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导读：在实务中，购买*迁拆**安置房时，卖方还没有取得房产证及土地使用权证，权属并不明确，因而安置房的价格会相对低一些。而当房屋已经具备办理产权证的条件时，卖方可能会因各种理由拒绝过户，此时*迁拆**安置房的权属是否清晰，可能会决定买家继续履行合同的诉请能否被支持。下面笔者将通过本团队代理的一起真实案件，来和大家一起学习探讨这其中的法律要点。
01裁判要旨
购买*迁拆**安置房时无产权证，待*迁拆**安置房具备办理产权证书时，若能够证明卖方为案涉房屋的明确产权人（即满足*迁拆**安置房权属明确前提）的，卖房人应当配合买方继续履*房行**屋买卖合同。
02案件概括
2004年4月8日，熊某(卖方，甲方)与杜某（买方，乙方）签订《购房协议》一份，载明:原合肥市XXXX村，*迁拆**给村民熊某回迁房490平米，现合肥市XX集团职工杜某购买其中90平米回迁房……新房地址为合肥市XXX小区……房屋价格经甲乙双方协商后定为每平米1800元，今后不管市场房价上调或者下降，甲乙双方均不得要求变更房价……乙方要求实际购房面积为90平米，方被狗房屋面积低于90平米时，双方必须按实际面积计算房价。高于93平米以上时也按实际面积补加购房款…甲方必须在2005年6月底前将房屋交付乙方使用……乙方付首付款7.5万元，乙方在拿到房产证和土地使用证后付清余款…
协议签订后，李某某等人因*迁拆**分得宁溪家园9套安置房，2008年9月19日，熊XX户通过抓阄，分得XX项目复建点13幢1单元601室90平米房屋一套，并办理回迁手续。后续，熊某与李某签订购房补充协议，对房屋价格及*证办**费用承担等问题进行了相关约定。
后期，该回迁安置房具备办理产权登记证书条件，卖方以多种理由推脱，买方一纸诉状将其诉至法院。
03法律依据
《民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
04律师意见
一、本案的争议焦点在于：案涉房屋是否具备过户条件，如何证明案涉房屋权属明确，即最终一定会以卖家的名义办理初始产权证明。
本案中，买方在购买卖方回迁安置房时，卖方并没有房屋产权证，《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的法律凭证，是产权人行使其合法权益的必备要件。虽然卖方是否依法取得权属证书并不影响房屋买卖合同的效力，但*迁拆**房屋安置往往是以家庭“户”为单位，房屋可能已符合办理初始产权登记条件，而各安置房的权属并不一定分配明确，可能会涉及其他*迁拆**安置人口的利益。例如本案中实际情况为“李某某户”下共计19人获得安置房屋9套，卖方熊某某仅是户下安置人口之一，如果买方在起诉之时无法证明熊某为出售房屋的明确产权人（即证明案涉房屋一定会以熊某的名义办理初始产权证，即相关利益人对案涉房屋以熊某名义办理初始产权证不持有异议，或*迁拆**安置部门确定该房屋将以熊某的名义办理初始产权证），法院将会认为案涉房屋不具备过户条件，从而驳回买方诉请。
为了突破上述争议焦点，本团队律师通过搜集《*迁拆**安置协议》、《*迁拆**安置分配确认凭单》、《安置人员房屋产权分配承诺书》等一系列证据，从而证明案涉房屋已具备办理产权证书的条件，以及诉争房屋产权清晰无争议，房屋买卖合同具备继续履行的条件。最终法院采纳了我方提供的证据，判令被告在判决生效后将案涉房屋过户至买方名下。
二、类似案例：由于无法证明诉争房屋的产权归属，被法院驳回继续履行合同的诉请。
案号：（2020）皖01民终6661号
法院观点：左某某与徐某某订立的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依据徐某某二审陈述，案涉房屋虽已符合办理初始产权登记条件，但因其系徐某某户*迁拆**安置房，可能涉及其他*迁拆**安置人口的相关利益，现左某某未能举证证明案涉房屋一定会以徐某某的名义办理初始产权证，即相关利益人对案涉房屋以徐从珍名义办理初始产权证不持有异议，或*迁拆**安置部门确定该房屋将以徐某某的名义办理初始产权证，故左某某要求徐某某协助其办理涉案房屋的房地产权转移登记及权证申领手续，缺乏依据。截止本案二审审理期间，涉案房屋尚未进行初始产权登记，左某某要求徐某某继续履行合同，配合办理产权转移登记暂不具备履行条件。一审法院驳回左某某的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
从上述案例及法律分析中可以看出，笔者建议：
购买*迁拆**房要慎重考虑，尽量不要去选择没有产权登记的*迁拆**安置房。如果一定要选择购买，首先购房人一定要和卖房人签订明确的书面合同，最好可以获得村委会相关人员的见证与签字；其次一定要确保房屋买卖合同中的房屋权属清晰，不会涉及其他*迁拆**人的权益；再者，当房屋具备办理产权证书条件时，一定要提前约定后期合同的履行方式；最后，要约定好违约金条款，全面维护自身权益。