随着越来越多的楼盘做精品住宅，精装修交付也越来越普遍，购房者对于房屋的质量越来越“吹毛求疵”，稍有不满便拒绝收房，动辄提出几十条整改计划，对后续物业费承担、房屋质保期、风险转移等造成一系列影响。以“质量瑕疵”、“拒绝收房”为关键词在北*法大**宝进行检索，可以发现该类型纠纷数量自2012年后成爆炸式上升，2018年开始更是每年都有近千起诉讼案件。可以预见开发商将会越发频繁地面对业主拒绝收房的情形，稍有不慎即会产生群诉风险。所以建立完整的应对机制是预防风险的有力手段。
一、相关司法解释
为解决商品房质量瑕疵相关争议，现有规范为：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》
第九条：因房屋 主体结构质量不合格不能交付使用 ，或者房屋交付使用后，房屋 主体结构质量经核验确属不合格 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条：因房屋 质量问题严重影响正常居住使用 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》27、商品房质量纠纷如何处理？
出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。 房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受人造成损失的，应予赔偿。
3、《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
第15条： 装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。 实践中商品房买卖合同中往往会约定只有当房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用时，业主才有权利拒绝收房。但如何才算严重影响正常居住呢？什么才算质量瑕疵呢？往往实务中业主的认定标准与开发商的标准并不一致，这也是大多数纠纷的争议点。
二、现实案例解析——殷某某、李某与苏州某置业公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
基本案情
原告殷某某、李某与被告苏州某置业公司于2016年9月30日签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定出卖方于2018年6月30日前将商品房交付给买受人。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2018年6月份，被告向原告发送《延期交房通知书》，最终于2018年8月1日向原告交付房屋并支付了相应的逾期交房违约金。原告殷某某、李某以涉案房屋存在多处漏水、地下车库返潮渗水等问题，拒绝收房。
争议焦点
房屋存在漏水等情况系属事实，但 被告认为漏水属于小的质量瑕疵，房屋并没有有严重的质量问题，不妨碍交房 。而 原告认为房屋的质量瑕疵经长期维修后均未修复，已严重影响原告的居住使用 ，其有权拒绝收房，并要求置业公司支付逾期交房违约金。
法院观点
1、2019年10月10日，双方办理交房手续时，殷某某对逾期交房违约金6454.51元作出确认并予以结算，并未提出房屋漏水问题，应认定双方就置业公司逾期交房应承担的违约责任问题已协商一致，处理完毕；2、涉案房屋 阳台顶部漏水及西面墙体渗水并非房屋主体结构不合格及严重影响居住使用的情形 ，殷某某、李某如确有证据证明渗漏水系房屋质量问题，可要求置业公司承担保修责任，而原告因此拒绝收房，缺乏法律及合同依据。
三、严重影响正常居住使用的情形如何判断？
根据上述案例，我们发现法院在判断此类纠纷时主要是对房屋质量瑕疵是否会导致合同目的无法达成，也即能否正常使用房屋，进行实质性判断。倘若质量瑕疵得以被修复，不影响正常使用的，业主仅能够要求开发商承担维修义务，而不得拒绝收房。
在《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中将“严重影响正常居住使用”的情形归纳为：
（1）出卖人擅自变更 商品房的朝向、户型等规划、设计条件 的；（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内 无法查明原因 或经出卖人 维修仍无法修复 的；（3）水、电、气等 基础设施无法实际投入使用 的；（4） 消防设施 未经过验收合格或无法实际投入使用的；（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；（6）其他严重影响正常居住使用的情形。根据上述规定可知，若购房者与开发商之间签订的购房合同无特别约定，除上述问题以外，房屋的其他质量问题如轻微的渗漏、裂缝、墙面空鼓、墙皮脱落、门窗破损一般认定为“质量瑕疵”。有时购房者提出的诸如“窗户开启困难”、“手把不灵活”等问题，绝大部分仅属于购房者的主观认为或未能提供证据证明的设计/施工偏差或观感、主观感受层面的轻微瑕疵，均不属于影响房屋正常居住、使用功能的质量问题。于此情形购房者不得拒绝收楼，开发商无需就此承担逾期交房的违约责任，但开发商需对其出售的房屋质量瑕疵承担修复和赔偿损失等责任，并同时出现可能存在的误工费、租房损失、第三方维修费用、物业费、车位费等一系列费用承担的问题。
四、律师建议
为了尽量避免业主以房屋质量瑕疵为由拒绝收房或产生后续的诉讼风险，本所律师建议开发商可以在以下流程中进行风险防范：
一、商品房买卖合同做细节性约定
在《商品房买卖合同》针对买受人以质量瑕疵问题拒绝收房的情形做出类似明确约定：“买受人不得以该房屋有一般质量问题为由拒绝或拖延接收该房屋，出卖人不承担由此引起的逾期交房的违约责任。若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，视为买受人无正当理由拒绝接收房屋，自出卖人书面交房通知确定的交房日起，该房屋的所有风险由买受人承担，同时该房屋的保修期从该日起算，且出卖人不承担逾期交房的违约责任。”
二、交房前复查
1、严格控制施工质量，确保房屋竣工验收合格，不存在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住的情形。2、交房前对房屋质量进行自检，对照国家规范自查，对发现的问题及时整改。
三、交房过程中《交房交接表》等文件签署要点
1、慎重作出相关承诺，如维修完成时间、赔偿金额或其它承诺；2、记录问题时，建议只客观描述现象而不做专业判断，如发现墙体发黄时，建议客观描述看到的现象——墙体发黄，不记录为墙体渗水；发现墙体潮湿且有水印时，客观描述为墙体有水迹，不记录为墙体渗水等。3、记录问题时，如不认同业主提出的维修整改项时，可在业主提出的维修整改项前注明为“业主认为或是业主坚持认为”等文字。4、如业主在验房时有拍照或录像，应慎重处理，由公司工程专业人员到验楼现场陪同，并在《房屋交接表》上记录说明，要求施工单位加急处理业主反馈的维修整改项。5、填写完成后，对于空白处应划掉，不能留白。6、不建议将签署文件主动提供给业主。
四、确属质量瑕疵，按照合同条款积极履行保修责任
1、在维修过程中做好相关证据留存，维修完毕及时进行现场取证。2、在业主不配合维修或业主不确认维修结果时，主动向业主发函，表明开发商积极履行维修义务。3、过程中注意收集业主阻碍维修进场的记录，避免损失过大责任的承担。
五、时刻关注媒体
1、个别业主投诉的初期阶段，通过积极协商的方式降低事态扩大风险。2、在存在众多质量问题时，成立舆情监控小组，关注相关媒体、政府网站动态。
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