万科瑧园全名叫做万汇天地瑧园。
第一次听说这个盘，是在网上，那些充值文章是这样写的：
以往广州市民对万科产品时常会贴上“刚需”的标签，但这次瑧园会颠覆你的认知。
瑧园是万科第一次将“瑧系”引进广州。
传闻，看样板房堪比逛奢侈店，水槽2万，马桶3万，橱柜光运输费就十几万，主卧卫生间化妆镜还自带“冰箱”......balabalabala
第二次提到这个盘，则是一位咨询的朋友，聊到荔湾的锦上印，提了一嘴瑧园。
带着满肚子疑惑，今天过来见识一下万科的瑧园。
百度地图上面提示的路线是，坐地铁到沙涌地铁再转几站公交车。
从沙涌出来，极目远眺就看到江对面的世茂天鹅湾，摩登的外立面，霸气外漏。
万科瑧系，要撕掉刚需的标签，穿上改善的衣服，吴大认为应该是把层高做高一点、把楼间距做宽点、把容积率做小一点。
甚至是把小区花园、水系景观等等做好一点。
而不是关心水槽、马桶、和橱柜，很明显就是避重就轻、答非所问!
这就好比我问你为什么房子值这个价钱，你告诉我房子装修很漂亮。
距离瑧园最近的公交车站是东漖街站。
沙涌这边以浣花西路、东漖北路和浣花东路三路交错，路上行人大多以小电驴出行。
周边多以低矮陈旧的居民楼居多，总高不超5层的那种。
一楼是商铺，二楼以上居住的格局；很少看到商业写字楼。
整个城市界面，并没有看出非常高大上。
沿着东漖北路走，远远地就看到正在建造的保利锦上印以及旁边已经建好的保利西悦湾。
而瑧园在浣花路，是另一个方向。
也就是说，锦上印这边的无论是东漖肉菜综合市场还是芳和荟商业体，只有锦上印步行可达。
瑧园周边的餐饮店和便利店非常少，除了一些面馆，就是类似美景酒楼这样的不适合一个人去消费的场所。
中午饭点时分，一家脏兮兮的石记美食快餐店，生意好不热闹，桌子都摆到了路边。
原因无他，周边没有什么更好的选择。
来到瑧园才发现，楼盘周边是有地铁的，一个是坑口，一个是花地湾。
无论哪一个，走路都要1公里左右。
瑧园地块，是5年前万科拍下的广信资产包之一。
这个资产包面积很大，不仅仅涵盖住宅，还包括商业。
也就是说，万科的角色，不但是要做好住宅产品，还要引进商业，做好城市运营角色。
那一刻我终于悟了，为什么万科金域曦府一楼有个万汇天地曦街在招商，为什么瑧园距离曦府这么近。
原来这些都是广信资产包里面的地块，而曦府是万科操盘的万汇天地大城里面的一期，瑧园是二期。
小小的东漖村，面积不大，但是新楼盘不少。
除了保利和万科两个优秀选手盖的房子，还有东漖新村这样的回迁安置房也在东漖附近。
整个片区供应量，感觉有点多。
片区周边的企业，除了类似广州东鹏集团股份有限公司这种集体企业，就是一些诸如三菱电机中央空调销售公司的民企。
万汇天地瑧园占地2.7万平，建面28.7万平，容积率高达7.38。
这样的高容积率，一般情况下，只在珠江新城见过。
1424户，由7栋超高层建筑组成，总层高是42~48层。
金域曦府、瑧园、还有瑧园旁边的朗庭，这些都是万科的花地湾超链TOD。
几个组团叠加起来的户数多、超高层、容积率高，整体而言，给人感觉更像是刚改，而改善谈不上。
这个项目，跟万科在番禺的另一个项目有点相似：万科欧泊。
都是超高层，都是高容积率，都是万科产品，都是挨着区域CBD。
万科曦府的容积率，也是7以上。
可以想象的是，未来项目可能会经历番禺的欧泊一样的命运。
万科欧泊的老业主，其实是看不上自家的产品的。
2020年结构牛市那一波，欧泊也涨了些，有些欧泊业主就乘势卖了欧泊买入番禺的和樾府。
相比浓眉大眼模范生的万科，改善们更喜欢越秀做的产品。
万科的刚需标签，再怎么升级，也仅仅只是刚改。
吴大有个同学，2013年的时候买了黄埔区云埔的金色梦想。
2020年，他卖掉了金梦，买入了龙湖的一手云峰原著。
他说，想不到万科的房子这么能涨。
单价一万出头买入，持有7年，3万多卖出，挣了200万。
才80多平，小三房；作为刚需，已经非常极致。
尽管嘴里夸万科的房子，但是身体还是很诚实地选择了龙湖。
再回首看万科的金色梦想，还是长叹：万科的房子太刚需了。
当年还是小甜甜，转眼新人胜旧人，一下子就变成牛夫人了。
好巧不巧，吴大有另一个朋友，就是金梦对面中海誉城的业主。
当时跟中海的朋友聊起，为什么不选择万科金色梦想呢。
他说，中海更有品质感。
万科的瑧园跟保利的锦上印，之间的博弈，像极了云埔以前的金梦和誉城。
一个品牌深入人心（主要是刚需的心），一个更有品质感。
吴大一直很好奇，瑧园卖得比锦上印贵几千块，究竟贵在哪里？
论地铁，大家都不近不远；
论配套，锦上印并不差，甚至更方便些。
最后只能是学校之差了，一个省实学位，可以溢价更高。
客观地说，从生源纯粹角度看，两个楼盘的学位都不相上下。
觉得省实的瑧园就比同样自建学校同样引进省级师资的锦上印更好的，大概都是人生幻觉。
吴大认为，从性价比看，这一局锦上印胜出。
万科的瑧园，有点贵了。
原因无他，看一个数据即可，容积率3.94的锦上印，更有品质感。
无论是花地湾还是坑口，地铁一号线去宇宙中心珠江新城，也就短短30分钟车程。
开车不过13公里。
老城区的地理优势还是有的。
只是从竞品角度来说，万科的瑧园，确实谈不上高性价比。
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