小伙与业主签订合同
租下店铺拟经营烧烤店
物业却以该店铺不能
用以经营烧烤店为由
直接将店铺断水断电
这下小伙生意做不成
店也不租了
小伙的损失
应该由谁来承担？
今天的这一起
物业侵权责任纠纷案例
跟着小编一起来看看吧
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案情回顾
2021年5月，小刘与案外人李某（以下简称“李某”）签订一份《商铺租赁协议》，约定向其租赁位于海沧某小区的商铺，租房用途为经营无烟羊肉，协议还对其他权利义务做出了约定。合同签订后，小刘在案涉商铺地址上注册成立了小刘餐饮店。
然而，就在合同签订后的第三天，小区物业厦门A公司认为小刘餐饮店系用以经营烧烤、会产生油烟，遂对商铺进行断水断电。
2021年7月，厦门A公司在小刘餐饮店张贴一份《违规行为整改通知书》。
从2021年5月至7月期间，小刘多次就店铺被断水断电一事报警，城管等部门也屡次上门介入协调，均未果。在该期间，小刘仍在断断续续进行安装油烟管道等装修行为。
2021年8月，小刘以微信和短信方式通知李某解除双方的租赁合同，李某不同意解除，双方因此产生纠纷。
2021年10月，小刘以出租方李某等人为被告提起租赁合同纠纷诉讼，诉求李某退还租金及押金并赔偿工资损失。本院于2022年2月就该案作出一审判决，判决李某退还小刘部分租金和押金等。该判决目前已发生法律效力。
租客小刘：
我经营的是无烟烧烤，租房合同上写得明明白白，凭啥断我水电，不让我做生意？
物业厦门A公司：
你做的根本不是无烟烧烤，我有照片为证：2021年7月，店铺里正在安装油烟管道，其他地方则基本保持着上一任租户装修原样。
海沧法院经审理后认为
本案系侵权责任纠纷。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。小刘与李某签订《商铺租赁协议》后在租赁地址注册成立了小刘餐饮店，小刘餐饮店有权依法使用案涉物业开展经营活动。
而根据另案生效判决认定的事实及上述查明的事实可知，物业厦门A公司在小刘餐饮店注册成立两天后即以小刘餐饮店存在违规违约装修情形为由对其进行断水断电，导致小刘餐饮店自成立起就无法正常使用案涉店铺。厦门A公司与小刘餐饮店因是否违规装修用以经营烧烤一事发生争议，双方本应通过合法途径解决纠纷。而厦门A公司非供水供电方，无权采取停水停电的措施制止小刘餐饮店装修及使用租赁商铺，若其认为小刘餐饮店确存在违规违约装修行为，可依《物业管理条例》第四十五条规定及《前期物业服务合同》第十条第五款约定及时报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。厦门A公司擅自停水停电侵犯了小刘餐饮店对案涉店铺的使用权和经营权，构成侵权，厦门A公司应对小刘餐饮店所遭受的经济损失承担赔偿责任。
关于小刘餐饮店所主张的损失金额问题。厦门A公司自2021年5月至小刘将案涉店铺返还给出租人之日止一直未对案涉店铺恢复通水通电，这期间小刘餐饮店不能正常使用案涉店铺，且另案生效判决认定小刘餐饮店的经营者小刘应向出租方支付租金一万余元，因此小刘餐饮店所遭受的租金损失为一万余元。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，小刘反复报警且城管等部门也多次介入协调均未能实现案涉店铺通水通电，厦门A公司也于2021年7月2日再次通过书面形式张贴《违规行为整改通知书》告知小刘餐饮店不得违规装修，基于这些事实，小刘应十分清楚若其坚持小刘餐饮店原装修及经营方向，自己承租房屋的合同目的根本无法实现。
在此情形下，小刘本应及时与出租人沟通将案涉店铺退租返还给出租人，但小刘在2021年7月17日时还在案涉店铺里安装与《租赁合同》约定的及厦门A公司要求的“无烟”相违背的油烟管，至2021年8月6日才通知出租人解除租赁合同。
由此可见小刘存在未及时退租导致租金损失不当扩大的过错，对于损失扩大部分应由小刘餐饮店自行承担。综合小刘不当延迟退租的时长，酌定厦门A公司对小刘餐饮店所受租金损失承担50%的赔偿责任即八千余元。
综上，海沧法院作出一审判决：
厦门A公司赔偿小刘八千余元
二审法院维持上述判决结果
实践中，我们普遍更关注物业公司管理缺失的问题，但与此同时，我们也不能忽视物业公司权利越位的问题。物业公司的管理权利的行使应具有合理的限度。物业公司的权利来源于业主的房屋所有权及房屋使用权，物业公司在接受业主委托后，才享有了一定的管理权利及管理义务。
许多物业公司对其权利来源认识不清，错误地认为自己享有小区业主共有部分的决策权与处分权，甚至会采取停水停电等过激措施作为履行自己管理权利及义务的手段。究其原因根本还在于物业公司对自己没有正确的定位。
物业公司作为物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定以及有关法律、行政法规的规定及行业规范的要求，为业主和使用人提供相关的物业服务，无权中断业主和使用人的正常用水、用电，因擅自断水、断电对业主和使用人造成损失的，应对损失承担赔偿责任。
本案中，物业公司本来完全可以采取将租户违规行为及时报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理的方式实现自己的管理目的，但物业公司却采取了断水、断电等违法手段，结果损害到租户对店铺的使用权和经营权，导致租户遭受损失，最终被法院判决承担损失赔偿责任。
分享来源原标题:因商铺违规经营 ‖ 物业强行断水断电合法吗？法院判了
法眼物业法律服务
来源：厦门市海沧区人民法院
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