尽管房企“求救信”频频发出，但却依然没有打动评级机构和金融机构，接连的下调评级和下调预期，可谓墙倒众人推。

破产事件频发、政策持续高压、资金面临短缺，恐慌的情绪笼罩在钢筋水泥密布的城市上空。

地产，这次是否能够挺过去？

评级下调，资金逃离

9月，多家房企评级被接连下调，其中不乏“宇宙房企”恒大、“华南虎”富力、“河南王”建业这些曾经登顶行业之巅的房企：

9-21，标普将新力控股(集团)有限公司的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，列入负面观察名单

9-16，穆迪将融信中国的企业家族评级从“B1”下调至“B2”

9-15，标普将建业地产评级展望从“稳定”调整为“负面”

9-15，标普将中国恒大集团及恒大地产的长期发行人信用评级从“CCC”降至“CC”

9-14，标普将花样年控股的评级展望由“稳定”下调至“负面”

9-7，惠誉将鑫苑置业自’B-’等级下调至’CCC

9-3，穆迪下调富力地产企业家族评级至“B2”，列入下调观察名单

9-2，标普将荣盛发展发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”

--DM

评级可以理解为房企的「征信」或是「信用分」。

无论是B级还是C级，三大评级机构对应的解释都是存在较大的违约风险 ， 通俗地说，这些B级C级的房企，都有可能成为下一个恒大或是华夏幸福。

影响无疑是巨大的，由于大多数房企在国内融资已被堵死，海外债是其唯一出路（详情可见：丈房 | 2021年上半年房企发债数据）。

行业习惯了借新还旧，国际三大评级机构的一致看衰，加速了恐慌情绪，这让整个行业海外融资这条路几乎被堵死。

8月，房企境外融资状况不佳，根据统计，整个8月房企共发行6笔债券，发债数量降至个位数，融资规模约62亿元人民币，环比下降77.9%，而平均票面利率为8.09%，较上月上升109个基点。

行业的连锁效应下，整个房地产行业的资金窗口正在关闭，新的钱借不进来，旧的钱加速流出。

高情商的资金被迫撤退： 截止2021年6月，受年初银行业两条红线影响，银行对房地产行业的*款贷**增速继续放缓，从下表可以看出，无论是房地产产业*款贷**总额还是土地和开发贷总额，增长率都在一路 下降至自2011年来最低位，虚线甚至即将突破零轴转负。

聪明的资金已提前撤离： 截止2021年上半年，公募基金持有房地产板块的占比持续下滑，根据wind数据，基金持有房地产行业股票占其投资于股票市场比例为0.74%，较2021Q1下降0.52pct， 处于历史最低位水平 。

咋办？

说好故事，捂紧钱袋

开源节流，是为上上之策。不顾脸面的开源节流，是为上上上之策。

大家知道，对于企业原始股东来说，想要上市融个好价钱，大环境很重要。因为在利润既定的情况下，大环境好则市场将会给予更高的期待，即更高的估值倍数和更多的上市融资款。

但在行业低迷之际，仍有多家房企正进行着分拆业务板块上市的计划，其中几家房企更是火速提交了招股说明书。

9月14日，瑞安房地产有限公司宣布将集团商管物业板块分拆上市

9月2日，彭博报道融创拟分拆室内滑雪场业务，最快明年在香港挂牌上市

8月31日，中国金茂宣布将分拆金茂物业于联交所主板独立上市

8月27日，宝龙地产宣布拟分拆宝龙房托基金在港交所主板独立上市

7月30日，新城发展宣布将透过分拆方式出售持有九项位于长三角地区及中国省会城市的房地产资产的多家子公司予一个信托，并将该信托内的该等证券在新交所主板独立上市

7月26日，花样年控股及彩生活联合公告，拟分拆物管业务于联交所上市

7月22日，外媒引述知情人士透露，中国恒大正在研究将其旅游业务分拆上市的可能性

--DM

滑雪、旅游，甚至还有信托基金，虽是老酒装新瓶，但融救命钱，不磕碜！

当房企不再风度翩翩，曾经人声鼎沸的土拍现场，一掷百亿的抢地场面，也都成为了历史。

9月15日，杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止，有9宗地块报名未达标，相当于提前宣告流拍，这一结果令市场感到意外，在首轮供地中，面临高地价挤压下只有“1%的利润空间”，房企尚且你争我夺，而仅仅过去4个月，杭州土地市场的风向就发生了转变。

无独有偶，成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地块，有1宗地块流拍，平均溢价率只有2.1%，15宗地为底价成交，这一结果也和首次供地大相径庭。

济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在10个百分点以上；长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳二轮流拍率均大幅走高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

盛世古董，乱世黄金。

没有黑马，有千里马

越是恐慌，越应该冷静。

对于华尔街的资本家来说，两万亿债务违约的地产大鳄恒大，模型就是08年次贷危机中的雷曼兄弟，而对于陆家嘴的金融大佬来说，恒大的债务问题再严重，最后时刻一定会被托底，不会引发系统性风险。

在这片土地上，不存在大而不倒，安邦、海航就是鲜明例子，面对可能扩散的系统性风险，我们的工具箱装满了手术刀，恒大和华夏幸福目前流出的债务解决方案，都指向了安邦、海航的2.0版本。

放下恐慌后，我们应该再审视一次房地产行业。

回顾历史，2016年以来，房地产投资稳步上行，为中国经济平稳度过金融监管风暴、抵抗中美经贸摩擦提供了重要的“压舱石”。新冠疫情后，中国房地产投资也较快复苏，截至今年7月房地产投资的两年平均增速接近8%，再次成为中国经济的重要拉动力量。

“在国家构建扩大内需、促进内循环为主的新经济格局中，房地产业事关民生和经济，影响投资和消费，仍是一个重要的产业。”在中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一看来，房地产业的重要性毋庸置疑。

住房是人民群众对美好生活向往的一部分，“房住不炒”打击的是房地产投机，而非刚需和改善型需求，这也与“十四五”政策中强调的「改善型、市民化、城市群」相契合。

十四五期间，我们认为房地产行业仍拥有政策红利，同样也仍是中国最重要的行业之一，而当下，行业正在经历一场大型手术，去除那些高速发展后留下的顽固肿瘤，我们无需过度悲观，对于未来，我们有三个预判：

一、从城镇化的角度来看，我们已经接近于发达国家，叠加老龄化社会的来临，房地产销售面积从总量上很难、也不应回到过去 10%甚至 30% 的增长，而是体现为在 存量市场下总量平稳、分化发展。

二、本轮调控涉及土地市场、金融机构、房企负债，目前已有明显效果，暴雷的房企仍会不时出现，当良币驱除劣币后， 预计货币政策不会一昧从紧，将会适度放松 。

三、对于房企来说， 没有黑马，只有千里马 。回顾与我们现阶段情形类似的日本房地产历史，从1973年-2014年，日本TOP20房企名单上只有三井、三菱、住友三家成功穿越了五十年，仍然占据20强一席之地。当然，中国巨大的房地产市场能够容下更多的百年企业，但他们无疑财务自律、眼光长远，拥抱了管理红利。

种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。