【案情简介】

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2015年11月7日，胡某某与叶某某的母亲巫某某通过合肥某中介公司签订《存量房买卖合同》，合同约定：叶某某将位于合肥滨湖某房产以129万元人民币出售给胡某某；2015年12月20日前胡某某将129万元存入托管账户，当日申请办理存量房转移登记手续；任一方违约，承担违约金及因此产生的中介服务费、诉讼费、律师费等。同日，双方又签订了一份《补充协议》，胡某某当场支付对方2万元定金，定金冲抵房款。该《存量房买卖合同》和《补充协议》均由叶某某委托其母亲巫某某受在合同上签字。 2015年12月16日胡某某夫妇、叶某某、巫某某以及中介公司工作人员共同至地税局办理纳税手续，并于当日再次签订了一份《存量房买卖合同》，由叶某某及胡某某和其夫在签章上签字。但双方当日最终并未办理缴税手续。后因叶某某需要出国，即全权委托其母巫某某办理涉案房屋出售事宜，并于2015年12月24日办理了委托公证书。此后双方一直未能协商一致履行合同。2016年3月22日，巫某某单方向中介公司发出一份《解除存量房买卖合同通知书》，通知解除与胡某某的《存量房买卖合同》，并要求胡某某承担违约责任。胡某某遂委托我所律师代理其向法院提起诉讼。请求解除与叶某某、巫某某间的《存量房买卖合同》；叶某某、巫某某双倍返还胡某某的定金4万元；叶某某、巫某某赔偿胡某某房屋差价损失601200元；承担胡某某的律师费、诉讼费、评估费等费用。同时，叶某某、巫某某提起反诉。请求胡某某支付叶某某、巫某某违约金52890元。

【代理意见】

律师认为，本案为房产买卖合同纠纷案件，主要争议焦点在于如何从证据链上确定叶某某、巫某某的违约行为，以及违约责任的承担，房屋差价损失究竟以何标准计算。具体而言，包括：一、在没有其他书证、录音材料相佐的情况下，通过中介公司的证人证言及其他事实和常理推测，可否推定合同履行期限的变更，从而认定胡某某叶某某、巫某某拖延不愿卖房的违约行为；二、在双方对违约金未作约定的情况下，叶某某、巫某某的违约行为给胡某某造成的购房差价损失如何计算，评估报告的证据力有多大。一、叶某某、巫某某拒不配合办理房产转移登记手续，已构成根本违约（一）相关证据可证明，经协商双方变更了房产交易时间，属于合同变更情形。合同约定2015年12月20日前胡某某将全部房款存入托管账户，并在当日办理存量房转移登记手续。买卖双方经中介方商定，于2015年12月16日共同办理缴纳税费、房款托管及产权转移手续。当日发现系争房产到2015年12月28日满五年，可以少缴纳五万多的税费。经三方协商确定变更房产交易时间为2016年01月13日。缴纳税费是办理资金托管的前提条件，缴纳税费的时间变更，办理资金托管和房屋产权转移都跟随顺延。因还差12天便可少缴纳税费五万多元，中介方会商买卖双方变更房产交易时间符合二手房交易的一般实际情况。 2015年12月24日被告叶某某授权被告巫某某办理系争房产出售的相关手续，并经过了公证。其行为也反映卖方对更改房产交易时间是认可的。口头约定变更交易时间，均得到双方认可，中介方工作人员作为和双方无利害关系的第三方，出庭作证，在庭审中也已经予以证明。若巫某某若对交易事宜的变更不认可，也不会到了2016年的03月30日才邮寄《解除存量房买卖合同通知书》，应该在合同约定的履行期限后及时通知原告解除合同或在三方协商变更交易时间时明确拒绝。以上关于履行期限的口头变更有第三方中介公司工作人员的出庭作证，以及买卖双方行为的客观事实，可形成证据链认定叶某某、巫某某对变更时间的认可。（二）在变更的合同履行期限内及之后，叶某某、巫某某拒不按照约定履行合同义务，并明确告知房子不卖了，已构成根本违约。 2016年01月12日，中介方联系买卖双方，确定房产交易事宜。巫某某一再以各种理由推辞。后因临近春节，中介方和买卖双方约定等年后再办理交易手续。春节后，2016年02月25日中介方联系巫某某商议房产交易事宜时，被告巫红月说房子涨价了，不卖了。胡某某后答应将减免的税费五万多元全部给卖方。巫某某仍明确告知，房子涨价很多，不卖了。二、巫某某、叶某某不按照约定履行合同义务的真正原因是房价上涨太快、涨幅太高根据合肥二手房交易的行情，滨湖新区在2015年11月、12月份涨幅甚微。2016年初才开始上涨，但迅速进入疯涨期，房价一天每平米都可能上涨近千元。而系争房产办理转移登记时，正赶上这段期间，根据系争房产评估报告，2016年02月25日涨幅达六十多万。所以叶某某、巫某某推脱不配合办理房产交易事宜，这才是其不愿意配合办理房产转移登记手续、根本违约的真正原因。三、巫某某通知解除存量房买卖合同及补充协议无法律效力 2016年03月30日，巫某某邮寄给中介方的《解除存量房买卖合同通知书》无法律效力。因为系争房屋交易时间已由三方协商变更，巫某某不具备合同约定解除的条件，同时该通知没直接通知胡某某本人，所以该通知不具有解除的效力。四、因叶某某、巫某某未按照合同履行合同义务，构成根本违约，应承担因此给原告造成的所有损失由于叶某某、巫某某未按照合同约定履行合同义务，拒绝配合办理房产转移登记手续，构成根本违约，应返还双倍定金4万元。根据胡某某申请法院对系争房屋进行评估的报告，截至2016年02月25日，也即巫某某明确告知不卖房屋之时，构成根本违约之时，系争房产上涨至189.12万元，因此给胡某某造成的直接损失60.12万元和为此支付的评估费用3676元，应由巫某某、叶某某承担。因在补充协议中明确约定任何一方违约应承担因此产生的中介服务费、诉讼费、律师费等。胡某某为此支付的15000元的律师费用及诉讼费用应由巫某某、叶某某承担。

【判决结果】

判决解除胡某某与叶某某于2015年11月7日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；

叶某某返还胡某某购房款20000元并赔偿损失129000元；

叶某某支付胡某某律师费15000元；驳回巫某某、叶某某的反诉请求。

房产买卖违约纠纷法律讲堂,关于房产合同违约金法院如何判定

【裁判文书】

法院认为，本案争议焦点有二，一是胡某某与叶某某、巫某某究竟谁是违约方；二是违约责任具体数额应如何承担。就第一个争议焦点问题，法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡某某与叶某某就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。2015年12月16日，胡某某、叶某某于中介公司工作人员共同至地税局办理缴纳税费、支付购房款及资金托管账户、过户等手续，但因当日涉案房屋缴税时间距离叶某某购房时缴税时间2010年12月28日尚不满五年，按照相关购房纳税政策，胡某某为减免缴纳涉案房屋契税，与叶某某、中介方协商在2016年1月13日再办理相关手续。因叶某某需要出国，故全权委托其母亲巫某某办理涉案房屋出售事宜，并于2015年12月24日办理了委托公证书。但此后，巫某某一直拖延办理，并于2016年2月25日明确表明因房屋价格上涨，不再出售涉案房屋，故叶某某已构成根本违约，应承担相应的违约责任。巫某某并非本案合同一方当事人，胡某某要求巫某某承担违约责任，本院不予支持。对于巫某某、叶某某反诉认为胡某某未按照合同约定于2015年12月20日前一次性将购房款1290000元存入托管账户，构成根本违约，并于2016年3月22日向中介方发出了《解除存量房买卖合同通知书》，但结合公证书内容、证人证言，如双方未在2015年12月16日调取纳税凭证后另行约定延迟办理缴税、支付房款及过户等手续，胡某某在2015年12月20日前也未将购房款存入资金托管账户，叶某某与巫某某无需在2015年12月24日办理委托出售涉案房屋的公证书；叶某某也可以在2015年12月20日后立即追究胡某某的违约责任，巫某某直至2016年3月22日才发出该通知书，并以胡某某在2015年12月20日前未支付购房款为由解除涉案合同，也与常理不符。故胡某某不存在违约行为，对反诉要求胡某某赔偿违约金52890元不予支持。就第二个争议焦点问题，法院认为：双方就涉案房屋买卖达成协议的时间为2015年11月7日，胡某某在签订合同时向巫某某支付定金2万元。双方在合同中约定的办理缴税、支付房款、办理过户手续等时间为2015年12月20日前，但三方于2015年12月16日办理上述手续时因胡某某为减免税收费用二提出延迟办理相关手续，三方协商于2016年1月13日办理相关手续，因在此过程中，合肥滨湖新区房屋价格上涨较快，2016年2月25日，巫某某表明因房屋价格上涨较大，不再出售涉案房屋，此后三方就房屋价款数额分歧较大，致合同未能继续履行。胡某某诉请要求叶某某按照涉案房屋于2016年2月25日时市场总价值为1891200元减去双方于2015年11月7日签订的合同中约定的1290000元的差价601200元赔偿其损失。根据双方签订及履行合同的情况，双方在《存量房买卖合同》、《补充协议》以及此后的口头约定中并未约定叶某某不出售房屋赔偿违约金的数额；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。叶某某在出售涉案房屋时在客观上不应当预见到因合同履行过程中房屋价格快速上涨可能对原告造成的损失；此外，胡某某为减免缴税延迟办理付款等手续，客观上对其损失的扩大存在一定过错，也对叶某某造成一定损失，故对胡某某诉请的赔偿损失的计算方法及数额不予支持。结合双方合同约定及履行情况、胡某某对损失发生存在过错、双方损失情况及预期利益等综合因素，酌定叶某某返还胡某某购房款2万元，并按照总房款1290000元的10%即129000元赔偿胡某某损失。

【案例评析】

中介方工作人员的证人证言作为本案胜诉与否的关键，证明力应作何认定在？

二手房交易市场中，买卖双方虽签订了书面合同，后常常因为实际交易情形，便口头对合同进行了变更，双方当时达成合意。后若一方违约，以原合同的条款反咬另一方构成违约，另一方若当时未对口头约定留有录音材料等，常常会限于举证不能的困境，被违约方反成为违约方，本案就属于这种情形。胡某某并不能提供书证、录音材料等证明双方就合同履行期限进行变更。此时，中介方工作人员作为全程陪同的对房产交易始末最了解的人员之一，跟买卖双方都没有利益关联，其提供的证人证言应作为法官查清案情的重要参考。且结合巫某某、叶某某之后的办理委托公证等各种事实行为，多方证据结合能形成完整证据链，符合常理，达到高度盖然性，即可以推定买卖双方对房产交易的时间进行了变更。后巫某某、叶某某不按照约定履行合同义务，又明确表示不卖房屋，已导致买卖双方合同目的无法实现，属于根本违约的情形。庭审中，常有律师辩称中介工作人员的中介费由买方承担，二者有利益关联，中介方的证言不能采信。事实上，根据买卖双方与中介方签订的居间合同，房屋买卖中出现违约行为的，由违约方承担居间费用。若卖方违约则由卖方承担，故以上顾虑是不足为题的。中介方的证人证言加上其他客观事实，只要达到高度盖然性，就应视为强有力的证明。二、在未对违约金进行约定时，违约金如何计算？房屋差价损失可否作为参考标准？本案中，法官对违约金额的认定，以双方未作约定，胡某某对损失扩大有一定的过错，直接以房屋价格的10%确定为违约金，此处有失公允。对《合同法》第一百一十三条中“违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的理解，法官以叶某某方无法预见到房价会上涨如此地步，而不以评估报告确定的评估价格来确定损失值得商榷，多数违约的卖方正是因为看到房价飞涨，而不愿再出售房屋，他们恰恰是可预见房价会大涨，受利益主导而违约。事实上，在二手房买卖合同纠纷中，卖方因房价上涨毁约，不但应当赔偿合同约定的违约金，还应赔偿房价上涨造成的损失。违约方造成守约方的损失应完全赔偿，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。估价评估书确定的差价损失正是叶某某、巫某某违约不卖房屋给胡某某造成的实际损失，确认本案的违约金额为60.12万元更为妥当。若对违约损失的认定姑息，廉价的违约成本将更加纵容卖方违约。

【结语和建议】

未来，二手房买卖量将远超期房买卖量，二手房交易纠纷未必会再进入2016年初的蜂拥期，但仍应是不可忽视的部分。合肥市中院2016年出的二手房买卖内部指导意见，仅是一个轮廓性的指导。现有的北京市和上海市对审理二手房买卖案件也仅出台的是解答性文件。二手房买卖纠纷中违约的认定以及违约责任的具体承担均有待司法的进步完善。

以案说法商品房预售合同纠纷案例 (关于房产合同违约金法院如何判定)