整理丨卢彤彤律师
支持“酌情扣减物业费”的案例
01
基本案情
2016年，某物业公司与某小区业主委员会签订物业服务合同，约定为该小区业主提供物业服务。因物业公司服务不到位，出现小区环境不整洁、公共设备维修不及时等问题。小区业主刘某长达57个月未交纳物业管理费、生活垃圾清运费。物业公司经多次催讨无果，将刘某诉至临沭法院， 要求刘某支付物业管理费、生活垃圾清运费及滞纳金。
02
法院审理
临沭法院经审理认为，某物业公司与某小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，该物业公司提供了基本的物业服务，刘某作为小区业主应按照合同约定缴纳物业管理费。 同时物业公司存在卫生打扫不及时、地下室泥土长期不清理、公共设备长时间损坏不及时修复等问题，未尽到管理、养护、维护义务，对其主张的物业服务费，应根据其服务质量不足， 酌情予以扣减 。由于物业公司服务未达到物业服务合同约定标准，亦存在违约行为，法院不支持其关于刘某应缴纳滞纳金的诉讼请求。
综上，临沭法院依法判决刘某支付某物业公司物业服务费、生活垃圾处理费共计3737.8元。
业主如何应诉、 如何准备证据
当业主因未交物业费收到 催告函、律师函或物业公司要求支付物业费的民事起诉状 时，不要慌张，也不要因为觉得物业公司服务的确不到位而盲目自信。
应当仔细思考物业服务是否存在明显重大瑕疵，对照物业服务合同的服务内容条款核查。“物业服务不到位”不能光说说，应当具体明确指出物业服务存在的问题、并举出相应证据。
如果业主确有证据证明物业服务存在重大瑕疵，物业公司存在违约行为，可以根据违约程度主张要求少交、不交物业费，即使涉诉，法院也可能支持业主的诉求。如果业主只能证明物业服务存在微小瑕疵，不影响业主的切身利益的， 据此主张少交物业费，一般很难得到法院支持。
故业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出判定。
如物业设施的损坏和失修问题频繁发生，物业公司未维护公共区域的清洁和安全，公共区域经常脏乱不堪，均可 拍摄照片或录像 来证明，如物业公司经常无视居民的投诉或维修请求，可以 保留通讯记录、各种回函 等作为证据，证明物业公司管理不到位。
业主主张少交、不交物业费 的常见事由
从诉讼实务看，业主主张少交、不交物业费常见以下事由：
1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。
2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决。
3、行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。
4、未能履行安全保障义务、对安全隐患采取放任态度。
5、物业公司未公布账目，侵害业主知情权。
6、物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为。
7、物业公司超越其职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。
8、物业服务合同到期后未续约的。
9、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。
10、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。
11、物业费标准不符合相关部门制定的物业服务收费办法，业主可拒交。
12、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳。
13、违规停电。
14、 物业人员配备不齐。
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