《我爱我家》之律师在线——限购政策属于不可抗力吗？如果房子买不成了咋办呢？
《我爱我家》主持人：蒋玲
嘉宾：瑞丽恒律师事务所律师 李小苑
蒋玲：欢迎大家来到今天的律师在线，我们要探讨一个比较敏感的话题，就是如果你的配偶私自把你的房子卖掉了，合同有效吗？你的房子能保得住吗？其实在日常生活中，我们遇到这样一个极品配偶的机会比较低，但是不排除会有这样的情况，如果发生了，做为另一方如何来维护自己的有效权益呢？或者是在夫妻关系持续期间，其中一方自己买了房又私自把它卖掉获利，又或者给配偶之外的第三方买了房子，这几种情况下合同到底是否有效。我们请到的是瑞丽恒律师事务所李小苑律师来给大家梳理一下。好，我们请出李律师~
蒋玲：今天我们说到的是配偶私自把共有的房子卖了，不知道合同是否有效。其实我们首先要分析清楚一个问题，就是什么样的房子算是夫妻的共同财产呢？
李律师：在这次我国新婚姻法实施以后，对于房子是不是夫妻共有，再也不像以前简单的以婚姻关系存续期间所得来判断，而是根据购房所使用的财产是否属于夫妻共同财产来作为一个判断标准。当然，如果是当事人之间有约定是除外的。
蒋玲：那意思是夫妻共有的财产是以结婚登记之后买的房子，都算是共有财产，可以这样理解吗？
李律师：不是这样的，如何判定是最主要还是看当时购房的款项是否是从夫妻共同财产里面拿出来的，如果是从夫妻共有的财产里面的钱买这个房子的话，是属于夫妻共同财产。
蒋玲：之前我就认为只要是结婚证拿到之后买的房，不管是署谁的名、拿谁的钱买的，都是共有的房产，那其实并不是。举个例子，假如你在结婚之前就有100万，然后你结婚之后，用这可以证明是婚前所有的100万拿来买房的，同时登记在自己名下，那这套房产就算个人财产，但如果登记了双方的名字，那应该就是共同财产了，是吧？
李律师：是的，如果是这样子的话，在一定程度上面就可以视为你是对对方的一个赠与。
蒋玲：那么假如婚后买房是用双方的共同财产，那怎么来认定是他们的共同财产呢？如果是配偶一方用夫妻的共同财产私自购房了房产，只写了自己一方的名字，那是否另外一方就成为该套房产的隐形共有人了？因为我们的法律上有这样一个名词叫隐形共有人，如何理解呢？
李律师：隐形共有人指的是未进行登记的房屋事实上的共有人，但是自我国于2007年物权法那个实施以后，因为房屋的所有权是根据登记的内容来确定的，所以产权登记在谁的名下，那房子就归谁所有，所以在物权法上，它是不承认不动产的隐形共有的。
蒋玲：那配偶一方拿了夫妻双方共有财产去买了房又卖出了，如果被另一方知道了，他作为隐性共有人，就是说这个买卖合同应该是有效的，但是作为隐形共有人如何来维护自己权益、拿回自己应得的一份，那就要请律师支招了。其实法律上不太认可隐性共有人，但是作为这个真正的“隐形共有人”就是名字没有在产权证上的配偶另一方，在房子被卖掉了的情况下，合同又有效，那如何来维护自己的权益呢？
李律师：在这种情况下，你可以请求分割夫妻共同财产，或者如果双方要离婚的话，在诉讼当中可以要求多分财产。
蒋玲：其实配偶做了这样的事，可能离离婚也不远了。如果不涉及离婚的话，也可以要求他卖出的这个房子的其中的一半是属于自己的，但是房子肯定追不回来了。
一位尾数为4052的听众发来短信：“主持人好，我和现在的老婆是二婚，我给自己前妻的儿子买了房子，那这套房子现在的老婆有权干预并分得利益吗？”现在这种情况比较普遍，就是之前结过婚生了孩子，再婚的配偶也有孩子，关系相当复杂，那这种情况下，他应该怎么办呢？
李律师：这种情况下，我们还需要根据他买这个房子的财产是属于他自己的个人财产还是属于夫妻的共同财产？如果是个人财产给他儿子置办房产的话，这个是没有问题的，任何人都没有权利来干涉。
蒋玲：那如果购房的财产你能证明是婚前，存款上面也是有时间，100万是婚前所有的，再婚之后，他用这100万来给自己前妻的儿子来买房，实际上是有权力的，就是再婚之后的配偶是没有权利干预并分得其中的利益，是吧？
蒋玲：那么如果某个人他是做生意的，婚前做了一些交易或者买卖，但婚后才拿到这笔钱。这笔钱是属于婚前还是婚后呢？
李律师：其实财产的取得时间并不是很关键，像你刚刚提的这种情况还是属于他自己的个人财产。因为这笔钱也是他自己婚前的财产，只是在婚姻关系存续期间他才取得，这个不影响夫妻共同财产的认定问题。
蒋玲：那如果婚姻期间一方买房，只写了自己的名字，另一方不知情，现在又把房子卖掉，那配偶知道了这个房子能不能追回呢？
李律师：如果他那个房屋登记上面只有一个人的名字，那他卖出他的房子是没有问题的，配偶肯定也没有权利把房子再追回来了。
蒋玲：所以买卖是成交的，就是买方如果不知情，就是第三方善意取得。那如果婚姻期间一方给第三方买房，我们就不说是谁了，配偶不知情，房子属于第三方吗？如果房子被第三方卖掉，配偶有权利要求赔偿吗？
李律师：这种情况还是要分两个方面来看，如果他是用自己的个人财产买的，他要送给谁没人有权利来干涉。如果他是夫妻共同财产来买的话，这就会有一些问题了，然后房子可能仍然是属于第三方的，因为他已经登记给第三方，房子还是属于第三方的。但是配偶也可以像我们之前提到的，可以请求要求分割！
蒋玲：虽然这些问题，在平时生活中我们可能很少遇到，也可能遇见后因不想结束自己婚姻，不会真的追溯到法律层面。但我们在这里希望大家懂得一些法律的基础知识，可以有效保护自己权利，用智慧的来解决问题。还有最后还有一分钟，我们请李小苑律师给大家提醒一下，为了避免婚内房产被卖出这类事情的发生有什么提醒呢？
李律师：在此我给大家提三点建议，第一就是购房的房款，最好是有两人共同来支付，这样就有证据证明是两人的共同财产支付购买；第二点，在购房的时候，最好还是以夫妻双方的名义去签订商品房买卖合同，包括在不动产登记簿上面也最好填写两人的名字；那最后一点就是在进行不动产登记的时候，会有一个共有的形式，那最好填写的是共同共有，这样一来的话，在未征得对方同意的情况下，任何一方都没有权利擅自去处分房产。
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