“我买了一套二手房，过户的时候卖方突然毁约，说房子价格卖低了，要加12万，要不然房子就不卖了。”

说起自己购房的经历，成都的张先生很是郁闷。张先生在成都限购之前与卖方签订的买卖合同，房东的突然加价给他带来了极大困扰。

“本身这套房是按照当时合理的市场价购买的，网签早已通过，房东以不在成都为由，拖了2个月一直不签订过户协议，现在房价是比当时有上涨，并且又遇到限购，如果我不买这套房子，就没有买其他房子的资格，房东也知道这一点，故意加价。”

张先生认为，房东如果拖到房管局规定的5月31日还不与他签订过户协议，他没有购房资格，买卖合同就该顺理成章成为无效合同，他可能连双倍定金的赔偿都得不到，无奈之下他通过与房东协商，以加价8万购买了此套房产。（注：房管局规定，在3月23日限购前签订合同，3月23日后补打网签，过户可延长到5月31日，过期不予受理）

很明显，在买卖过程中，张先生吃了很多哑巴亏。房东违约，按照合同法，房东应该返还双倍定金。但是近年来，由于全国房价的普涨引发的房产合同违约不断，仅仅赔双倍定金就能完事儿嘛？我们先看看下面这个法院的判决案例。

青岛一市民李女士以1.6万一平的价格购买一处137平米的房子（该房子未下产权，还未过户，但以合同约定形式交易）。合同签订后，楼市遇好，该楼盘市场价增至2.5万一平。房东认为房子没产权，合同无效，想要毁约，或者让李女士加价80万。李女士不服，将房东告上法庭，要求其继续履行合同。

最终，人民法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。本案讼争房屋系被告购买所得，权属明晰，被告享有相应的处分权。原、被告订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。

其实类似的案例还有很多，恶意违规在如今的市场环境下，往往会造成当事人非常重大的经济损失，在很多案例中，违约方不仅仅须赔偿违约金，并且还须赔偿当事人因为违约造成的经济损失。

小住就张先生的遭遇咨询了成都某律师事务所夏律师，夏律师认为：因房价上涨，卖方以各种理由拒不履*房行**屋买卖合同的行为存在恶意违约行为。房屋买卖双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，卖方的行为已构成恶意违约，应承担相应的违约责任。

夏律师强调指出，买卖合同虽约定违约金，违约一方支付的违约金却不足以补偿房价增值带来的损失，对于不足部分仍应赔偿损失。违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和因房价增值产生的损失。

想住APP提醒：

严格的合同条款是确保二手房安全、顺利交易的关键，权利保证、房屋价款、交易方式、出现违约的处理方式和违约责任的承担方式都是不可忽视的方面，都需要作出明确约定。

加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效，再主张其违约，要求解除合同，甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

哪些房屋买卖合同属无效合同呢？

1、房地产分离出卖，合同无效。

2、产权未登记过户，合同无效。

3、产权主体有问题，合同无效。

4、侵犯优先购买权，合同无效。

5、单位违反规定购房，合同无效。

6、价格欺诈，显失公平，合同无效。

7、非法转让，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(3)依法收回土地使用权的；

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(5)权属有争议的；

(6)未依法登记领取权属证书的；

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

注：认定房屋买卖合同的效力涉及比较复杂的法律问题，甚至可能涉及诉讼，而且房屋作为价值巨大的商品，建议当事人聘请专业律师提供法律服务，最大限度保障自己的合法权益。