今年7月份的一天晚上，一个陌生电话打了进来。
听得出来，电话那头是一名焦急无助又无奈的房产中介小哥。
中介小哥在电话里向我讲述
“是这样的，程律师，今年的3月份，我帮一个业主介绍了客户（租客），后来他们签了《租赁合同》，客户也付了首笔租金和押金一共几十万元， 但是客户入住很短的时间后就因经营问题提前退租了，现在业主以租客退租给他们造成很大损失为由不付我佣金。
我问了一些中介同行和同事，他们很多人都说像我这种情况确实拿不到什么佣金，毕竟客户是我介绍推荐来的， 我对客户不能按期履约有责任。
程律师，你说我就这样白辛苦一场吗？太不甘心了！我又没什么过错！”
我想类似这样的情况应该也不少见。
那么究竟
介绍客户的中介有没有义务
担保客户（租客）按约履行租赁合同呢？
我想这是很多做商业地产居间的经纪人以及业主也很想知道的焦点问题。
站在居间方的角度来说，我的主要义务是促成你们（出租方和承租方）订立合同，至于你们合同如何履行、怎么履行、因为谁的原因履行不下去，这个和我没关系。
《租赁合同》短则一两年，长则三五年，我不可能要去为这么长时间的持续的合同提供任何担保。
而且根据法律规定，我也没有这个义务。
那么《民法典》中
关于中介合同是如何约定的呢？
《民法典》第二十六章是专门关于中介合同（民法典之前被称为居间合同）的内容：
第九百六十一条【中介合同定义】 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
第九百六十二条【中介人报告义务】 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第九百六十三条【中介人报酬请求权】 中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。
由以上内容可知， 只要中介促成了合同成立，就应当支付报酬 ，至于合同的履行与否如何履行等则与中介无关。
事实上，确实如此。
但这样一来，业主/二房东（出租方）开始有意见了。
站在出租方的角度来说，我之所以愿意支付一个月、两个月甚至更高的中介费，无非是希望能有稳定的租客入住进来，我的目的是盈利啊，是赚钱啊。
如果租客只租了一个月或两个月就退租走了，在这种情况下我还要支付两个月甚至更高的中介费，那我岂不是亏大了！
什么？
你和我说这是两个法律关系？
我和中介之间是中介合同法律关系，和租客之间是租赁合同法律关系。
如果我认为是租客违约，我可以凭借《租赁合同》去起诉租客，但是不应该克扣中介的佣金（中介费），这是两码事。
也就是说，按照法律关系和相关的法律规定，我中介费要照付，但是我可以另行起诉租客追究租客的违约责任！
听起来似乎蛮有道理的。
但是，
租客如果已经破产了呢？
或者涉刑（比如P2P集资、诈骗等）呢？
那我租赁合同官司不是打了也白打么？
最后还是拿不到钱弥补不了我的损失！
那就在签订《租赁合同》时要求租客多付点租金和/或押金吧，比如付三押三或付二押三，至少保证押金多付一些。
经过这么一翻分析，大家一定豁然开朗了。
本文开头的中介小哥也豁然开朗，我和他确认了一些案件的细节，比如：
是否有明确的付佣主体、是否手头有《租赁合同》、是否有书面的佣金确认以及佣金标准的约定、是否有约定付佣时间和付佣条件等。
之后我综合判断下来，认为该案件胜诉的把握很大，于是这位中介小哥在电话中就当即决定委托。
由于证据相对很齐全，于是我们采取了全风险代理的方式，就是前期不支付律师费，打赢拿到佣金再付律师费。
如我们所预期的那样，该案件没有什么太大争议，在法院的主持下调解结案， 我们拿到了大部分的佣金（为了快速回款做了适当让步）。
租客的违约与我们中介无关，这是两个法律关系，出租方完全可以去起诉租客，而不应该克扣中介佣金。
除非出租方可以证明中介在居间过程中有故意提供虚假信息或恶意损害出租方的利益的行为 ，否则应全额付佣。
这个案件结束后，我想起了2016年代理的一起类似的案件，但那个案件最后的结果是中介方败诉。
那个案件当中，业主（出租方）是个人，这个个人业主或许有过租客中途退租的经历，于是，让中介方在租赁合同上写了一句话：
保证租客能够按约履行完毕《租赁合同》，否则我愿意退还一半中介费。
后来果真发生了租客中途退租的情形，于是该业主起诉中介要求其退还一半中介费。
最后法院判决业主胜诉，认为中介该承诺属于担保租赁合同如约履行，现在租客没有按约履行，中介应当履行其承诺退还一半中介费。
这样的结果是不是对中介不公平？
因为租赁合同的履行确实和居间方无关。
但法律是尊重各方当事人的意思自治的，既然写了这样的承诺，就要受承诺的约束。
那么以后同行的房产经纪人
应该如何保护自己呢？
我们知道，有时候业主确实“经验丰富”，会分阶段或分时间段支付中介费，而不是一笔付清。
比如他们约定先付百分之多少，等《租赁合同》履行6个月后再付百分之多少等等。
这样的条款
房产经纪人是不是必须接受呢？
当然，很多房产经纪人会选择接受，我们团队高律师最近就代理了好几起分批分阶段支付佣金的案件，签署了这样的条款在诉讼中确实对经纪人很不利。
但我认为未必要接受这样的“不平等条款” ，在业主发过来这样的合同版本后，可以提出对这个条款的异议（但这个时候业主是甲方爸爸），或者在介绍客户之前就与业主明确清楚付佣的标准、付佣的时间点（在介绍客户之前，中介是占有利地位的甲方爸爸）。
然后如果客户促成后，业主再提出来分阶段支付，那么中介小哥们完全可以拿出之前业主承诺的付佣时间点来进行异议。
慎重决定是否签署这样的条款，一旦签署，那么这条款将对自己产生约束力。
最后，再强调一点 ，写字楼居间的交易习惯都是“先服务后签协议后付佣”，所以一旦客户与业主牵上线搭上桥，居间方就很被动了。
因此整个居间过程一定要注意留痕取证 ，除了《看房确认书》、《独家委托书》、《租赁意向书》之外，微信、邮件及录音等都可以作为将来维权的证据。
另外关于 付佣主体、付佣标准 等务必事先就确认清楚，以免事后取证困难吃了哑巴亏。
（全文完）