市南区到底怎么了？

这几天，各位亲们都在忙着讨论到底要躺平还是要生三胎，争得不亦乐乎的当下，突然有人发了这么一张图：

2013-2020年，青岛各区财政收入增长情况。

首先要私下说一句，作为楼市创作者，感觉这个表上的增长率，好像也跟房价紧密相关，过去七年，李沧、城阳、西海岸的房价增长位列首位，崂山区也不差，只有市南市北磨磨唧唧。但是今天先问大家一个问题：

看到这张图，大家首先关注的是哪里？是不是右下角市南区的-20.82%？

没错，七年间，崂山区、西海岸、城阳、即墨甚至李沧区的财政收入都有了大幅度的增长，除了市南市北，一个微增，一个不增反降。

看到这则消息，各路媒体纷纷表态：

“号外号外！短短7年，市南跌落神坛，青岛各区经济实力大洗牌！”“号外号外！市南已经彻底衰落！老城区走向没落不可避免！”

当然，这则消息一出，那些在市南西镇、二轻新村等地48平老破小里住了N年，“城里人”的无敌优越至尊技能点满的三代单传青岛老土著怎么受得了？

这些人强力反弹是必须的：

看起来上面那段话说得没问题，市南区虽然财政收入被分流，但依然拥有青岛最核心的资源。还是很多老青岛人心中不可替代的存在。但有些事情不得不深思：

1、为什么市南要平衡各区资源搞输出，不搞不行吗？

2、市南的教育医疗资源，是否也存在被输出的可能？

3、市南区的行政地位，真的不是任何区能取代的吗？

对于市南区是否真正衰落这个话题，其实说来话长，一句话两句话说不明白。

分析市南，我们必须把它放在青岛乃至世界的大框架里去研究。

首先，山东如此长的海岸线，最强城市、最大港口为什么是青岛而不是烟台、威海、日照？秘密藏在山东地图里。

废话不说，我们直接在地图上标注一下：

是不是发现，把华北平原上所有的货物，通过道路运送到海滨装船，如果不想翻山越岭、跨越沼泽滩涂地，最大限度地利用平原优势，那么偌大一个山东半岛，就只有胶州湾和丁字湾两个地方可以选？

没错，100多年前李希霍芬领导的德国船队，考察的就是这两个地方。再结合水文、航道、潮汐等数据，最后丁字湾落选，胶州湾胜出，青岛这座城市就这么出现了。

而这条把华北平原的货物送到青岛装船的平原通道，现在的胶济铁路、济青高速公路就是沿着它设计的。

地理是不是非常神奇？没错，就这么神奇。

其次，既然德国人选中胶州湾沿线建设城市，这座城市需要放在胶州湾的哪个位置？

当年德国人选择胶州湾建设城市，为什么选择的是青岛，红岛和黄岛不行吗？

还真不行。

红岛首先Pass：一片滩涂、盐碱地，没有天然水源，无法建设良港，以当年技术条件，不是建设城市的合适之选。

黄岛虽然拥有胶州湾禀赋最好的港口，但建设城市也不合适。主要问题是：摊子铺太大，港口、办公区、居住地和水源地之间，距离太远。港口附近没有好的天然水源地。

120年前的西海岸地形和现在肯定不一样，安子一带还是一片汪洋，老黄岛还是个真“岛”，这里限于篇幅不展开讲了。

然而，海对面的青岛则不然，尽管港口规模差了些，但港口周围能很方便找到水源地，更重要的是，不用拉开这么大的框架，通勤成本低，这对当年城市的发展是非常重要的。

好了，图上已经把港口和水源地的位置标明了，寻沿海开阔的位置建设办公区、商业街，寻“坐山观海”的“风水地”建设高端居住区，一座港口城市，就这么建设起来了。

然后这个靠海能建设办公区、居住区的地方，就是现在的市南区的雏形。

开始说市南了？别着急，我们的话还没说完。

素以严谨著称的德国人，自然知道，审遍世界海岸线，青岛都是一块非常难得的“天选之地”。

一个世界级港口，看似要求不多，其实是非常非常苛刻的。

不能纬度太高，否则天寒地冻。

不能位于滩涂地，否则航道淤塞。

最好有内海港湾，船舶可以避风。

海边要陡峭，便于大船靠泊。

陆地上要平坦，便于建设城市、开展工业。

而且要距离这个国家的核心区域、人口聚集地不能太远，要有好的腹地。

更重要的是，港口到腹地还得有一条/数条平地走廊作为货物运输的通道……

符合以上条件的港口，我们北边的战斗民族从彼得大帝到普京大帝找了500年，愣是没找到一个。

再看看我们南边的印度，被海拔上千米的“东高止山脉”和“西高止山脉”在两边一掐，嗯，港口的事情，反正从哪里卸货到恒河平原腹地都只能走羊肠小道翻山越岭，建设世界级港口的事情，三哥们，请喝下两杯恒河水，躺平等来生轮回吧。

巴西的情况，和印度差不多。

问题在于，俄罗斯、巴西和印度想破脑袋也找不到的建设良港的地理位置，胶州湾畔的青岛竟然奇迹般地全部满足。

这意味着什么？

一个青岛港，货物吞吐量就等于印度所有港口之和。

俄罗斯最大的港口圣彼得堡，吞吐量只有青岛的1/60。不用吃惊，圣彼得堡一年的吞吐量，青岛一个礼拜就干完了。

巴西七座主要港口吞吐量加起来等于一个美国新奥尔良，而新奥尔良的港口条件，在青岛面前，只能算个弟弟。

没有世界级港口，生产出来的货物不能顺畅、低成本的送出去，就无法诞生世界级的工业大国、工业强国。

青岛港口条件如此牛逼，再加上冬无严寒夏无酷暑，气温永远20度，以严谨著称的德国人，对这点事情，肯定心里头门儿清。

知道捡到一块宝玉，那雕琢起来必然是不惜工本。

我们不会歌颂殖民者，但是不能不说，德国人建设青岛，建设市南是认真的。十几年来，留下了大量的经典建筑和规划理念，让后人受益无穷。

市南区，在青岛人印象里，是青岛最好的区，汇聚了青岛城市最优质的资源。

老市南区，红瓦绿树，碧海蓝天。

新市南区，高楼大厦，鳞次栉比。

但是，自从上世纪90年代"东部大开发”开始，很多人就发现，以中山路为首的青岛的老城区，就如同“王小二过年，一年不如一年”。

90年代青岛最繁华的几家商场，华联商厦在30岁生日那天正式闭店，东方贸易大厦和发达商厦早已是过去式，国货商厦苟延残喘……

时至今日，很多老青岛人发现，香港路虽然依然是青岛商圈、CBD的“南波湾”，但是和十年前相比，优势似乎越来越弱。

不要被情怀蒙蔽双眼，下图的这个位置，10-15年前，下班时候在318路公交车上曾经享受过“挤相片”待遇的同学，请举个爪。

当年从香港中路到浮山后、李沧的几趟公交车，318路，363路、216路等等，那挤起来，都是嗷嗷出名的，车站上人头攒动，每趟车都有几百人一拥而上，身体羸弱的小姑娘甚至连着几趟车都挤不上去。这想必是一代70末、80初青岛人心中忘不掉的回忆。

然而，时至今日，同样的位置，同样的下班高峰期，画风已经变成了这样，候车的人寥寥无几，公交车上，甚至还有座位。

这个锅，青岛地铁表示：我不背，因为我这里也没有当年那么多的人……

对于这个现象，风水师的看法是：

在青岛发展过程中出现“去中心化”，在青岛发展的过程中，如果要“强青岛”就必然“弱市南”。这是由青岛本身特点，也就是“势”所决定的。

估计看到这里很多情怀深的老青岛要暴起了，不好意思，坐下点盘蛤蜊，来袋散装青啤，咱接着聊。

首先，青岛不是一个环线城市，市中心只有行政意义，没有物理意义上的“市中心”。

在分析楼市的时候，风水师就多次强调，分析青岛楼市，必须根据青岛的城市特点，山海资源来综合分析，不能“只懂楼市、不懂青岛”。比如说，浮山后的楼盘不可能凭借干挂石材、人车分流、玻璃幕墙、中央园区这些元素就卖出浮山前的价格——最多是浮山前老破小的价格。整个西海岸发展过程中，辛安设置工业区、物流基地、唐岛湾成为区域中心、商务中心，灵山卫成为别墅区、豪宅区……这些都是“天注定”的。

也就是不论怎么规划、建设，片区发展到最后一定是这个结果，不存在“逆天改命”的可能。

有人说，这么说是不是有些唯心主义了？其实不然。

一方面，根据山海地形合理规划城市建设，这属于客观利用自然规律；

另一方面，青岛的地形，有些片区如何规划功能区可能“天注定”，不是人力后天可能扭转，但同样，在青岛一亩三分地上，也不是什么东西都是“天注定”的。有些在其它城市看起来顺理成章的事情，青岛却“事在人为”。

最简单的例子，问大家一个问题：青岛的市中心在哪？很多人会告诉我，五四广场。因为这里是青岛的行政中心所在地。

然后我接着追问下去：假设青岛的行政中心搬到红岛呢？

似乎毫无违和感！这也是红岛高新区“宇宙中心”谣言屡辟不止的关键所在。

中国很多城市，都是从一个点向外呈现环形扩张的。只要城市确定，市中心也就跟着确定。但是偏偏青岛的物理市中心是不存在的，五四广场仅仅是行政意义上的市中心。说搬，也就是一纸文件的事，事在人为嘛，之前又不是没搬过。

青岛的市中心不像北京、上海、济南那样具有物理意义的结果就是：

北京无论怎么发展，王府井、西单都是核心商圈。

济南无论怎么发展，泉城路永远是济南商业街的老大。

但是青岛不行，一旦东部大开发，中山路即刻凉凉，一旦建设崂山金融中心、市北CBD，香港路的资源也会被大量分流。

甚至不要以为旅游资源能守得住，西海岸一开发，大批外地游客就跑到金沙滩“哈氿”，跑到城市阳台冲凉去了。

洗海澡，在青岛的哪片沙滩上都一样，为什么大家都要一起跑到夏天的第一海水浴场上“下饺子”呢？

其次，青岛“城以港生、城以港兴”的特点决定，城市发展到一定程度，必然会跨过胶州湾。

文章前面，聊到当年以李希霍芬为首的德国殖民者120多年前建设青岛的时候，为什么没有选择在黄岛建城，而是选择胶州湾东岸的时候，提到了一句话：西海岸的港口条件要好于东海岸。但是西海岸的城市框架拉得太大，交通成本高，而且缺乏天然优质水源。在120年前，不需要靠泊超大型船舶的年代，选择胶州湾东岸建设城市属于必然。

但是，120年后，时代不同了。

有了引黄济青，水源不会再“卡脖子”，相反，万吨、十万吨级的巨型货轮靠泊，对港口、航道、泊位提出了更高的需求，大工业的框架之下，进口货物需要大片土地进行加工，胶州湾东岸“框架太小”“土地稀缺”反而成了缺点……

百度一下，不难查到数据，市南、市北、李沧三区的面积加起来不到200平方公里，中间还有太平山、浮山、北岭山等各路大小山头，崂山区稍微大一点，不太到400平方公里，但绝大部分都属于崂山山脉，不可开发……

资料显示：青岛东岸城区，市南+市北+李沧+崂山，建成区面积也就是200平方公里多一点的样子。

这个数据怎么样呢？对比一下济南市的建成区面积是：736平方公里。

所以我们可以理解，为什么青岛主城和郊区房价差距之比几乎是全国大城市里第一名的情况下，大量青岛楼市砖家还依然喊着“青岛主城土地稀缺、供应不足，楼市保值增值”了。

因为青岛主城土地资源稀缺，原市内四区“无地可供”的情况，本身就是由青岛的地理条件决定的。

即使把青岛主城的工厂、高校都迁走，全都盖成住宅，依然不够用。

这时候怎么办呢？

要么北上，发展城阳。

要么西进，发展西海岸。

再加上我刚才说过，青岛城以港生、城以港兴，最优质的港口资源，都在西海岸，所以青岛城市拓展到一定程度以后，必须跨过胶州湾，发展西海岸。

注意是必须，没有其它选择。前湾港、董家口，已经用行动为我们做出了回答。

大量的高校、企业、工厂纷纷迁出老城区，也是青岛能持续发展所必须经历的过程。

青岛港在西海岸，由港口贸易带来的进出口加工、货代船代、运输物流、金融结算行业，最后都会逐渐向西海岸转移。

有人会说，不对啊，青岛的金融中心，现在不是在崂山区的金家岭吗？

不用急，崂山发展到一定程度，这个金融中心早晚会有一部分挪到西海岸，时间问题，跑不了。十年过不去，二十年、三十年，只要青岛要发展，早晚得过去。不用急。

那城阳、胶州、即墨呢？

这些地方，地势平坦，土地资源众多，只要发展得好，最后应该是青岛实体企业、工商业的聚集地，中间的连接枢纽，是上合示范区。

青岛港的转移带来的实体产业的转移，一定会摊平原有老城区的资源，这是想都不用想，一定会发生的事情。

顺便说一句，由于青岛港的转移，此前聚焦于市南区的青岛教育医疗资源“被摊平”，也是城市发展过程中，必然发生的事情。

众所周知，浮山后学区的崛起，已经很大程度上让老市南的“学区房”失去了不可替代性。另外目前尽管胶州湾两岸中考不统考，但很明显的事情是，以珠江路小学、开发区一中为首的西海岸学区，已经冉冉升起，生源越来越多、越来越优质……

再次，青岛老城区的基础配套设施的老化，改建费用远高于在原有郊区建设新城的成本，也是老城区“退位让贤”的重要因素。

浮山湾畔，美丽的灯光秀，是青岛一道“靓丽的风景线”。

但是，有多少人能注意到，浮山湾这些写字楼，有很大一部分建设于上世纪90年代，其配套设施到今天已经显得有些老旧不堪。

有“香港中路三炷香”之称的金都花园，曾经是“东部大开发”的标杆性建筑之一。时至今日，号称五四广场海景房的金都花园，很多房子的成交价依然只有一万多，成为很多关注青岛楼市的人绕不开的话题。

说好了买房只看位置、位置、位置，为什么这么好的位置，房子依然拉胯呢？

相关原因很多人探讨过：已经不适应现代生活的奇葩户型；车位稀缺、停车难；大批公司聚集于此办公，社区显得杂乱；小区里还有数量繁多的“纯正德意志进口”的“匠心小强”，不小心打死一只，一定会在三米内的任意位置找到活蹦乱跳的备用品……

不仅金都花园如此，隔壁同为“东部大开发”标志性建筑的福泰广场也好不到那里去。别的不说，如果严格按照我国当下消防标准来卡的话，福泰广场的楼梯间——也是发生火灾时的逃生通道高度都成问题。

虽然在GB50016-2014《建筑设计防火规范》中对消防通道的高度没有设置硬性要求，但是一个1.85米壮汉必须弯腰才能通过的楼梯间，您认为逃生能顺畅吗？

所以，既然在市北、崂山、城阳、西海岸有了更多的新建写字楼可以考虑，福泰广场写字楼越来越多的房间被闲置，也是必然中的必然。“万一发生火灾怎么办”的问题，其实很多了解这个问题的业主，心里都在嘀咕……

其它老写字楼的很多问题，不一而足……

所以，“强青岛”必然“弱市南”，青岛的发展，原有的老城区会相对衰落，这种情况也是必然会发生的。

但是，请大家注意，市南区、老城区的衰落，是资源被摊平后相对衰落，只是相比其它区市的“优越感”越来越弱，决不是一跌到底，一蹶不振。

市南区，依然是市南区，依然是老一代青岛人眼中的神。

纵使市南区的行政、医疗、教育资源全部被摊平，有些东西，依然不是什么新兴社区能替代的。

毕竟，老市南区承载着青岛的历史文化，而青岛这座城市独有的历史文化，中国最大、保存最完整的西式园林建筑群，是不可复制，不能再生的。

这些，不是什么东部大开发、建设西海岸就能替代的。

栈桥依然是栈桥，大学路还是大学路。一代代人的记忆里，这依然是青岛的符号。

站在楼市创作者，“青岛置业指南针，买房这事得较真”的角度，青岛购房，我们的观点是：若非必须，青岛置业一定要选近郊区，不要考虑主城区。相信在关注我们的朋友里，这个说法已经耳熟能详了。

而看完这篇文章，其实也很容易得出这个结论。

青岛主城区，不考虑城阳的话，由于山海限制建成面积只有200平方公里多一点，远小于同规模城市，土地天生稀缺。

在这种情况下，事实上一定会产生严重的“内卷”，众人争抢有限的优质资源，一定会出现下面的情况：

但是，其实离开主城区，跨过胶州湾，就会发现，上图所列举的情形，实际上只存在于青岛“市内四区”而已。

为了解决这个问题，青岛城市发展到一定程度，城市重心必定北移、西跨。在这个阶段之下，任何一位合格主政者，都自然而然的不会考虑把新兴的利好、项目、产业继续落在主城区，而且还要想办法从现有的主城区“抽血”、摊薄……

其实青岛这几年一直在做的引进项目、导入人口、优化产业结构，新兴产业的落地，这些跟市南区、老城区，都没有什么关系。

而且，市南区，绝大多数房子，不是太老，就是太贵。虽然看起来赏心悦目，但住起来，麻烦不断……

所以，我们站在研究的结果上，告诉大家，“拒绝内卷”最好的办法，是青岛买房子一定要抓住机遇，尽快跟随城市扩张的脚步，北移、西跨。

“青岛最没有发展前途的地方，青岛最深的楼市大坑是市南、市北、崂山”。

尽管这么做会被很多人攻击，虽然会经常被人批判为“推销郊区卖不出去房子的中介”……

但这样说，这样做，是了解青岛发展历史，潜心研究青岛地理的人的良心。

但是，研究楼市，买房是一回事，无论自住还是投资买房，我们都不建议市南区，但是不代表市南区会“彻底衰落”、“一蹶不振”。

投资楼市，只研究潜力。但潜力只是一回事，实力是另一回事。

而且文化、符号、历史，又是用硬实力不能说明的东西。

请每一位青岛人记住：青岛的根在市南，没有市南，就没有青岛。

市南，永远是青岛最好市南。

谨以此文，纪念青岛解放72周年。

西海岸风水师

2021年6月2日

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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