前期提要：想上车广州，但首付不够，应该拿什么来凑？
大家好~我是晚睡失眠虫Gola~
想到前几天约了大鹏聊到的这个题，僵硬的脖子上杂草丛生的脑子滚动着巨大的信息量，应该怎么告诉大家这些信息呢？大鹏是个资深话痨，和我有得一拼，而且随时发散思维那叫个天女散花，但跟他聊完还是收获蛮大的，GET不少拧不出水的干货，可以拿出来晒晒~
@大鹏，一个金融出身的斜杠青年，明明可以靠脸和胸肌吃饭，偏偏要靠实力，太强。
给金融加上互联网的翅膀不就是大鹏嘛~
@大鹏
—30+岁互联网金融斜杠青年 坐标黄埔—
#01#
Gola：
今天来请教一下你
其实你是怎么看待这个问题？
大鹏： 谈首付？其实不好谈？开个网课教你怎么去搞钱？*款贷**？理财？
这个话题其实切入点很多，有些可以谈，有些也会比较不好说。
其实每个人生活背景，所在圈层，收入水平的具体情况不一样，所以，这个问题具体情况具体聊呗。
Gola： 做这个题因为的确大家是会被首付不够所困扰，有好多人都会觉得如果买房零首付就好了，为以前没赶上零首付那波后悔不已~
大鹏： 首付是一个安全垫，区域性系统金融风险控制的一个基本线。
你说之前的那波零首付，是第三方先帮买房者付款，每月按照跟他们家的协议定期免息或低息去换这笔款。
无论是对国家，还是对购房者来说，风险是很大的：
1、产权风险： 违背政策，无实际拥有房产所有权。采用“零首付”营销手段，违背国务院规定首套住房*款贷**首付比例不低于30%，二套住房*款贷**首付比例不得低于60%的政策要求。你如果没有交付首付款，就无法真正拥有所购买房屋的所有权。银行发放*款贷**，必然会增加银行*款贷**的风险。 2、法律争议： 实际上“零首付”是由第三方通过预先垫付，或虚拟抬高房价，多从银行*款贷**的方式来获得首付款，那么签订的合同也可能存在法律争议，当事方可能都会被追究刑事责任。
3、钱房双失： 如果不具有购房资格的购房者（已购买二套以上住房；或是外地购房者，无法出具1年以上社保证明或纳税证明）签订购房合同后，将面临购房无效的悲惨境地，其按期偿还给开发商或中介的首付，可能会有无法索回的情况。
到时估计就成双失青年了~
Gola： 这节奏，的确是。风险太大了呀。
大鹏： 现在都没见到什么零首付、首付贷，这些都是定时*弹炸**，早就被叫停。美国个人信用体系相对而言较为完善，即使您是信用分数很高的美国本地人也需要付20%的首付，因为08年经济危机就是因为之前买房零首付造成的。
那时影响到很多中产阶级的“个人信用”,银行暂时也不会*款贷**给他们，严控了。
Gola： 嗯，一套100万的房子，首付3成，即30万，欠银行70万，无论自住还是投资，正常供就行了。
但如果现在房价突然跌了32%，房子只是值个68万，现在还是欠着银行70万，那是不是就断供？
房子都不值钱，很亏啊，还供什么呢？
银行无法收到月供，只能回收房子，那就没意义了，银行要的是钱，坏账了，就变成了大家说的“区域性系统金融风险”，就要尽可能避免这种情况。
大鹏： 按可承受房价 30% 下跌，就是1/30%=3.3 倍的杠杆率。
显然，首付率越低，杠杆率越高，为了避免坏账所能承受的房价下跌幅度就越小，风险就越大。
为了规避这种风险，法律法规规定了银行放贷所能接受的最低首付比例30%，如果零首付，这时候，杠杆率 1/0=无穷大，房价只要有任何下跌，就可能面临断供。 可能会进一步放大风险，这可不是闹着玩的。
Gola： 维护社会稳定，人人有责，哈哈哈~
大鹏： 踏踏实实，咱们还是得脚踏实地，弘扬正确的价值观，别老想着空手套白狼！
而且得多学些金融知识，房产本身就不只是一个居住意义，始终与市场息息相关。
买房也真不是一件简单的事，闭着眼睛瞎买的好时代离我们远去了，大家应该多花心思做好攻略，自住投资哪儿更有价值。
Gola： 有空多撩撩我们咨询师是吗？哈哈哈~
大鹏： 报告，有人打广告啊~
#02#
Gola： 对了，我邻居最近遇到个问题，就是*款贷**差额，首付突然不够了。
他是置换大房子，总价500万，首付款交总房产的40%，即首付200万，*款贷**300万。
可是银行办理的时候，只给他批了250万，除了要准备多出来的50万，再加上20多万的税，即突然间要他拿出70多万，真的是晴天霹雳~
买的话，去哪里找这么多钱。不买吧，违约。要赔总房款的30%，即15万。
大鹏： 这个问题要敲黑板了！怎么突然间首付就不够呢？银行为什么放贷额度变少？为何说好的额度缩水了？的确很心塞！
1、额度“缩水”因人而异，通常与个人征信情况、年龄、职业、还款能力等有关。 一般银行要求*款贷**人的月收入要大于房贷月供2倍，根据银行流水等资料无法体现借款人的还款能力，银行很可能下调放款额度。
2、依据房产评估价值，来决定*款贷**额度。 一般是找第三方专业评估机构对这套房屋价值做一个中立性的定价。
定价依据包括：地理位置、周边环境、历史价格、房屋使用属性等。所得出的房屋价值，才是在银行眼里的房屋价值。
而并非你跟业主两人经过谈判定了1000万，这个房子就值1000万。
房产的评估价格一般会比实际成交价低10%-30%，当然不是绝对的，越新的房偏离的越少，而老房的评估价会比成交价低的多一些。
3、 如果购买的是二手房的话，那银行就会考察*款贷**房屋的房龄， 年龄太大的二手房*款贷**额度可能会被降低，这个也是属于对房产价值评估，遇到个别严格的银行干脆被拒贷。
Gola： 那怎么办？我现在那个邻居也是焦头烂额，骑虎难下~
大鹏： 不急，具体问题咱们具体来分析，然后再逐个解决。
1、 如果是因为征信因素影响的*款贷**额度不够，可考虑赶紧换一家银行申请， 不同银行的放贷政策不同，在放贷政策较为宽松的银行申请是有可能获得期望额度。
2、 如果最终批准下来的房贷额度比预期额度差不了多少，又不想申请其他*款贷**，可考虑向亲戚朋友筹措资金， 补齐首付款和*款贷**额度之间的差额即可。
3、 如果最终批下来的放贷额度与预期额度相差较大，尽快找专业的房产律师，帮你补救。 律师会从专业角度去分析你合同中的细节，以及在房屋交易行为中是否有违约行为，会帮助你取证，找到有利的证据，减少一定的损失。
Gola： 这个过程中得注意时间，合同也是有一定时间限制的。
大鹏： 对，但遇到这个事情不能自乱阵脚，如果实在不懂，可以找专业人士帮你。
#03#
Gola： 其实理解首付不该只是房子总价的几成去算，而是要把第一阶段所有可能的费用都列出来，就像除了*款贷**的差额、还有各种税费等等，确保准备好充足资金。
买房的各种税，让你傻傻分不清楚。二手房交易中主要的税种有契税、个人所得税和增值税。契税最少，一般就是房屋成交价格的1%-3%。
大鹏： 个人所得税，就是在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入，比如，这套房子的原价是500万，卖家以600万卖出，则要在这100万的差价中征收个人所得税。
对吧，没错~可是，许多人就纳闷了，这明明是收卖家的，跟我买房的有什么关系？
太天真了！在二手房市场有一个约定俗成的*规则潜**就是房屋的税款都由买家来承担。
这就使得房价变得越来越高，你说跟你有没有关系？
个人所得税的税率从房屋成交价的1%到增值部分差价的20%不等，1000万的房个税可能10万，或200万，这部分最容易出现纠纷。
增值税已成为中国最主要的税种之一，增值税收入占中国全部税收的60%以上，现在的房屋价值不断攀升，也就带来了这部分增值税。税率一般在5.6%左右。各个地区的增值税率有所不同。
建议需要在购房前可以上网查一下当地的税率算法或找附近的房产中介问问。
Gola： 税税平安，阿弥陀佛~
#04#
Gola： 还有什么好案例给我们分享分享？
大鹏： 案例太多了，我说最近一个吧。
有个盆友找我帮忙他想把自己手头上15年楼龄的190方大平层换个大别墅，他平时也比较忙，想一卖一买，速战速决。
Gola： 听起来不容易啊，一卖一买，还是190方的大平层换大别墅，有点难。
大鹏： 我就给他规划了可以这么操作，先把房子赎回和卖出去，再买别墅。
可以在我们集团的门店放盘，正常佣金1.5%，卖300w。
但如果放独家3%，按300万来算佣金，卖315w，我想中介和他都很乐意，中介佣金可以拿9万，比正常放盘多拿4.5万，他实收306万，比正常放盘多实收10.5万。
Gola： 那房子是自己去赎回还是？买家赎回？
大鹏： 现在正常情况下都是自己赎回，资金周转不来的话可以向他这样金融公司做垫资。
一个月1.5分息，借180万，一个月还2.7万。及时赎回契，才可以产权清晰卖了再买那套大别墅。
别墅也是我帮他按他需求匹配的，总价400万，首付可以三成。他结清了银行那边的150万尾款，还有30万可以周转。
然后最后大平层房子卖出去315万，扣掉借款182.7万+9万=191.7万，手上有123.3万+30万=153.3万，还了大别墅的首付+其他税费+杂七杂八，估计还能剩下10万左右在手上。
高效利用资源，利益最大化。
Gola： 完美！