东二环的网红盘，也出现了一些二手挂牌，先不讨论挂牌情况，先来看看未来二手的定价会如何，当然也纯粹是个人意淫。

项目情况

对于观湖郡，2020年下旬上市，楼面价2.3W，虽然限价3.5W，不过备案均价3.37W。

如今周边地块楼面价成交还不如它，一个个指导价4.2-4.5W，房企是否真的没钱赚，只能说有时候是胃口太大。

对于项目，由于景观资源，楼栋也存在差异，大体分成两个区，景观区，居住区。

景观区：1#、2#、3#、5#、10#，均价约34800元/㎡

居住区：6#、7#、8#、9#，均价约32500元/㎡

项目首开一次性全部房源上市，采取线上选房的方式，也有一定优惠：

开盘：1%，按揭：1%，全款：2%。

7号楼：中间户89平米，02、03单元，优惠6W

8号楼：中间户89平米，03单元，优惠6W

9号楼：中间户73平米，02单元，优惠4W

9号楼：中间户89平米，03单元，优惠8W

9号楼：端户99平米，01、05单元，优惠6W

这样的优惠算下来，相当于总价打个98折。

7、8、9号楼，个别户型还要优惠4-8W，相当于再打98折。

对于打折楼栋，都在居住区，除了6号楼，剩余的89平米中间户都有优惠。

所以，最终的楼栋差价进一步拉大，居住区打完折，均价大概在31500，景观区：34100。

这两年大家提到东二环新盘，会发现基本项目都围绕着晋安湖做宣传，比如目前的朗云、天琴湖、叁号院等。

对于景观优势明显的观湖郡，给出的产品定位反而非常刚需。

从楼栋图也可以看出，中户清一色89、73，端头不少是99、109平米。

虽然没有做成改善定位，但是连刚改盘都没触及。

比目前东区在售的一众新盘，户型面积定位可以说是最刚需的一个，可能这也是当时榕发的风格吧。

东二环最好的湖，给了最难被东二环接纳的刚需。

对于项目的户型，布局也很多种，大体分成了三种：

中户小户型，89平大面宽阳台，没有额外赠送，导致主卧的空间衣柜做不了，变成了略尴尬的2.5房，99平米做端头配暗卫，相对主流的是115、128的户型，虽然放在目前也只能算中规中矩，不过在当时已经是够能打。

综上，项目优缺点很明显：纯商、国企操盘、周边地铁商圈、晋安湖+鹤林公园，劣势：化工路噪音、部分户型一般、物业一般、定位偏刚，划片不明。

去化差异

项目在开盘5个月后，网签的情况，可能与目前的市场感官有所差异，当时写文章统计的数据：

7号楼：全部售罄

6号楼：去化率：83%，剩下低楼层的中户

9号楼：去化率：77%，剩下低楼层89中户和99的东端头

10号楼：去化率：68%，剩下98中户

8号楼：去化率67%，剩下较多89中户，少量低楼层99端头

5号楼：去化率58%，剩下较多89中户

1号楼：去化率54%，剩下较多89中户

2号楼：去化率53%，剩下较多89中户

3号楼：去化率48%，剩下较多89中户

从去化率来看，主打景观的1、2、3、5去化最低，反而单价低，景观资源弱的楼栋，去化更高，其中7、6号楼去化最佳。

对于户型去化，中户去化最差，端头去化较佳，其中115等户型基本开盘就清。

从结果分析，社区虽然是围合布局，不过楼王10号楼位置靠南，6、7号楼的楼间距最大，同时化工路的噪音影响最低，加上单价远低于景观区。

这些特色，再配合项目偏刚需的定位，对于资源景观的加分有所弱化，所以造就了去化差异。

当然对于景观楼栋，端户卖得也不差，真正影响的是中户，项目的89户型剩非常多。

从理由来说，也很简单，89在景观楼栋，虽然是连廊中户，但是单价也没比端头低多少，基本均价也在3.5W左右，一套总价310W，而项目非景观楼栋，89中户单价3.2W，配合首开优惠，单价3.1W左右，总价275W。

差价35W，买个湖景，对于改善户型肯定非常划算，但是对于刚需产品，市场的结果是：并没有觉得。

对于项目的去化，从客源参与来看，个人预计：自住的一般会选端户，投资选中户。

这个参与情况，会决定了以后二手的市场。

二手分析

对于项目二手，按2年时间+*证办**，12%保本计算，景观楼栋3.5W，保本是3.92W，居住楼栋3.1W，保本是3.5W。

预计挂牌价会在3.5-4.3W，当然实际成交如何，就不做预计了。

在分析项目二手走势前，先评估看看目前东二环的客源分布情况：大体三段。

250-320W：这个阶段的购买力，单价相对敏感，看重的房子主要是能满足生活配套，面积需求85-95平米，单价上限3.5W。

350-450W：这个阶段的购买力，主要以一步到位为主，要求全部配套尽量完善，可能鼓楼外溢的偏多，没有触及改善的门槛。

500W以上：这个阶段的购买力，更多考虑城市界面、社区、景观资源等。

回到项目上，从空间来看，先谈89平中户，这个体量最大，当初卖得最差，预计二手挂牌也最多。

首先户型得房率不高，对于刚需家庭，2.5房匹配度一般，同时二手挂牌基本都要朝着3.5W以上保本挂。

按价格计算，3.5W-4W，总价是310-356W。

按这个预算来看，空间基本到顶，小户型搭配高单价，这只适合学区房，目前板块不具备这个能力。

350W目前东区选择：云上115四房、香悦110四房、和樾风华105平2T2，叁号院105平精装。

对于刚需，位置可能差点，湖景也没有，但是连廊89小2.5房，还是能够住舒服的小4房，应该大部分会选择后者。

结合上面的预计，投资客参与度最高可能是小户型，再搭配高单价刚需客源的缺失，二手保本难度其实不低。

接着是端户，户型就不做分析了，115应该是最好卖的，原因大概是115四房，匹配了一步到位的需求，同时在四房里面，这个面积也是最低的，门槛也是最极限了。

从当初购买来看，业主应该自住更多，整体的挂牌会相对少。

相比于115平，99平预计跟89处境差不多，做不到一步到位，门槛也不低，同样的预算同样购买东区小四房。

除了115外，项目还有一栋楼王128平米，一直以来对于连廊超过120平米，个人感受都是不值得。

特别是这两年越来越多的刚改产品后，门槛、户型、梯户比，都强于连廊盘，但是最终的总价却差不多。

比如名城紫金九号的连廊端头128平，同样的预算，和玺137平可以上车，中骏璟悦128平米，可以上车则徐道壹号A区。

来到项目128平米，假如保本挂3.9-4.2W，总价510W左右，目前预售的天琴湖，135平米起步，同样可以上车。

对于天琴湖，体量有700多套，库存压力也是拉到满，届时项目128平的空间也被压制。

除了户型外，还有一点就是景观楼栋、住宅楼栋，到底谁更好卖？

如果按当初去化率来看，很明显住宅楼栋更被市场认可。

不过结合当时的市场，东二环安商房不少，观湖郡纯商是稀缺点，同时单价也比二手次新低，五里亭当时二手也基本是3.5W以上。

不过目前整个东区，很明显供应出现变化，安商房扎堆供应，目前变成了纯商扎堆。

在售纯商：君樾府、和樾风华、叁号院、大东海玺悦，后续还有：天琴湖、揽湖郡、朗云、项目隔壁的榕发地块等。

2年的时间，纯商在东二环不再是稀缺点。

反观目前的热度，都集中到晋安湖，因为大部分项目都朝着刚改、改善走，唯一的点也就是湖景。

此时回归项目，项目的住宅区，优势就是当时起步价低，所以保本价也低，不过即便按端户3.3W计算，也要3.7W保本。

3.7W没有特别湖景加持的纯商盘，目前在周边供应量爆棚的时候，其实空间同样不高。

对于湖景的端户，3.5W计算，3.92W保本，以115平为例，总价450W，如果只是简单一步到位的住宅，明显吸引力不足。

这个预算同样可以买125平米的刚改，比如锦上125平，3.6W。

此时，如果再加上一线湖景，差异就出来了，对于一步到位的吸引力，更进一步。

盘点总结

对于项目而言，目前最大的变数，就是划片，目前已经公布在鼓山中心小学过渡，待潭桥小建好后划入。

目前鼓山中心小学，也变成了榕博集团成员校，对口十中。

按目前过渡方案来说，对于要求一步到位，接送等问题，终究还是差点意思，对于潭桥小建成后，到底对口哪个初中是关键。

按最早规划是对口晋三中，不过目前这个学校爆满，最终如何也难说。

对于晋三中，可能算不上学区，不过对于一步到位的家庭而言，其实也够用。

这个因素，对于观湖郡这种非改善盘，影响的占比并不低，也是它未来能够跟东区其他新盘拉开的关键。

目前项目二手也已经开始出现，回顾项目走势，这两年楼市低迷，项目没有烂尾，也不会低于购入价出售，已经跑赢市场80%以上的项目。

当然回顾购买前的板块情况，以及交房后的板块情况，会发现一个项目，要想在二手市场有更好的价值，并没有想象的轻松。

当房价变化之后，很多逻辑都需要同样变化，目前的市场，要想跑出来，不可能再靠大环境，吃大锅饭。

此时要让项目在更高溢价的时候，有独立的吸引力，差异化至关重要。

当初买可能是刚需价，如今卖要如何找到改善价？