房地产牵扯到的宏观问题太复杂，客观上必须采取一些对应的措施，把这个可能会造成严重宏观危机的困局化解掉。
2008年2009年经济下行，主要原因是全球需求下降，接着2010年发生欧债危机，接着是金砖五国除了中国都出现了严重的经济下滑。于是到2014年前后，有人提出中国经济进入L型下滑。2015年中央提出了工业供给侧改革，这些其实非常直白地反映出了实体经济不景气。没有外需的情况之下，实体经济客观上遭到了严重的打击。
当实体经济严重下滑的情况之下，有投资能力的人就会把资金从实体经济移出，进入到可以产生相对比较高回报的领域，客观上当时回报率比较高的就是房市。在其他经济都相对没有产生更好回报的条件下，房地产市场就变成了一个收益相对比较高的领域，这样它客观上就拉着金融投资进入到地产市场，这个过程就导致地产所带动的杠杆率不断上升。在这种情况下，各种各样市场化的金融机构，当然会追求流动性比较好、回报率比较高的投资。于是房地产的金融化和金融主动寻找高回报流动性强的投资空间恰恰是一拍即合。
当金融完全在追求短期回报的驱动之下大量涌进房地产的时候，越多资金向房地产市场注水，就会导致房价水涨船高地不断向上涨。当房价上涨速度大大快于任何产业部门的时候，它就会反过来进一步拉动各种投资流向房地产市场，当然也就带动了那些有点投资能力的人，宁可去借贷，也要把自己的资金投向追求高回报的房地产市场，于是居民借贷、企业借贷都纷纷转向房地产投资。这个客观过程导致了房地产行业的金融化，也就是说地产泡沫和金融泡沫是合乎逻辑地紧密结合在一起。
这个过程的发生，很多方面应该有一定的责任。媒体没有及时作出任何提醒，反而是鼓噪的。不能简单地就说这是居民的非理性投资，这个潮流是很难让人能够抗得住的。大家也都看到前些年房价的上涨速度非常快，大大超过资金的利息率，也超过一般的投资收益率。所以这种暴利的引诱之下，有相当多的居民杠杆率大幅度提高。很多地方说全家6个钱包都支付不了首付，价格不断上涨，造成了那些真正有刚需买首套房的人，实际上承担了巨大的代价。
因为整个社会都知道，房地产价格在不断上涨，因此不愿意让出土地的现象也就越来越普遍。这个方面形成的矛盾，往往是被地方政府用人民币解决，就会导致*地征**的成本不断上涨，*地征**成本不断上涨就导致地产的整个开发的成本不断上涨，它所带动的资金就需要更巨量的流入，2018年有些地方就已经发生了*地征**成本高于出让收入的现象。但是地方政府还得征，因为不征拿不到土地，不能套现就无法支付债务利息，旧债就不能转成新债。不能追责的情况下，只能继续负债，于是债务也越滚越大，变成债务泡沫。
所以三个泡沫内在的具有逻辑上非常高的相关程度，“三泡”危机既要解决又不能简单化的解决，尤其是不能只对地产商的危机去提供解决方案。所有这些问题错综复杂交织在一起，得采取综合性的措施才有可能予以缓解。
什么是应该采取的合适的化解方式？首先应该强调一下，*党**的二十大所提出的发展思想，也就是中国式现代化的五大特征，我们得强调现在要解决危机问题的出发点应该是以人民为中心，要从广大人民群众的客观需求出发，而不是从地产商、金融商，或者是其他承担债务的那些主体的角度去考虑问题，当然这些问题需要考虑，但它应该综合纳入到如何应对人民日益增长的物质文化需求，以人民为中心的发展理念，应该先把它结合到*党**的二十大精神上来考虑。
另外一方面也必须纳入考虑。全球化大危机挑战是非常严峻的，甚至某种程度上是惊涛骇浪。国家领导人曾经讲过，当危机到来的时候，要让那些打不到工的人还能回到家乡，有地方住、有饭吃，还能够有事情做，这样社会才能稳定。
现在面对的“三泡”危机，就是地产、债务、金融这三个泡沫的危机叠加在一起的时候，我们考虑的是如何能够稳定得住，全球化大危机真正爆发的时候，我们如何稳定？*党**的二十大召开前后，中央在总结我们自己的发展经验的时候，有一个很重要的判断就是*国体举**制之下，我们是最有条件采取逆周期和跨周期调节的，而我们的逆周期调节的经验比比皆是。
其实在大危机爆发的时候，各种各样的经济活动受到严重的障碍，资产质量下降将是不可避免的。在这种情况下听任市场发挥作用，当然就是一地鸡毛。而如果我们能够做跨周期调节，其实就是稳住现在资产价值，然后在下一个周期来到，进入高涨期的时候，再对资产做处置。
现在稳住资产，特别是稳住这些过剩的房地产的方式是什么？我们建议政府建立专项债，投向已经明显过剩的商品房，这些商品房中的一般住房由政府先收储，面对刚需人群提供廉租房。比如现在有三亿三千万已经进入城镇就业或者长期在城镇居住的农村人口，已经被计入城镇人口了，但是由于他们在城镇中很难形成自主的积累能力，再怎么努力，他们也不可能买下现在这么高价格的房子。
我们可以借鉴很多地方已经创造出来的经验，由政府来收储，然后由政府对这些已经在城镇居住半年以上的农村流动人口赋予廉租房，5年租住之后就可以拥有长期使用权，拥有长期使用权并不意味着可以在市场上任意去交易去买卖，如果他要想卖出，只能按原价卖回给政府的房地产商。就是政府的房地产商把政府的专项债用来收储这些已经建成的商品房，对这些进入城市的低收入人群做廉租房，廉租5年之后就可以拥有长期使用权。这就意味着即使大危机到来的时候有相当多的人的收入下降，但他们仍然可以有住房，至少可以安居，不至于流落街头，这样就大幅度的减少了社会不稳定因素，这是一部分。
当然还有占比不会太大的中高档住房，这一部分也可以收储下来以后用作人才房，仍然用廉租房的方式给各个大城市引进并且给户口的青年人才（这批人肯定短期内也不会得到很高的收入）作为栖身之地，5年租以后就可以得到长期使用权。这种方式可能会短期内缓解掉现在已经严重泡沫化的过剩的已经建成的商品房面积，稳住已经过剩的房地产的虚拟扩张所造成的泡沫，同时也使得银行资金不至于因为房地产泡沫崩溃而血本无归。
政府发国债，它的投向应该是稳定国民经济的宏观部门，不至于遭遇到严重的冲击。本来发行国债就有应对危机、稳住大局的目的，当然在这个领域中做好工作，就很有可能会使得交织在一起的三个泡沫不至于全面爆发。我们用这种方式既能缓解危机，又能保住资产质量。但是有一个同时必须注意的情况，这属于政府的宏观调控行为，不能对非刚需人群做同样的优惠政策。非刚需人群，就是居民财产的60%是房地产，其中有相当多的是借贷所形成的对房地产住房的占有，对商品房面积的占有，这一部分人应该主要自己承担市场风险。但是可以对首套房、二套房这样的小规模的房地产资产持有者做适当的利息的优惠，压降一部分房地产*款贷**的利息，避免让这些人支付的利息压力过大，出现个人家庭的破产。而大量占有住房和占有很大面积的这些资产持有者则不能享受救助政策。
类似像这些政策恐怕就要具体问题具体分析，由不同的地方根据自己本地的实际情况来考虑是否采取类似的措施、如何调整利息率等等，用这种方式也能稳住一部分把住房当成是资产投资的居民，防止出现严重的家庭破产。当然这只是一种比较粗线条的政策设计的思路，具体还应该是通过调查研究，各地根据自己本地的实际情况因地制宜，集思广益，才有可能真正提出有效的措施来应对这个已经迫在眉睫的交织在一起的非常复杂的三个泡沫的危机。
