房屋抵押，是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人将其所有的房屋不转移占有，而将房屋抵押给债权人，当债务人不履行到期债务时，债权人可就该抵押房屋拍卖、变卖后的价款优先受偿的情形。

根据我国《民法典》物权编第四百条与第四百零二条的规定，设立抵押权应当签订书面的抵押合同，且设立房屋抵押权的，还应当进行抵押权设立登记，抵押权自登记时设立。

然而在现实生活当中，却经常会有签订了抵押合同却没有办法抵押登记，也可能会发生办理了抵押登记却没有签订抵押合同或合同无效的情况，这些情况下抵押效力、合同效力应该怎么认定呢？

一、签订了抵押合同却没有办理房屋抵押登记

这种情况下，会产生两个问题：债权人是否根据合同已经享有了抵押权？如果债权人不享有抵押权，抵押合同是否有效？

根据《民法典》第四百零二条关于不动产设立抵押权的相关规定，“抵押权自登记时设立”。也就是说，设立房屋抵押权，必须前往管理部门登记，仅签订抵押合同的，债权人不享有抵押权。

既然债权人不享有房屋的抵押权，是否意味着债权人与债务人或第三人之间签订的抵押合同无效呢？抵押合同只要不违反法律法规的强制性规定，不会因为未进行抵押登记而无效。抵押登记只是关于是否产生抵押权的规定，不影响抵押合同的效力。

那么债权人因未设立抵押登记而不享有抵押权，抵押合同的有效对债权人又有什么影响呢？抵押合同虽然没有为债权人带来抵押权的物权效力，却不影响合同的债权效力。而债权人在抵押合同中的债权就是请求抵押人办理房屋的抵押登记。除非房屋登记实际不可履行（如抵押人已将房屋出售的），或者已无履行的必要（如债务人已经履行债务的），否则债权人均有权向人民法院起诉，要求抵押人履行抵押房屋的义务。

只是在房屋办理抵押登记之前，即使债权到期，债务人出售抵押房屋的，债权人也不能优先受偿出售房屋所得的价款，只能作为普通债权人与其他债权人按照法律的约定顺序受偿或按比例受偿。

二、办理了抵押登记却未签订抵押合同或签订的抵押合同无效

只签订抵押合同未办理抵押登记，债权人不享有抵押权，是否意味只办理抵押登记而未签订抵押合同时债权人同样不享有抵押权呢？

在讨论债权人是否享有抵押权之前，我们先来看一下仅办理抵押登记而未签订抵押合同的发生概率有多大。

根据《民法典》的规定，办理房屋抵押登记应当签订书面的抵押合同，那么登记部门在办理抵押登记之前，一定会要求前来登记的当事人提供抵押合同。如果没有抵押合同，根本无法办理抵押登记。

但凡事总会有意外的情况。如果因为登记部门办事人员的疏忽，在办理房屋抵押登记时未查看当事人的抵押合同，这种情况会怎么处理呢？

如果最终确认没有抵押合同是由于当事人之间未签订合同，那么抵押登记有可能会被撤销。撤销也就意味着债权人不享有抵押权。

如果没有抵押合同是办事人员的疏忽，那么有可能会要求当事人补充书面的抵押合同。如果无法补充也均未重新签订的，抵押权同样可能会被撤销，债权人同样不享有抵押权。

而随着我国行政办事事项的逐渐完善，没有抵押合同而办理抵押登记的情况基本不会再发生。

除了未签订抵押合同之外，抵押合同的无效同样会导致*抵押无**合同而有抵押登记的情况存在，那么抵押合同在被法院裁定为无效之后，债权人是否还享有房屋的抵押权呢？

债权人当然不再享有抵押权。因为抵押权存在的基础就是抵押合同的合法有效，而抵押合同无效是自始无效，也就意味着债权人自始至终没有享有过抵押权。如果债权人已经享有或行使了抵押权的，抵押人或其他权利人还可以要求债权人赔偿。

至于抵押登记，抵押人完全可以拿着人民法院关于抵押合同无效的裁定或判决，请求登记部门撤销房屋的抵押登记。

此时再回到上面的问题：只办理抵押登记而未签订抵押合同时债权人是否享有抵押权呢？笔者只能说，这从根本上就是一个假命题。

因为我国法律根本不允许这样的情况存在，所以也就无所谓享有不享有。即使真的发生了这样的情况，法律法规也会对其进行纠正，而不会任由这种情况继续存在下去。那么既然这种情况不会存在，讨论它是否有效自然也就成了一个假命题。