在现实生活中，购房人与开发商签订房屋买卖合同前基本都会经历两个环节，一是销售人员详细地从楼盘品质、交通、园区规划、升值空间等方面讲解沙盘；二是销售人员带看样板间，介绍房屋的各个功能区、户型优势、装修标准等方面。在购房人怀揣着对新房的各种憧憬选购了此房后，开发商不履行合同义务的情形总是接踵而至的发生。那么开发商不履行合同义务有哪些情形呢？面对强势的开发商，势单力薄的购房人又该怎么办呢？
开发商不履行合同义务，分为明显违反合同义务和消极不履行合同义务两个方面，我就最近常见的三种情形分析一下购房人的维权路径：
1、一房二卖。即除购房人以外，开发商就该套房屋还与他人签订房屋买卖合同。
在实践中如果开发商一房二卖致使购房人的房屋买卖合同目的无法实现的，购房者可以向法院请求解除合同、返还已付购房款并赔偿相应损失。如果属于开发商与第三人恶意串通，以致在先购房人无法取得房屋的，即使开发商与他人订立了房屋买卖合同且已经交付的，购房人也可以请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。
2、逾期交房。即约定的交房日期已届满，开发商仍未将房屋交付购房人。
现实生活中会因多种原因导致逾期交房，如施工迟延、政府办理手续迟延、开发商资金链断裂导致楼盘烂尾、政府手续违法等。在逾期交房的前提下，购房人应当在开发商延迟交房后立即发函催告（最好选择律师函），催告尽量以快递等可保留凭证的方式进行，避免当面、电话等口头形式的催告。如开发商不能及时解决逾期交房的问题，则购房人可自行选择向开发商要求逾期交房违约金；或按照合同约定（若无约定则按法定）行使合同解除权。
3、逾期*证办**。即开发商在经过了约定的办理产权证的时间未给购房人办理产权证。
（1）购房人应当积极督促开发商*证办**，并要求开发商支付逾期*证办**的违约金。
购房人如遇开发商迟迟不予*证办**的，应该主动出击，积极维权，切勿消极等待，以免因为过了除斥期间购房人无法行使逾期*证办**解除权的消极后果，甚至出现在此期间开发商转移物权或以此房为他人设立抵押权等消灭或者减损购房人行使物权期待权的严重后果。如果跟开发商协商不成的，购房人可以单独或者集体委托律师走法律途径，这也是最有效的办法。我们可基于购房人和开发商签订的《商品房买卖合同》诉请开发商履行为业主办理房产证的义务，并支付逾期*证办**违约金。如果合同中关于逾期*证办**违约金约定过低的，我们还可以依法向人民法院申请调高违约金的标准。
（2）购房人可以退房并要求开发商承担违约责任。
购房者还可以基于合同约定或者法律规定起诉开发商要求解除双方签订的购房合同。并要求开发商退还购房款本金及利息、房屋维修基金、契税、*款贷**利息等。
综上，开发商出现上述违约情形的，购房人一定要积极主张自己的合法权益，避免因房屋物权转移导致购房合同目的无法实现，或者因开发商的资金链断裂导致无法实现债权。
以上关于开发商不履行合同义务的情形为常见情形，对于购房人无法甄别是否属于开发商不履行合同义务情形以及购房人如何维护自己的权益的，建议购房人咨询专业的房产律师。
吉林雅成律师事务所 王敏