近年来，随着两江新区产城融合步伐的加快，在工业经济快速发展的同时，城市配套服务也快速推进。纵观两江新区的宜奥商圈，目前已有奥特莱斯、宜家、金山意库、洋展购、美心红酒广场等商业云集，未来竞争压力较大，那么，位于宜奥商圈中的两江中迪广场将如何脱颖而出？
项目档案
商业价值
判断一个商业项目的商业价值，需要多方面考虑。其中项目定位、区位价值、商圈价值、交通价值、客源、客流、运营模式、开发商实力等是重点考察因素，他们将直接影响项目未来发展以及后期租金水平。
【区域好】两江新区未来发展潜力大
项目位于两江新区汽博板块。据了解，两江新区为国家级新区、中新项目核心区、自贸区，经济、消费、人口快速聚集，商圈特色明显，而且商业竞争小、发展空间大。重重政策红利叠加下，未来发展潜力大。
而随着重庆一路向北发展，汽博板块发展已超十年，日趋成熟，尤其是周边配套和住宅小区，将带来大量客流，为区域内商业助力。
【商圈涨】宜奥商圈将步入成熟期租金看涨
商圈是重庆世茂流通产业发展的重要增长级，尤其是核心商圈以成为大家购物消费的主要场所。那么投资商业，选择商圈商业，投资价值将更高，增值才快。
由于核心商圈早已成熟，租金水平相对稳定，上涨幅度不大。相*日反**渐成熟的商圈，租金水平上涨幅度大，未来可期。
业内人士表示，“以重庆北区商圈发展的现状来看，宜奥商圈的商业潜力还没有被完全发掘，其未来发展还具备高成长性。”按照发展时间来看，宜奥商圈仍处于培育阶段，即将迎来成熟阶段，将从匀速增长过渡到高速增长。
那么，位于宜奥商圈的两江中迪广场将进入商圈成熟期，租金水平迅速上涨的快车道。
【交通畅】地铁上盖物业双轻轨双高速
项目周边交通配套齐全，据赢商网数据显示，半径1公里范围内有559、618、153、107、835、603路等22个公交线路，停车场29个。
值得一提的是，轨道10号线民心佳园站与项目无缝对接，距离3号线仅600米，属于典型的双轻轨、地铁上盖物业商业项目。另外，沪渝高速、机场高速双高速环绕，配合金渝达到快速导流，可聚集周边各区客流，提升商业价值。
【客源足】邻宜家、奥特莱斯享近1000万客流
项目客源一方面主要来自住区和商务区。住宅客群和商务客群组成，带来大约176万客流。其中项目3公里范围内有民心佳园、融创社区等超100个住区，约600万方商务体量，5公里内胡谁照母山、大竹林、礼嘉、龙头寺、溉澜溪五大板块，超260万精英消费群。
另一方面主要来自宜奥商圈差异化经营的商业。相关数据显示，宜家奥特莱斯年客流量超1000万，其中宜家每年吸引超800万人消费，奥特莱斯年客流约200万人，另美联国际贸易广场黄金周日均客流量约30万人。
【运营稳】专业团队统一招商统一运营
两江中迪广场邀请了专业团队进行统一规划定位、统一招商管理、统一企划推广、统一运营管理、统一经营服务及物业管理服务，进一步降低投资风险。
据了解，专业团队为万城商业管理运营有限公司，该团队致力于商业地产项目前期市场挑檐、可行性分析、定位规划、招商、后期运营管理、商业物业投融资等运作。具有较强的实力和丰富的经验。
【企业强】上市企业开发商业经验丰富
项目由上市企业中迪投资开发，资金实力强，可有效避免烂尾现象。不仅如此，该企业在重庆九龙坡开发中迪广场。目前，中迪广场引进重庆首店——网红最美书店钟书阁，成为网红打卡点。该企业具有丰富的商业操盘经验，可有效降低投资风险。
楼层规划及业态分析
两江中迪广场，项目总建筑面积约20万平方米，集家庭生活MALL、休闲商业街、时尚精品公寓三大产品业态于一体，将以全新商业模式打造宜奥商圈生活体，实现一站式购物。其中家庭生活MALL由开发商自持，销售为主商业约7万方。以销售为主商业街为例，对楼层规划及业态分析。
动线明显布局合理
整个商业街建面12-698㎡，均为铺位形式，公摊面积一般50-60%左右。从人流看，人流量主要集中在各大人流入口以及电梯附近，建议购买商铺时，可选择人流主入口和电梯附近的商铺，未来投资风险将减小。
【人流入口】人流主入口和次入口相结合，其中1楼人流入口最多，共7个。负一楼、三楼和四楼均有一个人流主入口通往购物中心。
【电梯配置】电梯布局合理，直梯和扶梯相结合，每层楼均布局超10部电梯，包含观光电梯、客梯、货梯、消防梯、无障碍电梯和扶梯。
另外，商铺主要采用环路型、网格型业态流线组成，将各种业态流线特点互补，增加商业行为发生概率，最大化地实现商业价值。其中一层到四层均采用环路型业态流线布局为主。
据了解，环路型动线路径为环线，有较好的连续性，消费者沿着主动线可逛完整个街区，且可环游，秩序清晰，方向性明确，可以形成不间断的商业氛围，商业价值较高。
【负一楼】
负一楼商铺均不通天燃气，不过配有烟道，可供商家使用。另外采用网格型业态流线布局，由两个互相垂直的相交的动线层次构成，交叉点附近基本布局电梯，动线渗透性好，覆盖面广，可让负一楼商铺效益基本均衡。由于网格型业态流线的商业动线没有明确的导向性，缺乏秩序感，容易迷失，因此，两江中迪广场将制作导航台，方便顾客辨明方向。
【一楼】
其实商业旺区最好临街，临街立面越多，交汇道路越多，日后接受输送的购买力越多，商业效率越高。
一楼约25个临街商铺（包含临街旺铺），建面约20-59平方米。另外临街商铺和临街旺铺交叉拐角处分别布局一个人流主入口和一个车辆次入口，可让临街商铺和临街旺铺商业氛围更高，价值更大。
不仅如此，一层商铺不仅均通天燃气，且为烟道预留铺，还部分临街商铺有外摆位，方便商家使用。
【二楼和三楼】
二楼商铺即通天燃气，也配置有烟道。
而三楼商铺建面约24-101㎡，均配有烟道，不过部分商铺通天燃气。
【四楼】
商铺主要建面约19-90㎡，不过位于加工区二路有一个商铺建面698㎡，为整个商业中面积最大的商铺。所有商铺均通天燃气且配有烟道。值得注意的是，位于加工区一路有两个商铺为广告位遮挡铺，建面33.64㎡和35.9㎡。
八大业态布局差异化经营
众所周知，业态布局合理性决定了商业价值。
据了解，两江中迪广场布局有精品超市、中华美食，时尚前沿、儿童天地等八大主题业态。其业态规划不仅与宜家、奥特莱斯等商圈业态形成互补，又能满足区域消费需求。
目前，两江中迪广场已签约四家主力店，分别为万达影院、绿标永辉超市、万达宝贝王和威尔仕健身。业态涵盖精品超市、儿童天地、健康生活、极致影音四大业态。不仅如此，该项目还有上百家主力合作品牌。
纵观周边商业项目，目前已有奥特莱斯、宜家、金山意库、洋展购、美心红酒广场等商业云集，以销售为主的商业街根据周边商业业态分析，采用差异化经营，提高商业核心竞争力，实现全年龄层消费需求。尽可能让项目业态布局合理化，丰富化，体现其商业价值。
SWOT分析
优势：地铁上盖物业，交通便利；差异化经营，高核心竞争力；专业运营团队统一招商，统一运营，提高抗风险能力；地铁上盖物业，商业价值高。
劣势：新项目需处于两到三年培育期；负一楼不通天燃气。
机遇：两江新区即是国际级新区、中心项目核心区，又是自贸区。“三区叠加”项目所在区域发展潜力较大。
挑战：宜奥商圈商业项目云集具有聚集效应，未来竞争压力大。
总结
从租金方面看，纵观重庆典型商业项目、宜奥商圈及周边商业项目业态租金情况，餐饮、时尚潮流、儿童天地三大业态租金参考为150-2000元/㎡/月。整体来说，按照两江中迪广场业态规划，参照周边商业和典型商业租金水平，投资该项目未来投资收益不错。
不仅如此，置业顾问告诉小编称，未来该项目租金至少100元/㎡/月。
目前重庆商业属性房源商业*款贷**政策：最低首付5成，基准利率4.9%，至少利率上浮10%。那么，如果以临街商铺建面22.93㎡为例，按照目前两江中迪广场建面均价30000元/㎡，商业*款贷**利息上浮10%，等额本息，20年*款贷**计算，投资成本如下：
最终将花掉71万，首付35万，月供2352元/月。
投资建议：整体来说两江中迪广场购房者在投资两江中迪广场时，一方面可根据自己实际情况，如资金多寡、投资目的等因素，另一方面多方考察项目商业价值，再入手。