王春蕊 陕西云德律师事务所

甲公司名下有一处厂房（涉案房屋）。2008年11月份，甲公司与银行签订了《最高额抵押合同》，以涉案房屋作抵押向银行借款，并完成了抵押登记。2008年12月15日，甲公司与乙公司签订《厂房租赁协议书》。协议书约定：租期15年，月租金1. 5万元。2011年，由于甲公司无力偿还借款，某银行遂提起诉讼程序并查封了涉案房屋。法院判决后由于甲公司未能偿还银行借款，涉案房屋被法院强制执行进入拍卖程序，拍卖公告告知涉案房屋系带租约拍卖。2013年7月4日，乙公司发现其厂房已经由李某占有，乙公司认为涉案房屋带租约拍卖、变卖致李某廉价取得，现李某单方面私自占领涉案房屋违反了“买卖不破租赁”的法律规定，且法院拍卖公告中也已经告知涉案房屋存在租约，李某通过法院购买该房屋理应继续履行该租赁合同，故其提起诉讼，要求李某继续履行《厂房租赁协议书》， 租赁期至2023年12月31日止。然而李某却认为，燃油公司依据的租赁合同并无法律效力，签订合同的本意是为对抗法院执行而故意为之，且存在先抵押后出租的情况，在法律上这种情况是“买卖不破租赁原则”的例外规定，燃油公司的主张没有任何法律依据。

法律判决

经审理， 法院认定甲、乙公司签订的的《厂房租赁协议书》是双方的真实意思表示，具有法律效力。但是李某无须继续履行甲乙公司签订的《厂房租赁协议书》。因此，法院判决驳回乙公司求继续履行《厂房租赁协议书》的诉求。

律师分析

关于租赁房屋在租赁期间发生所有权变动后，燃油公司能否依据“买卖不破租赁原则”要求李某继续履行《厂房租赁协议书》的问题。

第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，如果涉案房屋出租前已设立抵押权，最终因抵押权人实现抵押权而发生了所有权变动，则该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，承租人请求新的房屋受让人继续履行原租赁合同的，将不会得到法院支持。而承租人因此对租赁物无法继续使用、收益的，则可以要求出租人减少租金或者不支付租金，且如果出租人未书面告知承租人该房屋已经抵押的，造成承租人损失的也可要求其承担赔偿责任。

第二，虽然法院在相应公告中告知了该厂房是“带租约”的。但“带租约”应认为是对当时涉案房屋的客观描述，不能据此就推断李某接受并愿意继续履行甲乙公司之间的租赁合同。司法实践中，执行法官通常不对租约是否合法有效进行实质审查，只会在拍卖公告中予以告知，最终是需要买受人自行解决租赁及收楼问题。

综上，案涉的厂房在租赁前就已经设定抵押，在租赁期间被查封拍卖，承租人无权继续使用该房屋。

编辑：马 娜

校对：杨彩虹

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